있는 공간, 없는 공간

있는 공간, 없는 공간
유정수 지음 / 쌤앤파커스 / 2023년 6월

상업용 공간의 의미

책을 선택한 이유

성공한 부동산 사업가는 도널드 트럼프가 대표적이다.

트럼프는 트럼프 타워로 부동산 업계의 큰 손으로 부상한다.

누구나 부러워하는 최고의 건물을 지향하지만

고객의 희망을 충족시키면서도 비용은 절감하는

현실적 건축물을 만들면서 성공가도를 달린다.

트럼프는 공간에 대한 탁월한 안목을 통해

미합중국 대통령의 지위까지 오른다.

상업용 건축물 공간을 활용하는 전략을 알아보기 위해

"있는 공간, 없는 공간"을 선택한다.

"있는 공간, 없는 공간" 은

1장 6대 4의 법칙: 유휴 공간이 있는 매장이 살아남는다

2장 선택과 집중의 법칙: 사람들을 오게 만들 무언가가 필요하다

3장 차원 진화의 법칙: 공간의 차원이 올라갈수록 가치가 높아진다

4장 최대 부피의 법칙: 높고 큰 공간이 사람을 매혹시킨다

5장 경계 지우기의 법칙: 경계가 지워질 때 공간은 자연스러워진다

6장 세계관 구현의 법칙: 끝까지 밀어붙인 공간이 경쟁력을 갖는다

로 구성되었다.

1장 6대 4의 법칙: 유휴 공간이 있는 매장이 살아남는다 에서는

상업공간을 만들고 유지하기 위해서 공간의 수익률을 따지게 된다.

온라인 쇼핑 점유율이 높아지면서 오프라인 점유율은 낮아진다.

오프라인은 편리함, 가성비, 가격 경쟁력에서 온라인을 이길 수 없다.

오프라인 상업 공간만의 고유한 특성과 장점에 주목해야 한다.

차별되는 색다른 경험을 할 수 있는 테마파크 같은 공간이 되어야 한다.

온라인으로 보는 경치가 오프라인 여행을 대체할 수 없다.

현장에서 생동감 있게 바라보고 만질 수 있는 체험은

화면을 바라보는 것과는 다르다.

유휴 공간은 현실에서 체험과 감각정보를 경험하는 공간으로

공간에 가야 하는 이유를 만들어야 한다.

영업 공간의 크기를 키우기 보다는 방문자 수를 늘려야 한다.

온라인 유통 시대에서 오프라인은 전체 면적 대비

유휴 공간의 면적을 40% 이상 확보해야 한다.

넉넉한 영업 공간이 아니라 고객이 찾아오는 쇼핑몰이 되어야 한다.

공간의 뷰를 활용하는 유휴 공간 중앙에 두기,

자주 들르는 출입 동선에 유휴 공간 배치하기,

야외 활동을 경험할 수 있는 실외 공간의 필요성을 말한다.

2장 선택과 집중의 법칙: 사람들을 오게 만들 무언가가 필요하다 에서는

내부 벽면 노출 콘크리트 마감 유행은 창업 비용 절감이 목적이다.

노출 콘크리트는 갤러리 벽면과 같아 콘텐츠를 돋보이게 한다.

노출 콘크리트로 절감한 비용을 핵심 콘텐츠에 투자해야 한다.

예산을 효과적으로 사용하는 사진찍기 좋은 공간 만들기,

선택과 집중으로 서비스, 공간 설계하기를 이야기 한다.

원더는 사람들에게 특별한 관심을 끌게하는 공간이다.

두바이몰의 거대한 수족관은 공간에 방문할 이유를 제공한다.

온라인 시대에서는 선택과 집중을 통해 방문하는 고객의 수와

매출의 규모를 올려야 한다.

상업 공간과 주거 공간, 오피스 공간과 상업 공간의

차이에 따른 선택과 집중을 말한다.

3장 차원 진화의 법칙: 공간의 차원이 올라갈수록 가치가 높아진다 에서는

공간은 입체적이다.

시선을 사로잡고 비교 우위를 갖기 위해서는

선호되는 공간의 법칙을 알아야 한다.

정해진 자리에서만 의미가 있는 포토 스팟,

모든 스팟에서의 뷰가 의미를 갖는 원더 조닝,

3차원 오브제로 원더의 차원을 진화시키기,

넓은 시야감과 개방감으로 만족도 직결하기,

4차원적 오브제로 움직이는 오브제 활용하기,

숏폼 콘텐츠에 최적화된 오브제 설치하기,

유행이 아닌 공간의 퀄리티와 클래스 향상을

이야기 한다.

4장 최대 부피의 법칙: 높고 큰 공간이 사람을 매혹시킨다 에서는

초대형 카페들은 공간만의 이슈와 스토리로

사람들을 끌어당긴다.

단위 면적이 큰 상태로 남아 있는 번지는 귀하다.

상권이 흥할수록 번지는 쪼개지고 분화된다.

쪼개진 부동산을 모으기 어려워지면 상권은 몰락한다.

잘 보존된 낮은 엔트로피의 건물은 힙플레이스의 힘이다.

공간의 상업적 퍼텐셜을 살리는 층고의 중요성,

건물의 구조를 파악하는데 유용한 평면도,

면적과 층고를 활용해 쾌적한 공간을 만드는

최대 부피의 법칙,

수직적 파사드로 공간에 대한 독보적 개방감과

수직적 개방감이 주는 사치스러움,

초고층 건물의 랜드마크 효용성과 수익성의 한계,

낮은 용적률 제한이 가져온 상업 공간 개발 매력을

살펴보면서,

양적인 공간 효율보다 공간까지 오게 할

독보적인 상업 공간이 중요함을 말한다.

5장 경계 지우기의 법칙: 경계가 지워질 때 공간은 자연스러워진다 에서는

자연 경관을 구성하는 요소들은

상업 공간 안에 자연스럽게 구현해야 한다.

자연과 흡사한 형태로 구현된 공간은

자연스러운 아름다움에 가깝다.

자연스러움을 해치는 화단 설치의 문제점,

건축, 인테리어, 조경의 협업과 소통,

공간 경쟁력을 높이기 위한 설계와 시공의 통합,

한국 공공건축 콘셉트 설계 관행의 문제점,

3D 입체 영상과 어트랙션의 결합에서 배울점을 말한다.

6장 세계관 구현의 법칙: 끝까지 밀어붙인 공간이 경쟁력을 갖는다 에서는

상업 공간과 주거 공간의 성격은 다르다.

공간 기획자가 아니라 공간 사용자의 입장에서

적정한 자극과 임팩트를 판단해야 한다.

상업 공간은 인스턴트한 공간이다.

인스턴트하게 소비되는 공간의 목적에 맞게

인스턴트하게 설계되어야 한다.

이용객들의 역치를 건드리지 못하면 실패한다.

미니멀한 공간 설계, 맥시멀한 공간 기획,

극단적 구상과 극단적 추상을 밀어붙이기,

공간의 일관성을 극단적 수준으로 전달하기,

고객에게 콘셉트를 반복적으로 보여주기,

테마를 단순하고 반복적 오브제로 강조하기,

공간의 퀄리티와 클래스를 끌어올려

만족스러운 공간 경험을 선사하기,

고객의 시간 대비 공간이 주는 효용 높이기를 말한다.

"있는 공간, 없는 공간" 은

상업용 부동산이 갖추어야 할 공간의 성격을

6대 4의 법칙, 선택과 집중의 법칙,

차원 진화의 법칙, 최대 부피의 법칙

경계 지우기의 법칙, 세계관 구현의 법칙으로

정의한다.

오프라인 상업 공간이 온라인 쇼핑과 경쟁하기 위해서는

고유한 특성과 장점으로 차별화된 경험을 제공해야 한다.

영업 공간의 크기를 키우기 보다 방문자 수를 늘려야 한다.

고객이 찾아오는 쇼핑몰을 만들기 위해 유휴공간을 늘리는

6대 4의 법칙을 소개한다.

핵심 콘텐츠 투자, 관심을 끄는 공간 설치를 통해

고객이 공간에 방문할 이유를 만들어야 한다.

상업 공간의 특성에 맞는 선택과 집중을 통해

방문 고객의 수와 매출의 규모를 올리는

선택과 집중의 법칙을 소개한다.

포토 스팟, 원더 조닝, 3차원 오브제,

움직이는 오브제, 숏폼 콘텐츠용 오브제 등

공간의 퀄리티와 클래스를 향상시키는

차원 진화의 법칙을 소개한다.

쪼개진 부동산은 몰락한 상권을 만든다.

층고를 통해 공간의 상업적 퍼텐셜을 살리기,

수직적 파사드 가 연출하는 공간적 사치 등을 통해

면적과 층고를 활용해 쾌적한 공간을 만들어

고객을 유인하는 최대 부피의 법칙을 소개한다.

자연과 흡사한 형태로 구현된 공간은

자연스러운 아름다움에 가깝다.

공간 경쟁력 높이기, 3D 입체 영상 등을

상업 공간 안에 자연스럽게 구현하고,

소통과 협업을 통해 경계를 지워가면서

자연스러운 공간을 만들어 가는

경계 지우기의 법칙을 소개한다.

상업 공간과 주거 공간의 성격은 다르다.

인스턴트한 상업 공간의 목적에 맞는

극단적이며 반복적 오브제를 통해

공간의 퀄리티와 클래스를 끌어올려

만족스러운 공간 경험을 선사하는

세계관 구현의 법칙을 소개한다.

코로나 엔데믹 후에도 상업용 부동산 시장은

좀처럼 회복하지 못한다.

펜데믹에 활발해진 온라인 시장 강세가 지속되면서

상업용 부동산은 과거와 같은 형태로는 더 이상

경쟁력을 유지할 수 없다.

오프라인은 차별화된 고객 체험을 제공하면서

온라인 대비 강점을 살려야 한다.

고객 경험을 제공하는 유휴공간을 늘리고,

공간에 맞는 선택과 집중을 통해 강점을 살리며,

차원을 진화시키며 공간의 퀄리티와 클래스를 향상시키고,

쾌적한 공간의 사치를 통해 고객을 유인하며,

경계를 지우며 자연스럽게 공간을 연출하고,

만족스러운 공간 경험을 제공해야 하면서

온라인 시대에서 오프라인 상업 공간이 갖추어야 할

경쟁력에 대해 이해하게 된다.

상업 공간의 본질은 고객의 매력을 끄는 것이다.

트럼프는 사람들의 비웃음과 비판을 무릅쓰고

트럼프 타워를 땅값 비싼 뉴욕에서 아름다운 아트리움과

멋진 폭포를 만들어 뉴욕의 랜드마크로 자리매김하면서

성공가도를 달린다.

트럼프 타워가 건축된 시대나 지금이나

상업용 부동산의 본질은 달라진 것이 없다.

고객이 사랑하고 방문하고 싶은 공간이 되어야 한다.

온라인의 성장으로 치열한 경쟁이 심화되면서

상업용 공간의 차별화는 생존의 문제가 되었다.

"있는 공간, 없는 공간"은

온라인이 득세하는 시대에서

상업용 부동산이 갖추어야 할 공간의 요소에

대해 생각해본다.

부동산 건축, 리모델링, 인테리어 등에서

경쟁력 있는 상업 공간이 갖추어야 할 사항을

6대 4의 법칙, 선택과 집중의 법칙,

차원 진화의 법칙, 최대 부피의 법칙

경계 지우기의 법칙, 세계관 구현의 법칙으로 소개한다.

"있는 공간, 없는 공간"을 통해

온라인 시대가 가져오는 경제적 위협에 대응하는

현명한 부동산 공간 활용에 대해 이해하게 된다.

쌤앤파커스 와 리뷰어스 클럽 서평단에서

"있는 공간, 없는 공간 "을 증정해주셨다.

감사드린다.

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