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부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월
평점 : 
부동산 시장 변화에 맞는 투자하기
책을 선택한 이유
산업 구조가 변화하고, 인구 구조가 달라지면서,
부동산 시장에 대한 위기 의식이 증가하고 있다.
변화에 맞는 부동산 투자를 알아보기 위해
"부동산 투자 대격변"을 선택한다.
"부동산 투자 대격변"은
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다!
2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점
3부 상업용 부동산 : 투자의 대세
4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기
로 구성되었다.
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 에서는
지난 48여 년간 압구정 현대아파트는 450배가 뛰었고,
은마아파트도 100배 넘게 올랐다.
시대가 바뀌고 있고, 변화 속도가 빠르므로,
미래 시세를 예측하지 못한 투자는 나락으로 간다.
경제 성장과 부동산 투자의 역사는 얽혀 있다.
고도성장 과정에서 부동산 시장은 폭등하지만
저성장 기조에서 투자 패러다임은 변한다.
세계 경제 불확실성은 더욱 커지므로
부동산 시장은 단기사이클로 움직일 가능성이 크다.
베이비부머는 부동산 시장을 떠받쳐온 주요 수요층이다.
막강한 소비력과 경제력을 갖춘 베이비부머가
한국 경제를 견인해 왔지만,
경제 일선에서 물러나는 2030년을 기점으로
소비 수준과 자산 규모를 줄일 가능성이 높다.
재개발, 재건축 새 아파트가 늘어나고,
베이비부머가 주택 다운사이징을 하며,
인구 감소로 미래 주택 수요가
큰 폭으로 감소하는 상황은
부동산 시장에 위협적이다.
고가 아파트를 받아줄 미래 수요층 부재,
1인 가구수 증가와 서울 집중화 현상의 의미,
서울 인구 감소 추세에 따른 수요 감소를 예상한다.
베이비부머는 감각과 운에 의지한 모험적 투자를 실행한다.
MZ세대는 온라인 정보와 플랫폼을 통해
부동산 시장 정보를 얻고 분석하며 기회를 노린다.
높지 않은 기대수익률을 계획하고, 숫자와 지표를 활용한다.
다주택자의 불이익이 커진다.
집값 인상과 기회 박탈에 대한 원망을
다주택자에게 돌리며 심한 규제를 하고 있다.
일시적 1세대 2주택 감면 조항은
정권의 성격에 따라 바뀔 수 있다.
재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로
고가 주택 보유자들은 힘든 상황이지만,
사람들은 집값이 올랐다는 부분만 보고 있다.
아파트 가격은 오르지 않는 상황에서,
각종 세금, 수리비 등이 높아지면서,
투자 수익률은 마이너스가 될 수 있다.
다주택자는 매매차익금의 80% 이상
양도소득세를 세금을 내야 하는 상황에서,
재산세, 대출 이자 등을 고려하면
손해가 막심한 상황이다.
갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다.
자본이 많은 사람은 버틸 수 있지만,
서민은 중도 탈락하게 된다.
다주택자 규제가 오래 지속되면서
시장이 초토화되면 서민이 피해를 입는다.
2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 에서는
순자본을 늘릴 수 있는 투자 방식을 고려해야 한다.
은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등
20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다
수익이 높다고 확신하기 어렵다.
서울의 집중화와 고도화가 지속될수록
서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다.
비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록
교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에
대한 선호도가 높아진다.
아파트 투자 수익성이 낮아지면
아파트 선호도 역시 떨어질 가능성이 높다.
주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고
투자 매력도의 변화를 염두에 두고
투자 흐름을 짚어나가야 한다.
아파트 주거문화 진화 과정, 분양 방식 변화,
아파트 양극화에 대해 살펴본다.
장기보유특별공제와 1세대 12억 원 비과세를
기대하며 주택에 투자하지만,
주택 가격이 50% 이상 오르지 않는다면
주택에 투자할 의미가 없다.
재건축 아파트는 부담금이 커질 수 있으며,
재건축초과이익환수제도는 현재까지 유효하므로,
구축 아파트 몸테크는 신중해야 한다.
일시적 1세대 2주택 유예기간도,
정책 변화에 따라 언제 바뀔지 알 수 없다.
공급 부족 집값 상승론, 자전 거래 등 시세 조작,
건축비 산정, 금리와 수요, 부동산 정책 리스크
등 부동산 투자시 고려할 사항을 소개한다.
주택 투자에 성공하기 위해서는
무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며,
신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다.
오피스텔 투자를 피해야 하는 이유,
주상복합 아파트의 장단점,
생활형 숙박시설 투자의 문제점을 설명한다.
디벨로퍼는 부동산 상품을 만들어내는 개발업자다.
정책, 규제 변화 리스크가 디벨로퍼에 미치는 영향,
PF 부실 문제를 이야기 한다.
재건축은 시간 싸움이다.
사업성이 계속 떨어지고, 시장 환경에 영향을 받고,
각종 비용과 세금 등 투자 비용이 급증하고 있으며,
정책 리스크 등에 영향을 받는다.
재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다.
조합 설립 후 투자의 위험성, 입주권 투자,
1:1 재건축, 초고층 아파트 투자에 대해 이야기 한다.
1기 신도시 재건축은 시장을 객관적으로
볼 수 있어야 제대로 된 투자 판단을 할 수 있다.
사업성 확보, 신도시 재개발의 특징,
재건축 후 공동화 현상 우려 등을 알아본다.
재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다.
다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서
투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다.
3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 에서는
부동산 투자 시장의 양대 축은
주택과 상업용 부동산이다.
부동산 투자흐름이 상업용 부동산으로 이동한다.
상업용 부동산의 본질을 이해하고,
상업용 부동산으로 돈 벌 수 있는
방법을 알아야 한다.
PF 부실은 주택 건설 사업의 현실을 판단할 수 있다.
상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해
투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다.
투자할 때 돈이 잠자고 있다는 것은
버리는 것과 같은 의미다.
주택 가격 상승 제한으로 투자 수익률이 낮아지면,
주택 가치도 부동산 상품 수익 구조로 측정되면서,
상업용 부동산 투자가 유리해진다.
상업용 부동산은 월 임대료만으로도 은행 이자를
감당할 수 있으므로, 금리 인상에도 상대적으로
유연하게 대처할 수 있다.
건물 투자에 대한 심리적 저항감,
건물 투자 로직, 상업용 부동산 수익률,
상업용지의 투자 매력도, 임대료 상승 추세 등을 말한다.
오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은
상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다.
1인당 오피스 사용 면적 증가,
상업용 오피스 공간 감소, 재건축 연한 도래 등
오피스 시장 부족 문제를 말한다.
건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고,
파이가 커지면 투자가가 돈 벌 수 있는
기회도 그만큼 커진다.
정책 리스크 축소, 법인 설립, 건물 관리에 대해 설명한다.
상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다.
상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로
유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다.
상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 하며,
전통적 대학가 앞 상권은 재편할 필요가 있다.
인구 유입이 기대되면서, 역세권 교통 이점으로,
인구 증가와 트렌디 상점의 입점이 계속되면서
투자 매력도가 높아진다.
오피스 상권의 인기는 꺼지지 않는다.
4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다.
테헤란로의 IT, 금융의 메카 여의도, 강남역,
용산 개발, 역세권 대단지 아파트 상권,
오피스텔, 상가, 구분상가 투자를 살펴본다.
밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다.
구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다.
건축비 상승, 시장 수익률, 건물 MD 구성을 설명한다.
임차인 관리, 하자 보수, 법적 관리 문제가 발생한다.
건물주는 사업가 마인드를 가지고.,
임대료 수익을 높여야 한다.
상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다.
한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다.
법을 이용해 세금을 합법적으로 줄이고
부를 대물림해야 한다.
증여에서 가장 문제가 되는 것이 한꺼번에
일을 처리하려는 태도다.
상속보다는 증여가 유리하다.
현금 증여, 법인 건물을 이용한 절세 플랜을 이야기 한다.
4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 에서는
투자는 인간 본성에 반하는 일이다.
투자에서 내 생각은 중요하지 않으며,
시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다.
똑똑한 사람이 투자를 못 한다.
부정적 요소에만 눈이 가면서
객관적으로 투자할 물건인지 파악하지 않는다.
너무 쉽게 투자를 결정하는 사람들도 있다.
소자본으로도 매입할 수 있는 물건을 매입하지만
투자 아이템을 알아보는 혜안을 키우지 못해
대부분 돈이 되지 않는다.
착한 사람도 투자하기 어렵다.
우유부단하게 계속 제자리를 맴돌기만 한다.
부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은
엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다.
매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하며,
부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이
돈 버는 길이다.
안전 욕구를 뛰어넘어야 모험을 할 수 있다.
투자 결정을 내릴 때 필요한 것은
객관적 분석능력이 아니라 용기다.
부자는 투자에 접근하는 태도부터 남다르다.
전문가의 도움을 받고, 미래를 예측하며,
보편적 투자 수익률을 기대한다.
원칙과 기본을 지켜야 성공한다.
각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다.
원론에 충실하면 큰 흐름과 줄기에 투자하면서 성공한다.
마음과 태도는 미래를 바꾼다.
부의 개념은 상대적이다.
가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다.
리스크와 불확실성이 넘치는 세상에서
안정적이고 편안한 삶을 살기 위해서는
치열하게 준비해야 한다.
부자는 성공을 위해 치열하게 산다.
을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다.
숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며,
정보 필터링이 필요하다.
냉혹한 현실의 배신, 머리로만 이해하기,
스승을 기대하기, 변화를 받아들이기,
좋아하는 일을 하기, 투자를 즐기기,
꿈과 목표를 갖기, 실행력 등
투자를 해야 하는 이유를 이야기 한다.
"부동산 투자 대격변"은
부동산 시장의 변화, 주택 시장의 불확실성,
상업용 부동산 투자의 필요성, 투자 마인드를 다룬다.
시대 변화 속도가 빠르다.
미래를 예측하지 못한 투자는 나락이다.
고도성장기 부동산 투자 패러다임은 통하지 않으며,
불확실성이 커지면서 단기사이클로 움직일 가능성이 크다.
베이비부머의 주택 다운사이징, 인구 감소,
고가 아파트를 받아줄 미래 수요 부재,
1인 가구수 증가와 서울 집중화,
서울 인구 감소 추세 등이 주택 시장에 미칠 영향을 생각해 본다.
집값 인상과 기회 박탈의 원인을 돌리면서
다주택자는 심한 규제를 당한다.
1세대 2주택 감면은 정권에 따라 축소될 수 있으며,
고가 주택 보유자들은 재산세, 종합부동산세 부과,
대출 이자로 힘든 상황이다.
아파트 가격은 오르지 않는 상황에서,
각종 세금, 수리비 등이 높아지면서,
투자 수익률은 마이너스가 될 수 있으며,
갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다.
다주택자 규제가 지속되면서 시장이 초토화되면,
자본이 부족한 서민이 피해를 입는다.
주택 투자는 순자본을 늘려야 한다.
은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등
20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다
수익이 높다고 확신하기 어렵다.
서울의 집중화와 고도화가 지속될수록
서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다.
비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록
교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에
대한 선호도가 높아진다.
주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고
투자 매력도의 변화를 염두에 두고
투자 흐름을 짚어나가야 한다.
주택 투자에 성공하기 위해서는
무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며,
신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다.
재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다.
재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다.
다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서
투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다.
부동산 투자흐름은 상업용 부동산으로 이동한다.
상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해
투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다.
주택 가격 상승 제한으로 주택 투자 수익률이 낮아지면,
상업용 부동산 투자가 유리해진다.
월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있는,
상업용 부동산은 금리 인상에 유연하게 대처할 수 있다.
오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은
상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다.
상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다.
상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로
유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다.
상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 한다.
4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다.
밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다.
구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다.
한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다.
상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다.
세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다.
투자에서 내 생각은 중요하지 않으며,
시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다.
부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은
엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다.
매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다.
투자 결정을 내릴 때 필요한 것은
객관적 분석능력이 아니라 용기다.
원칙과 기본을 지켜야 성공한다.
각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다.
부의 개념은 상대적이다.
가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다.
부자는 성공을 위해 치열하게 산다.
을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다.
숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며,
정보 필터링이 필요하다.
"부동산 투자 대격변"은
부동산 시장 상황을 파악하고,
주택 투자 환경 변화에 따른 투자,
상업용 부동산 시장의 방향,
부동산 투자자의 마인드를 다룬다.
부동산 시장은 엄청난 변화를 겪고 있다.
경제 성장이 둔화되고, 인구가 감소하지만,
사회주의적 부동산 규제 정책이 판치고 있다.
고도성장기 부동산 시장 활황의 꿈에 빠져서,
과거처럼 부동산 투자를 하는 것은 위험하다.
인구가 줄어들면서, 비선호 지역은 급격하게 슬럼화되고,
상업용 부동산 시장도 예전 같지 않다.
변화의 시대에서 살아남으려면,
변화의 흐름을 읽고 대책을 강구해야 한다.
"부동산 투자 대격변"은 주택 시장의 변화
상업용 부동산 시장의 가능성을 이해하고,
자신만의 투자 목표를 세우고 안정적으로
투자할 수 있도록 돕는다.
저자 박준연 님이 "부동산 투자 대격변"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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