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나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다! - 돈 되는 실전 경매 5가지 아이템
정병철(정프로) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 6월
평점 : 
부동산 경매를 위해 알아야 할 것
책을 선택한 이유
고금리와 경기 침체 장기화로 공장이 줄폐업하면서,
공장 경매가 급증하고 감정가의 절반 가격에도
유찰되는 사례가 발생한다.
부동산 경매에 대해 막연한 부정적 인식도 있지만,
채권채무 관계를 조속히 해소하며 경제를 활성화하고,
부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 경매는 유용하다.
부동산 경매에 대해 알아보기 위해
"나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다!"를 선택한다.
"나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다!"는
1장 부동산! 나무를 볼 것인가? 숲을 볼 것인가?
2장 당신을 부자로 만들어 줄 수 있는 부동산 경매
3장 경매! 준비부터 명도까지 완전 정복
4장 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지
5장 출구전략이 경매 성공을 결정한다
로 구성되었다.
1장 부동산! 나무를 볼 것인가? 숲을 볼 것인가? 에서는
GTX 개통은 아파트 가격에 긍정적 영향을 미치지만,
근린생활시설, 상가의 가격에는 부정적일 수도 있다.
재화의 가격이 오르는 이유는 수요와 공급이다.
아파트를 소유하고 싶어 하는 열망이 식지 않는 한
아파트 불패는 계속 지속될 것으로 보이며,
2주택 이상의 주택 보유자의 매도가 증가하면,
집값이 하락할 수도 있다.
교통망과 학군은 초기에 양립할 수 없다.
역세권 아파트 단지의 기준에 대해 알아본다.
철도계획은 장기 국책 사업이다.
광역급행철도, GTX는 서울에서 먼 곳이
더 큰 효과를 볼 수 있다.
택지는 건축을 염두에 두고, 토지 가치를 평가해야 한다.
택지 투자에서 가장 먼저 알아야 할 내용은
일조권 사선제한이다.
도로의 방향성은 꼬마빌딩의 수요와 가치에 큰 영향을 준다.
2장 당신을 부자로 만들어 줄 수 있는 부동산 경매 에서는
부동산 경매는 담보로 맡긴 부동산을 강제로 매각하는 절차다.
경매의 최대 장점은 좋은 물건을 싸게 살 수 있다.
싸고 좋은 물건을 구하기 어려우므로,
투자 관점뿐 아니라 실수요자 입장에서 중요하다.
경공매 보증금 몰수 사례, 말소기준권리 등을 알아본다.
3장 경매! 준비부터 명도까지 완전 정복 에서는
경매를 잘하기 위해서는 경매를 둘러싼 이해관계를
파악하는 것이 매우 중요하다.
경매 준비단계에서 권리분석, 투자 운용자금,
투자 성향, 물건 성향 등을 분석해야 한다.
경매 스토리 가 짐작이 간다면, 권리분석이 쉬워진다.
권리분석을 하기 위해서는 등기부등본을 보면 된다.
근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기,
담보가등기, 조건에 맞는 전세권 등이 말소기준권리 가 된다.
등기부등본에는 공신력이 없다.
등기부등본 쉽게 보는 법, 매각물건명세서,
현황조사서, 전입세대확인서 등을 설명한다.
손품 은 기본적 권리분석과 시세조사,
임장 은 실제 현장에서 확인하는 것이다.
주거용 건물 현장조사, 상업용 부동산 현장조사,
토지 현장조사 방법을 설명한다.
입찰 당일 가장 먼저 해야 할 일은 입찰 물건의
진행 상황을 체크하는 것이다.
입찰표 작성 방법, 개찰 후 알아야 할 사항을 설명한다.
명도는 건물 또는 토지 무담 점유자에게서
건물 또는 토지를 돌려받는 행위다.
명도확인서는 이삿짐이 나가고, 관리비와 공과금이
정산된 후에 발행해야 한다.
법적인 조치를 하기 전 내용증명을 보내야 한다.
인터넷 우체국을 통해 온라인에서 내용증명을 보낼 수 있다.
내용증명, 인도명령신청에도 이사를 나가지 않는다면,
부동산점유이전금지 가처분 신청도 같이 해야 한다.
인도명령신청 은 명도를 간단하게 할 수 있는 법적 장치다.
4장 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지
실전 경매 아이템 1. 임차인 있는 주거용 경매로 안정적 수익 창출하기 에서는
아파트 분양가격도 상승했지만, 공급도 줄고 있다.
좋은 매물을 고르는 안목을 키운다면,
경매는 쉽고 저렴하게 내 집을 마련할 기회다.
하자 있는 물건은 권리적으로 문제가 있는 물건이다.
경매 권리분석에서 임차인은 대항력 유무와
배당 신청 유무가 있다.
대항력은 제삼자에 법률관계를 주장할 수 있는 힘이다.
대항력 있는 임차인은 선순위로 전입 신고 한 임차인으로,
낙찰자는 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을
인수해야 한다.
최우선변제권리는 소액 임차인의 보증금 중 일정 금액을
다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리다.
임차권과 전세권에 대해 설명한다.
배당은 경매 낙찰대금을 법원이 정한 순서로 나눠주는 것이다.
경매가 진행되어 매수인이 낙찰받고, 낙찰대금을 납부하면,
법원에서는 배당 절차가 이루어진다.
세금은 압류 사실만 나올 뿐이므로, 배당금 지급액을 유추하고
입찰해야 한다.
최우선변제와 우선변제, 법정기일 등 배당 권리분석에서
유의할 사항, 임차인 있는 경매 물건 고르는 방법을 설명한다.
실전 경매 아이템 2. 꿩 먹고 알 먹고, 상가 경매는 반값을 노려라 에서는
수익형 부동산은 매달 월세 수익이 나오는 부동산이다.
원가구조에서 가격에 가장 큰 변수가 시행사 이윤이다.
아파트 단지 내 상가는 경쟁입찰 방식으로 상가를 분양한다.
분양 당시 시행사가 제시했던 조건들을 믿고
분양 완판을 시키지만, 마케팅 전략의 일부분일 뿐이다.
상가에는 2가지 종류의 상가가 있다.
동선을 따라 찾는 상가와 일부러 찾아가는 상가가 있다.
아파트는 수요에 의해서 가격이 상승하며,
가격이 내리면 수요자가 생기지만,
상가는 가격이 내린다고 들어오는 수요는 없다.
상가 경매에서 임차인이 있는 경우에는
상가건물임대차보호법 적용 여부를 확인해야 한다.
대항력, 임차인의 지위 유지, 우선변제권,
소액 임차인의 최우선변제권, 임차보증금을 설명한다.
상가 물건은 손품도 중요하지만, 손품으로 고른 물건은
임장 및 현장조사를 꼭 해야 한다.
상가는 반값 이하에 낙찰받아야 실패할 확률이 적다.
현금흐름이 크면 클수록 다른 부동산 투자로의
확장성 역시 커진다.
경매 물건을 분석하는 방법을 설명한다.
실전 경매 아이템 3. 생각을 바꾸면 답이 보인다. 농지경매의 대반전 에서는
농지법 개정으로 도시민의 주말 체험 영농 목적으로
구입이 가능했던 농업진흥지역 내 농지 취득이 불가능해진다.
경매로 인한 낙찰의 경우 매각허가기간 내 농취증을
제출하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있다.
농취증 발급없이 농지를 취득할 수 있는 경우,
농지처분의무와 이행강제금, 농업인의 조건과 혜택,
농지대장과 농업경영체 등록, 농지의 임대차 및 농지은행,
농지전용허가, 농지보전부담금, 농업진흥지역,
농지경매로 수익 내는 방법, 농지연금,
농지연금을 효과적으로 준비하는 방법,
농지연금 최적화 전략, 농지연금,
농지연금용 농지경매 물건 찾는 법을 설명한다.
실전 경매 아이템 4. 경매의 꽃! 고수는 임야경매로 돈 번다 에서는
임야경매는 경매의 꽃이다.
토지 투자에서 임야를 뺄 수 없으며,
임야의 특징을 모른채 투자하면 손해 보기 좋다.
토임은 토지대장이 있는 임야다.
준보전산지와 보전산지, 개발할 수 없는 산지,
묘지 경매를 설명한다.
임야 투자에서 가장 기본은 경사도 확인이다.
경사도를 확인하면 산지관리법상 임야의 개발 가능
면적을 확인할 수 있다.
임야의 시세와 가치를 평가할 때는 개발 가능 면적을
산출해서 매매가격이나 입찰가격을 산정해야 한다.
산지전용허가는 산지를 전용하려는 사람이
용도를 정해 허가받아야 한다.
산지전용비, 산지전용허가 신청 절차를 설명한다.
캠핑이 대세다.
관광진흥법상 야영장업, 산림휴양법상 숲속 야영장,
농어촌정비법상 관광농원이 캠핑장에 해당된다.
야영장업 토지는 도로가 중요한 허가요건이다.
글램핌장 창업 절차, 캠핑장 성공 요건과 토목 설계,
글팸핑장 설치 비용 등을 설명한다.
관광농원은 국토계획법에 의해 허용되는 용도지역
내에서 가능하고, 산지관리법과 농지법에 의해
허용되어야 하며, 농어촌정비법에서도 허용된다.
관광농업의 허가 요건, 농어촌민박 허가 요건,
관광농원 개발 시 고려할 사항을 설명한다.
개인 산주가 탄소배출권으로 돈을 버는 시대가 도래한다.
탄소배출량이 많은 제조업이 숲을 활용한
크레딧 사업에 뛰어들고 있다.
한국임업진흥원에서 실시하는 산림 부분 배출권 거래제
외부 사업은 산업 분야에만 치중된 온실가스 배출권 거래제를
삼림 분야까지 확대하는 사업이다.
국가의 온실가스를 줄이기 위한 근간 사업으로
2030 온실가스 감축 프로젝트를 대비해
산림의 순기능을 활용한 사업이다.
산지연금형 사유림 매수 제도는 각종 규제에 묶인 산을
국가에서 매수하는 제도다.
실전 경매 아이템 5. 알면 돈 버는 특수경매 에서는
지분경매는 다양한 출구전략을 활용할 수 있다.
이해관계인에게 팔거나, 공유자와 협의해 매도하거나,
상대방의 지분을 협의 매입하거나, 형식적 경매로 배당받는다.
대법원 최근 판례는 공유지분권자가 공유물 분할 소송을 제기해서,
변론이 종결된 가등기를 하거나, 변론 없는 판결이 선고한 뒤에
가등기를 한 경우에 가등기가 말소될 수 있다고 판결한다.
부실채권, NPL 경매는 3개월 이상 부실채권에 투자하는 경매다.
NPL 수익구조, NPL 투자 사례, NPL 매각 방식,
NPL 투자 물건 고르기, NPL 투자의 양면성을 설명한다.
5장 출구전략이 경매 성공을 결정한다 에서는
부동산 매매에서는 첫인상이 중요하다.
매수자에게 첫인상을 좋아 보이게 만드는
인테리어를 하는 것이 첫 번째다.
닉찰받은 날 해당 주택에서 점유자와 만나
명도에 관한 이야기를 하면서 집안 내부를
잘 살펴봐야 한다.
공사비는 자재비용과 인건비로 나뉜다.
인테리어 공사 공정 순서를 설명한다.
출구 전략 중에서 낙찰받은 물건을 사업에 사용해서
사업수익을 보는 방법도 많이 사용된다.
사용가치에 좀 더 집중해보면, 임대소득과 사업소득의
관점에서 새로운 안목이 생길 수 있다.
"나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다!"는
부동산 가치에 영향을 미치는 요소,
부동산 경매의 개념, 부동산 경매 절차와 방법,
아파트, 상가, 농지, 임야, 특수경매 요령,
경매 후 수익화에 대해 다룬다.
재화의 가격이 오르는 이유는 수요와 공급이다.
아파트 불패는 계속 지속될 것으로 보이며,
교통망과 학군은 신축 초기에 양립할 수 없다.
광역급행철도, GTX는 서울에서 먼 곳이
더 큰 효과를 볼 수 있다.
택지 투자에서 가장 먼저 알아야 할 내용은
일조권 사선제한이다.
도로의 방향성은 꼬마빌딩의 수요와 가치에 큰 영향을 준다.
부동산 경매는 담보로 맡긴 부동산을 강제로 매각하는 절차다.
경매의 최대 장점은 좋은 물건을 싸게 살 수 있다.
투자 관점뿐 아니라 실수요자 입장에서 중요하다.
경매를 잘하기 위해서는 경매 준비단계에서 권리분석,
투자 운용자금, 투자 성향, 물건 성향 등을 분석해야 한다.
권리분석을 하기 위해서는 등기부등본을 보면 된다.
손품 은 기본적 권리분석과 시세조사,
임장 은 실제 현장에서 확인하는 것이다.
명도는 건물 또는 토지 무단 점유자에게서
건물 또는 토지를 돌려받는 행위다.
아파트 분양가격도 상승했지만, 공급도 줄고 있다.
좋은 매물을 고르는 안목을 키운다면,
경매는 쉽고 저렴하게 내 집을 마련할 기회다.
경매 권리분석에서 임차인은 대항력 유무와
배당 신청 유무가 있다.
대항력은 제삼자에 법률관계를 주장할 수 있는 힘이다.
배당은 경매 낙찰대금을 법원이 정한 순서로 나눠주는 것이다.
최우선변제와 우선변제, 법정기일 등 배당 권리분석에서
유의할 사항, 임차인 있는 경매 물건 고르는 방법을 설명한다.
상가에는 2가지 종류의 상가가 있다.
동선을 따라 찾는 상가와 일부러 찾아가는 상가가 있다.
아파트는 가격이 내리면 수요자가 생기지만,
상가는 가격이 내린다고 들어오는 수요는 없다.
상가 경매에서 임차인이 있는 경우에는
상가건물임대차보호법 적용 여부를 확인해야 한다.
상가는 반값 이하에 낙찰받아야 실패할 확률이 적다.
농지법 개정으로 도시민의 주말 체험 영농 목적으로
구입이 가능했던 농업진흥지역 내 농지 취득이 불가능해진다.
경매로 인한 낙찰의 경우 매각허가기간 내 농취증을
제출하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있다.
임야경매는 경매의 꽃이다.
임야 투자에서 가장 기본은 경사도 확인이다.
임야의 시세와 가치를 평가할 때는 개발 가능 면적을
산출해서 매매가격이나 입찰가격을 산정해야 한다.
야영장업 토지는 도로가 중요한 허가요건이다.
개인 산주가 탄소배출권으로 돈을 버는 시대가 도래한다.
지분경매는 다양한 출구전략을 활용할 수 있다.
이해관계인에게 팔거나, 공유자와 협의해 매도하거나,
상대방의 지분을 협의 매입하거나, 형식적 경매로 배당받는다.
부동산 매매에서는 매수자에게 첫인상을 좋아 보이게 만드는
인테리어를 하는 것이 첫 번째다.
사용가치에 좀 더 집중해보면, 임대소득과 사업소득의
관점에서 새로운 안목이 생길 수 있다.
경매는 단순히 싸게 구입하는 것만이 아니다.
부동산의 본질을 이해하고, 적정 가치를 평가하며,
낙찰받은 부동산에 새로운 가치를 부여하면서,
부동산을 활성화 시킬 수 있는 지혜는
부동산의 이용을 극대화하고, 사회를 발전시킬 수 있다.
"나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다!"는
부동산 투자에서 알아야 할 기본적 사항을 파악하고,
부동산 유형별 경매의 특징과 유의할 사항을 상세히 설명하면서,
부동산 경매 방법을 제대로 이해하면서,
시행착오를 줄이고 효과적으로 투자할 수 있도록 한다.
저자 정병철 님이 "나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다!"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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