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1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매 - 한 권으로 끝내는 가장 쉬운 경매 가이드
김기환 지음 / 경이로움 / 2023년 9월
평점 : 
부동산 경매를 하기 위해 알아야 할 사항
책을 선택한 이유
부동산 경매는 법원이 채무를 현금화하기 위해 채무자의 부동산을
현금화 하는 행위다.
부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 가능성이 있다.
부동산 경매 방법을 알아보기 위해
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"를 선택한다.
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"은
1장 나는 부동산 경매로 건물주가 되었다
2장 부동산 경매 투자의 시작
3장 무조건 성공하는 부동산 경매 따라 하기
4장 실전 투자 사례로 보는 케이스 스터디
로 구성되었다.
1장 나는 부동산 경매로 건물주가 되었다 에서는
수원에 있는 아파트 지하상가 경매가 눈에 띈다.
경매 물건 검색 및 권리 분석과 상업성 분석,
현장조사(임장) 방법, 입찰과 낙찰, 명도,
투자 손익 계산 등 경매 과정을 수원 사례로 소개한다.
2장 부동산 경매 투자의 시작 에서는
부동산 경매는 국가 기관 과의 거래다.
경매와 공매의 차이, 경매의 성격,
경매에 대한 잘못된 인식 버리기,
부동산 경매 시장에 주목해야 하는 이유,
재테크 관점에서 경매 목적별 특징,
임대소득, 사업소득 창출을 위한 경매,
사업장 마련, 내 집 마련을 위한 경매 활용에 대해 알아본다.
부동산 경매는 약간의 번거로움을감수하고
부동산을 시세보다 싸게 매수하는 과정이다.
부동산 경매 투자의 기본 5단계는
1단계 물건 검색 및 권리 분석, 상업성 분석,
2단계 현장 조사
3단계 입찰과 낙찰
4단계 명도
5단계 활용
등 부동산 경매 투자의 흐름을 설명한다.
부동산 경매 투자는 내 집 마련, 임대, 매매,
사업 기반 마련, 방어적 재테크 등의 목표로 나눌 수 있다.
경매 목적별 투자비용 공식,
경매 목적별 필요 비용에 대해 설명한다.
객관성, 예의, 긍정적 태도 등
부동산 경매에 필요한 마인드셋을 소개한다.
3장 무조건 성공하는 부동산 경매 따라 하기
Step 1-1. 물건 검색부터 꼼꼼하게 에서는
모든 투자에서 시간은 금이다.
물건 검색과 분석은 온라인으로 할 수 있다.
경매 사이트에서 물건 검색하기,
가깝고 익숙한 지역부터 경매 물건을 살펴보면서
현장 조사를 나갈만한 물건을 추려내기,
경매 물건을 볼 때 확인해야 할 것,
단독입찰 가능성이 높은 감정가의 90~100%
가격의 물건에 대해 이야기 한다.
Step 1-2. 생각보다 어렵지 않은 권리 분석 에서는
권리 분석은 낙차 이후에 낙찰자가 물어내야 할
돈이 있는지 확인하는 것이다.
인수는 경매 낙찰 후 딸려오는 각종 법적 책임을 말한다.
말소기준은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류,
담보가등기, 경매개시결정등기 등이 있다.
권리 분석은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류 등을
체크해 말소기준등기를 확인하는 순서로 진행된다.
매각물건 명세서는 등기부 권리 분석과
임차인 권리 분석의 핵심이다.
임차인 권리 분석은 낙찰 이후 임차인의
보증금을 돌려줘야 할지를 가려내는 것이다.
등기부등본의 기초를 알아본다.
Step 1-3. 판단력을 요하는 상업성 분석 에서는
상업성 분석은 정답이 없다.
상업성 분석을 할 때 체크해야 할 것,
유찰된 이유 추론하기를 통해
명도전략을 점검해야 함을 말한다.
Step 2. 현장 조사 노하우 에서는
임장에서 멍하니 관찰하는 것은 의미가 없다.
현장 조사에서 조사하려는 것을 체크리스트로 정해야 한다.
임장 체크리스트 활용 방법, 상가 투자에서 확인할 것,
공인중개사,이웃이나 거주자 만나보기를 설명한다.
Step 3-1. 입찰가 산정부터 경매 입찰까지 에서는
입찰 조사 후에도 매력적 물건이라는 판단이 섰다면
입찰가를 산정해야 한다.
입찰가를 산정하는 법, 경매 매각기일 체크하기,
입찰봉투, 매수신청보증봉투,
기일입찰표 작성방법 등 입찰 서류,
입찰 결과 발표, 대리인 제도 활용 방법에 대해 설명한다.
Step 3-2. 낙찰 후에 진행해야 할 것 에서는
낙찰 후에는 채무자에게 빚을 갚을 수 있는
2주일의 기간이 주어진다.
2주 정도 지난 후 법원이 잔금 납부 통지하면
약 35일 안으로 잔금을 납부하면 소유주가 된다.
경매 대출 알아보기, 경락잔금대출 주의사항,
제1금융권에서의 경매 대출,
대출이 안될 경우 취할 수 있는 방법을 설명한다.
Step 4. 명도 협상과 실전 에서는
명도는 낙찰 받은 물건의 기존 점유자를 내보내는 것이다.
명도는 사람을 상대로 협상하는 매우 까다로운 절차다.
명도의 기본 구조, 점유자를 만나지 못한 경우,
명도 협상 대상별 협상 방법, 인도명령,
점유자 유형별 대처법, 성공적 명도를 위한 핵심 포인트를 소개한다.
Step 5-1. 효율적인 인테리어 에서는
낙찰 후 투자 수익을 회수해야 한다.
투자 수익을 거두기 위해서는 인테리어를 해야 한다.
임대 또는 매매용 인테리어의 핵심 포인트,
가성비 인테리어, 인테리어와 업체 찾는 법을 설명한다.
Step 5-2. 세입자 찾기와 관리 에서는
낙찰받은 물건을 임대차 계약을 맺어
임대소득으로 대출 이자를 충당하다가
적당한 시점에 매각하는 것이 일반적이다.
세입자 찾기, 세입자 관리 노하우에 대해 알아본다.
4장 실전 투자 사례로 보는 케이스 스터디 에서는
광명시 주거상권 코너 지하상가,
부천시 지하 1층 목욕시설,
판교 오피스텔 공동투자 사례를 소개하고,
투자 의사결정 포인트에 대한
초보자와 고수의 생각을 알아보면서,
투자 결과와 교훈을 소개한다.
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"은
부동산 경매 투자를 위한 기초 지식,
부동산 경매 투자 노하우, 실전 투자 사례를 소개한다.
수원에 있는 아파트 지하상가 경매 투자 사례를 소개하면서,
경매 물건 검색, 권리 분석과 상업성 분석, 현장조사(임장) ,
입찰과 낙찰, 명도, 투자 손익 계산를 알아본다.
부동산 경매는 국가 기관 과의 거래다.
경매의 특징과 경매의 장점, 경매 활용 방법을 설명하고,
부동산 경매 투자의 기본 5단계, 투자비용과 필요 비용,
부동산 경매 마인드셋을 알아본다.
물건 검색. 권리 분석, 상업성 분석을 통해
투자 할 만한 부동산을 선별하고,
현장 조사에서 공인중개사,이웃, 거주자를 만나고,
임장 체크리스트를 활용하면서 확인할 사항을 정하며,
입찰가 산정, 경매 매각기일 체크하기,
입찰봉투, 매수신청보증봉투,
기일입찰표 작성방법 등 입찰 서류 작성 등을 통해
입찰에 참여하면서 낙찰을 받게 되며,
경매 잔금을 대출받는 등 잔금을 청산하면서
낙찰받은 부동산의 소유자가 된다.
낙찰 받은 물건의 기존 점유자를 내보내는 명도,
효율적 인테리어 하기, 세입자 찾기 및 관리 등을 알아본다.
광명시 주거상권 코너 지하상가, 부천시 지하 1층 목욕시설,
판교 오피스텔 공동투자 사례 등을 소개하므로,
고수가 경매에 참여할 때 고려하는 투자 포인트,
투자 결과 값을 살펴보면서 부동산 경매 투자를 이해하도록 한다.
부동산 경매는 부정적 인식이 강하다.
채무로 어려워진 사람의 재산을 헐값에 가져가며,
낙찰 후 점유자와 명도를 다투거나,
잘못된 투자 분석으로 큰 낭패를 볼 수도 있다는 염려가 있다.
그러나 채무를 해결하지 못하면 채권자가 경제적 위험에 빠질 수 있고,
법과 협상을 바탕으로 점유자와 타협할 수 있으며,
투자 분석의 실패로 인한 손실은 경매 외의 부동산도 마찬가지다.
부동산 경매에 대한 편견을 버리고, 분명한 목적과 바른 경매지식으로
부동산 경매에 투자한다면, 효과적으로 자산을 늘릴 수 있을 것이다.
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"는
복잡한 부동산 경매 이론이 아니라, 경매 투자에 필요한
기초 지식과 사례를 소개한다.
경매에 대한 기본적 지식을 가지고 경매에 참가하며,
낙찰 과 투자 경험을 조금씩 쌓아나가면서,
자신만의 경매 노하우를 쌓아가는 것이 필요하다.
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"는
초보자도 경매에 참여할 수 있도록 하는 기초 지식과
경매에 대한 다양한 노하우를 제공한다.
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"는
부동산 경매를 하면서 반드시 알아야 할 기초 지식과 사례를 통해,
초보자도 부동산 경매에 참가할 수 있도록 돕는다.
경이로움 과 컬처블룸 서평단에서
"1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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