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돈 버는 미국 부동산 투자 - 주변 학군부터 절세법까지 한 권에
최여경 외 지음 / 한국경제신문 / 2024년 3월
평점 : 
미국 부동산 투자를 위해 알아야 할 사항
책을 선택한 이유
한국은 외형성 자본주의 국가지만 정책은 사회주의 색채가 강하다.
부동산 투자에 대한 각종 규제는 사회주의 국가보다 강하다.
부동산에 대한 각종 규제가 없는 미국 부동산은 매력적인 투자처다.
미국 부동산 투자에 대해 알아보기 위해
"돈 버는 미국 부동산 투자"를 선택한다.
"돈 버는 미국 부동산 투자" 은
OPENING
SECTION 1 INVESTMENT CONCEPT
SECTION 2 INVESTMENT SITE
SECTION 3 U.S. TAX
CLOSING
으로 구성되었다.
OPENING 에서는
연예인, 국민연금공단, 투자 운용사들이
미국 부동산 투자에 나서는 것은
투자처로서 가치가 높고 매력적이기 때문이다.
투자 목적에 따라 기대수익률도 다르고,
투자처도 달라질 수 있기에 목적에 맞는
적합한 투자를 해야 큰 손실을 보지 않는다.
전 세계적 인플레이션과 기준금리 상승,
경제 위기에도 불구하고 안전 자산이라고
평가되는 미국 부동산시장은 여전히 유효하다.
부동산 관련 세금 면에서 미국이 한국보다 매력적이다.
취득세, 종합부동산세, 중과세 제도가 없다.
미국 부동산 시장은 한국보다 변동성이 낮아
예측 가능한 수익률과 실제 수익률의 차이가 적다.
미국 부동산시장을 이해하기 위해서는
서브프라임모기지 사태의 원인이 된
미국 주택담보대출 제도를 알아야 한다.
코로나 팬데믹이 가져온 주거지 양극화 현상,
주택 가격 상승, 이커머스 성장, 신축 오피스 선호 등
부동산 트렌드 변화,
임대 부동산, 부동산 투자 그룹, 부동산투자신탁,
플리핑, 온라인부동산크라우드펀딩플랫폼 등
부동산 투자 도구를 알아본다.
SECTION 1 INVESTMENT CONCEPT
단계별로 배우는 미국 부동산 투자 에서는
미국 가정의 주거 공간은 가정용 주택이 일반적이다.
콘도미니엄, 아파트, 멀티 유닛, 타운하우스,
싱글 하우스, 상업용 부동산 등
투자 대상 부동산을 알아본다.
투자지 선정, 현지 응행 계좌 개설,
송금, 리얼터 선정과 사전 승인, 오퍼,
카운터 오퍼, 계약 및 에스크로 오픈,
디포짓, 디스클로저, 홈 인스펙션,
어프레이절, 대출, 컨틴전시 리무브,
에스크로 클로징 등 미국 부동산 구매 절차,
크레디트 점수 관리, 모기지 론의 종류를 소개한다.
미국에서 부동산을 구매하기 위해서는
먼저 지역을 선택하고, 좋은 매물을 찾아 나서야 한다.
웹 사이트에서 매물을 손쉽게 찾아볼 수 있지만,
정말 좋은 매물은 시장에 나오기 전에 거래되므로,
리얼터의 역할이 매우 중요하다.
매물을 직접 확인할 때 체크 포인트,
임차인 인터뷰, 부동산 관리 업체 선정을 설명한다.
미국 부동산 매매 프로세스는
많은 서류 검토와 시간이 필요하며,
주에 따라 에스크로 회사 또는 변호사가 주요 역할을 한다.
변호사 클로징 주의 대표격인 뉴욕,
에스크로 클로징 주의 대표격인 캘리포니아의
부동산 서치부터 클로징까지 계약 과정을 살펴본다.
미국 부동산 매매 시 드는 추가적인 비용을 알아본다.
미국 부동산 투자는 현금 흐름에 중점을 두는
투자이기에 출구전략을 고려해야 한다.
기존 부동산 기반 재융자, 세금 인센티브 활용,
종부세, 취득세, 상속세 면제 등 이점을 활용해
현금 소득 창출과 자산가치 상승을 도모할 수 있다.
3억, 5억, 10억 원으로 부동산 투자를 하는
예상 시나리오를 소개한다.
SECTION 2 INVESTMENT SITE
한국인이 주목하는 투자 지역 에서는
뉴욕은 세계에서 가장 인구가 많은 메가시티 중 하나로,
외국인 투자자들에게 각광받고 있다.
손실 보지 않는 투자를 위해서는
투자 지역의 미래가치, 주변 시세, 구매 형태,
투자 절차 등 다양한 부동산 투자에 대한
기본 지식이 있어야 한다.
뉴욕은 세계 경제, 문화의 중심이므로,
부동산시장의 상승과 하락의 흐름 속에서도
위상을 유지하고 있다.
뉴욕으로 이사하는 사람들은 비싼 집값 때문에
임대를 선호하지만, 높은 월세를 고려했을 때,
매매가 훨씬 경제적이다.
세계 정치, 경제, 예술, 문화, 교육의 중심지며,
세계적 교육 인프라, 세계 부호 및 글로벌 기업의 투자,
장기적인 임대수익 창출과 자산가치 상승 가능성 등
뉴욕 부동산에 투자해야 하는 이유를 소개한다.
뉴욕 맨해튼 은 미국뿐만 아니라
세계에서도 가장 인구밀도가 높은 지역이다.
브루클린 은 뉴욕 자치구 중 최대 인구수며,
덤보, 포트그린은 맨해튼 접근성이 좋아 선호된다.
퀸스 는 뉴욕의 관문이며, 뉴욕에서 가장 큰 지구다.
플러싱 지역은 아시아계 미국인 커뮤니티가 주류며,
임대보다는 부동산 소유를 선호하는 경향이 있다.
캘리포니아는 훌륭한 자연 경관을 가졌지만,
생활비가 높고, 산불, 지진 등 위험성도 있다.
캘리포니아는 공공시설을 건설할 때,
재정이 필요한 경우에는 채권을 발행하고,
채권의 이자와 원금을 멜로루스 세금으로 부과한다.
멜로루스 세금은 재산세 와 함께 부과된다.
미국 농업과 공업 부문의 최대 생산지, 친환경 도시 등
캘리포니아 부동산 투자 매력을 알아본다.
로스앤젤레스 카운티, 오렌지 카운티, 어바인,
부에나파크, 풀러턴 등 주요 투자 지역을 소개한다.
SECTION 3 U.S. TAX
미국 부동산 세금과 절세 전략 에서는
미국은 만성화된 부동산 공급 부족 현상으로
꾸준히 시장가격이 우상향 하고 있다.
한국은 다주택자에 부동산 세금을 중과하지만,
미국은 취득세, 종합부동산세가 없고,
다주택자 중과가 없으므로
해외 부동산에 눈을 돌리게 된다.
미국은 보유세가 비교적 높은 편이지만,
보유세 과세기준 상승폭이 제한되고,
부동산 소유한 기간이 늘어날수록
보유세 부담이 낮아지게 된다.
미국은 한국 처럼 과도한 대출 규제가 없다.
취득 단계에서 신축 주택에 부과되는 거래세,
보유 단계의 재산세, 특별개발세, 멜로루스 세금,
연방 및 주 소득세,
처분 단계의 양도세, 1031익스체인지 양도세 유예 제도를 소개한다.
한국 거주자가 해외 부동산 취득에 대한
신고 및 보고 절차를 준수하지 않으면,
조사를 받을 수 있다.
외국환 은행에 해외 부동산 취득 보고서 제출,
처분 보고서, 보유 사실 입증 서류 제출,
국세청에 해외부동산 취득, 보유, 투자운용 및 처분명세서,
해외영업소 설치현황표 제출 등
신고 및 보고를 하지 않으면 막대한 과태료가 부과된다.
미국 연방 소득세법 1031 익스체인지는
주택을 취득한 후 거주하지 않고 투자용으로
보유하고 있는 주택에 한해 적용된다.
주택을 처분한 후 금액이 같거나
더 비싼 주택을 취득하는 경우,
새로 취득한 주책을 처분할 때까지
양도세 납부를 이연할 수 있도록 한다.
1031 익스체인지는 수익을 실현하지 않고,
자본을 재투자함으로써 세금 부담을 줄일 수 있다.
미국 양도세, 재산세 절세 방법을 설명한다.
CLOSING 에서는
고환율, 고금리는 미국 부동산 투자를 어렵게 하지만,
금리가 하락하면서, 주택 구매 희망자들이
시장으로 돌아오고 있다.
미국 금리 변동과 개발 상황을 주시하면서,
좋은 물건을 선점하는 혜안과 행동력이 필요하다.
무엇이 미국 부동산 가격에 영향을 미치는
인구통계, 이자율, 경제적 상황,
정부 정책과 보조금, 미국 주택시장 지표,
건설 지출, 주거용 건축 보고서 , 주택 판매 보고서,
신규 주택 핀매 보고서, 보류 중인 주택 판매,
NAHB 주택시장 지수, 지역 물가지수를 살펴본다.
부동산시장 사이클은 일반 경제와 밀접하지만,
경제가 호조를 보인다고 상업용 부동산시장이
반드시 강세를 유지한다고 가정할 수 없다.
회복, 확장, 과잉 공급, 경기침체의
부동산시장 사이클을 설명한다.
"돈 버는 미국 부동산 투자"는
미국 부동산 투자를 해야 하는 이유,
미국 부동산 구매 절차, 유망 투자 지역,
미국 부동산 세금과 한국의 해외투자 규제 정책,
미국 부동산 투자시 고려할 사항을 다룬다.
미국 부동산 투자에 나서는 것은
투자처로서 가치가 높고 매력적이기 때문이다.
미국 부동산시장은 안전 자산이라고 평가된다.
부동산 관련 세금 면에서 미국이 한국보다 매력적이다.
미국 부동산 시장은 한국보다 변동성이 낮아
예측 가능한 수익률과 실제 수익률의 차이가 적다.
미국 가정의 주거 공간은 가정용 주택이 일반적이다.
콘도미니엄, 아파트, 멀티 유닛, 타운하우스,
싱글 하우스, 상업용 부동산 등
투자 대상 부동산을 알아본다.
미국 부동산 구매 절차, 크레디트 점수 관리,
모기지 론의 종류를 소개한다.
미국에서 부동산을 구매하기 위해서는
먼저 지역을 선택하고, 좋은 매물을 찾아 나서야 한다.
웹 사이트에서 매물을 손쉽게 찾아볼 수 있지만,
정말 좋은 매물은 시장에 나오기 전에 거래되므로,
리얼터의 역할이 매우 중요하다.
미국 부동산 매매 프로세스는
많은 서류 검토와 시간이 필요하며,
주에 따라 에스크로 회사 또는 변호사가 주요 역할을 한다.
미국 부동산 투자는 현금 흐름에 중점을 두는
투자이기에 출구전략을 고려해야 한다.
뉴욕은 세계 경제, 문화의 중심이며,
세계에서 가장 인구가 많은 메가시티 중 하나로,
외국인 투자자들에게 각광받고 있다.
캘리포니아는 훌륭한 자연 경관을 가졌지만,
생활비가 높고, 산불, 지진 등 위험성도 있다.
캘리포니아는 공공시설을 건설할 때,
재정이 필요한 경우에는 채권을 발행하고,
채권의 이자와 원금을 멜로루스 세금으로 부과한다.
미국은 만성화된 부동산 공급 부족 현상으로
꾸준히 시장가격이 우상향 하고 있다.
한국은 다주택자에 부동산 세금을 중과하지만,
미국은 취득세, 종합부동산세가 없고,
다주택자 중과가 없으므로
해외 부동산에 눈을 돌리게 된다.
미국은 보유세가 비교적 높은 편이지만,
보유세 과세기준 상승폭이 제한되고,
부동산 소유한 기간이 늘어날수록
보유세 부담이 낮아지게 된다.
미국은 한국 처럼 과도한 대출 규제가 없다.
한국 거주자가 해외 부동산 취득에 대한
신고 및 보고 절차를 준수하지 않으면 조사를 받고,
신고 및 보고를 하지 않은 것에 대한 막대한 과태료가 부과된다.
미국 금리 변동과 개발 상황을 주시하면서,
좋은 물건을 선점하는 혜안과 행동력이 필요하다.
부동산시장 사이클은 일반 경제와 밀접하지만,
경제가 호조를 보인다고 상업용 부동산시장이
반드시 강세를 유지한다고 가정할 수 없다.
"돈 버는 미국 부동산 투자"는 미국 부동산 투자에 대해
알아야 할 사항을 상세히 설명한다.
부동산은 국가 경제의 근간이다.
부동산이 움직이지 않으면 경기는 좋아질 수 없다.
한국 정치권은 부동산에 대한 잘못된 편견을 가지고
사회주의적 정책으로 부동산을 심하게 규제한다.
미국은 부동산에 대해 차별적이지 않은 정책으로
투자를 적극적으로 유지하고 있다.
돈은 자기가 제대로 쓰여질 곳에서 운용해야 한다.
부동산 시장을 옥죄는 한국을 벗어나
안전한 미국 부동산에 투자하는 것은 현명하다.
"돈 버는 미국 부동산 투자"은 미국 부동산 투자를 위해
부동산 투자 절차부터, 유망 투자 지역, 세금 문제,
한국의 해외부동산 신고 절차 및 규제 정책을 이해하면서,
한국의 막대한 과태료 부과 등 각종 처벌 규정을 이해하고,
함정을 피할 수 있도록 돕는다.
한경무크 에서 "돈 버는 미국 부동산 투자"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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