부동산경매 단기투자의 기적

부동산 경매 단기투자의 기적 - 월급 200만원 직장인에서 월 수익 2억원 경매의 신이 된 비법
엠제이(장재호) 지음 / 길벗 / 2023년 3월

경매로 빠른 수익 실현하기

책을 선택한 이유

부동산 경매는 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는

재테크 수단으로 관심이 많다.

부동산 경매로 수익을 올리는 법을 알아보기 위해

"부동산경매 단기투자의 기적"을 선택한다.

"부동산경매 단기투자의 기적" 은

1장 부동산 시장을 이기는 부동산 경매투자

2장 돈이 마르지 않는 단기투자&무피투자&플피투자

3장 규제와 심리를 활용한 역발상 투자

4장 인구 5만~20만 소도시 단기투자법

5장 경쟁 없는 비인기종목을 노려라, 나홀로아파트 단기투자

6장 대박 수익률 100%, 200%, 300% 빌라 단기투자

7장 오피스텔, 근생아파트, 주택, 상가 단기투자 노하우

8장 유치권 중심의 하자 있는 특수물건

9장 반드시 팔리는 매도의 기술

10장 꾸준히 수익 내는 직장인 단기투자 원칙

로 구성되었다.

1장 부동산 시장을 이기는 부동산 경매투자 에서는

자산가격 양극화가 일어나면서 자본과 사업의 활용 여부가

부의 축적 여부를 가른다.

부동산 투자의 핵심은 안전하고 지속적으로 돈을 버는데 있다.

부동산을 통해 돈을 만들고, 안전하게 돈을 지키며,

돈을 크게 불려야 한다.

경매를 가격에만 집중하면 돈을 벌 수 없다.

경매투자는 심리, 정책, 흐름, 종목, 하자, 돈,

마인드 등의 경험을 쌓아야 한다.

경매, 공매, 신탁공매, 일반 부동산 투자 등

다양한 경로를 활용하면서 투자 영역을 넓혀야 한다.

남들이 하기 싫어하거나, 할 수 없는 투자에서

수익을 올려야 한다.

고수익을 올리기 보다는 리스크를 줄이면서

지속적으로 안전한 수익을 목표로 삼아야 한다.

안전한 수익률은 1년 기준 투자금 대비 50%의 수익이다.

투자는 재테크가 아니라 사업이 되어야 한다.

초보자는 회전율이 낮은 비주거투자를 피할 것,

다주택자 취득세 중과에 따른 경매투자 방향,

가격투자와 가치투자의 큰 줄기,

부동산 보합장 투자하기, 투자금을 만드는 투자,

다양한 투자를 통해 지속적 수익을 얻어야 함을 말한다.

2장 돈이 마르지 않는 단기투자&무피투자&플피투자 에서는

투자 방향을 장단기로 나누면서 순투자금, 리스크, 기간,

수익률의 4가지 사항을 세부적으로 검토한다.

낮은 가격에 낙찰받아 높은 가격에 매도하기는 어렵다.

경공매 단기투자는 환금성 분석이 관건이다.

지방 신축 미분양 아파트 4채를 신탁공매로 낙찰받아

10일 만에 매도한 사례

(1억 5,000만원 낙찰 → 1억 9,000만원 매도)

지방 신축 미분양 빌라 3채를 경매로 낙찰받아

전세 임대로 사용하고 3개월 만에 1억원을 번 사례

(1억 1,000만원 낙찰 → 1억 4,500만원 전세)를 소개한다.

현금이 마르지 않는 투자를 위한

리스크, 투자금, 기간, 수익률 고려하기,

가격 상승의 지역별·종목별 키맞추기 현상을 통한

도시별 투자진입 타이밍 고려하기,

취득세 중과와 매매 회복 지연 상황을 고려해

전세 계약을 통해 안정적 현금흐름 만들기

(1억 8,200만원 낙찰 → 2억 7,000만원 전세)

대장아파트 가격 추세를 보면서 제주도 빌라

단기투자 낙찰받은 사례

(2억 500만원 낙찰 → 2억 6,000만원 매도)

대장아파트 가격 상승에 따라 재개발 추진되는

구축빌라 낙찰받은 사례

(3,500만원 낙찰 → 1억 2,000만원 매도) 를 소개한다.

3장 규제와 심리를 활용한 역발상 투자 에서는

갭투자로 부동산 시장에 뛰어든 투자자들은

역전세 시장에서 어려움을 겪는다.

역전세 시기는 매매가 이루어지지 않으며,

전세가격 동반 하락으로 어려움을 겪는다.

반전세로 손실을 최소화하고, 시장 변화를 기다리며,

손실의 원인을 분석하고 성장의 기회로 삼아야 한다.

과도한 취득세 중과 정책이 부동산 시장에 미친 악영향,

극심한 부동산 규제 상황을 고려한 투자 전략을 소개한다.

취득세 12%를 감수하고 부동산을 낙찰받아 매도한 사례

(1억 500만원 낙찰 → 1억 5,500만원 매도)

낙찰받은 후 주변 입주물량 확인하고 빠르게 매도한 사례

(4억 8,000만원 낙찰 → 6억 4,500만원 매도)

신축급 아파트를 낙찰받아 단기 매도한 사례

(1억 7,500만원 낙찰 → 2억 3,300만원 매도)

규제지역 부산에서 공매를 활용한 주상복합 낙찰 사례

(2억 300만원 낙찰 → 2억 4,900만원 매도)

임대차 3법이 야기한 전세가 폭등 상황에서

키맞추기 현상으로 상승한 부동산 매도 사례

(1억 2,000만원 낙찰 →1억 9,400만원 매도)

임대차 3법 시행 초기 선진입 공매투자 낙찰 사례

(2억 1,000만원 낙찰 → 2억 7,500만원 매도)를 소개한다.

4장 인구 5만~20만 소도시 단기투자법 에서는

지방 소도시 투자는 도시 중심의 거래 가능 입지를 살펴야 한다.

수요가 있는 중심지 투자로 단기 매도한 사례

(1억 1,500만원 낙찰 → 1억 5,700만원 매도)

소유권이전일과 임차인 배당 여부를 파악해

빠르게 매도한 사례

(1억 3,800만원 낙찰 → 1억 6,700만원 매도)

무릎에 사서 어깨에 파는 전략으로 갭투자 사례

(2억 500만원 매수 → 2억 7,800만원 매도)

인근 대도시 가격상승을 보고 낙찰받은 사례

(1억 1,500만원 낙찰 → 1억 8,000만원 매도)

를 소개한다.

5장 경쟁 없는 비인기종목을 노려라, 나홀로아파트 단기투자 에서는

편의점 담배 판매의 매출 기여도는 매우 크지만

담배 판매만으로 유지될 수 없다.

부동산 투자도 여러 종목을 활용해 다양하게 투자하면

투자 수익을 극대화 할 수 있다.

선호하는 아파트는 저가 낙찰 확률이 매우 낮다.

나홀로아파트와 빌라 투자는 경쟁이 심하지 않고

싸게 사서 싸게 팔 수 있다.

7.10대책은 법인의 부동산 매수, 매도를 막는다.

규제 완화가 이루어지면 법인투자는 유리하다.

대출레버리지를 활용해 수익을 극대화한

나홀로아파트 낙찰 사례

(1억원 낙찰 → 1억 5,000만원 매도)

임차인 권리분석을 통해 대항력 없음을 파악한 사례

(1억 1,800만원 낙찰 → 1억 6,000만원 매도)

가격 상승 동향을 파악하고 나홀로아파트 낙찰받은 사례

(1억 1,500만원 낙찰 → 1억 4,500만원 매도)

를 소개한다.

7.10대책으로 법인 대출 금지, 취득세 12% 중과 등으로

법인 투자를 사실상 금지하면서,

개인명의로 비규제 지역 공동주택 공시가격 1억원 이상

부동산을 낙찰받아 취득세를 줄이는 전략으로 대응한다.

수요가 떨어진 나홀로아파트를 저가에 낙찰받고 수익 실현 사례

(1억원 1,100만원 낙찰 → 1억 4,500만원 매도)

거제도 외국인아파트를 낙찰받아 매도한 사례

(1억 1,800만원 낙찰 → 1억 7,000만원 매도)

나홀로아파트 공매 낙찰 후 ‘3개월 매도’에 성공한 사례

(1억 8,700만원 낙찰 → 2억 3,500만원 매도)

플피투자로 차액만큼 수익이 발생하는 사례

(1억 5,500만원 낙찰 → 2억 1,400만원 매도)

를 소개한다.

6장 대박 수익률 100%, 200%, 300% 빌라 단기투자 에서는

빌라 투자는 높은 수익과 낮은 경쟁률의 장점이 있지만

마이너스 수익의 우려도 크다.

시세분석 및 매도가능성 파악이 매우 중요하다.

빌라 시세 가격조사를 통해 낙찰받은 사례

(7,200만원 낙찰 → 1억 1,000만원 매도)

수요를 조사한 저가 매입으로 낙찰받은 사례

(1억 300만원 낙찰 → 1억 3,700만원 매도)

허위 유치권을 내용을 파악해 반값 낙찰받은 사례

(1억 2,400만원 낙찰 → 2억 3,600만원 매도)

를 소개한다.

지방 빌라 단기투자는 성공하기 쉽지 않다.

입지, 조망 및 채광, 승강기 유무 및 층수,

누수 및 하자 여부, 매수수요 및 매도가격 조사의

중요성을 알아본다.

유치권이 설정된 서귀포 유령 빌라 7채를 낙찰받아

유치권을 해결하고 전세를 완료한 플피투자 사례

(1억 6,000만원 낙찰 → 2억 4,000만원 전세)

하락장 최적 타이밍에 플피투자 하고

회복장에서 추가 수익을 기대할 수 있는 사례

(6,400만원 낙찰 → 9,600만원 전세)

가격 상승전 플피투자 후 정상가격 매도 전략 사례

(6,600만원 낙찰 → 9,300만원 전세)

를 소개한다.

7장 오피스텔, 근생아파트, 주택, 상가 단기투자 노하우 에서는

주거용 오피스텔은 매수수요층이 부족하면 손해를 보기 쉽다.

수익이 날 수 있는 입찰가격으로 최대한 많은 호수에

동시 입찰해야 저가낙찰 확률을 높일 수 있다.

낙찰 후 매도 또는 임대 수익으로 갈 것인지 미리 설정해야 한다.

아파트와 오피스텔이 섞여 있는지, 매수수요가 충분한지,

입지와 구조, 채광, 조망 등을 분석해야 한다.

저렴한 가격으로 오피스텔 매입한 후 단타 매도 사례

(1억 300만원 낙찰 → 1억 3,600만원 매도)

신탁 공매로 높은 플피 수익률 올린 울산 원룸형 오피스텔

(8,711만원 낙찰 → 1억 4,000만원 전세)

근생아파트 낙찰 후 단기 매도 사례

(1억 1,500만원 낙찰 → 1억 6,500만원 매도)

근생아파트를 풀레버리지 낙찰 후 플피 수익 올리고

재개발 기회를 얻은 사례

(1억 3,300만원 낙찰 → 6,000만원/40만원 월세)

겨울에 낙찰받아 봄에 판 남해 바닷가 소형 주택 사례

(6,100만원 낙찰 → 9,500만원 매도)

상가 주택 용도 변경이 가능한 주택을 낙찰받아 매도한 사례

(7,500만원 낙찰 → 9,900만원 매도)

코로나 팬데믹으로 2년 넘게 공실이 발생한 상가 사례

(7,200만원 낙찰 → 1억 4,000만원 매도)

를 소개한다.

투자 종목을 다양화 해야 수익을 창출할 수 있지만

리스크도 증가한다.

부동산 흐름을 공부하고 시기별 지역별 투자 타이밍을

예측하면서 선진입해야 수익을 올릴 수 있다.

8장 유치권 중심의 하자 있는 특수물건 에서는

일부 유치권은 유치권과 관계없는 이해관계자가

저가낙찰을 받거나, 합의금액을 요구하며

대항하는데 이용된다.

유치권 신고된 나홀로아파트에 단독 입찰한 사례

(1억 200만원 낙찰 → 1억 4,500만원 전세)

선순위 압류가 걸린 신탁공매 낙찰 사례

(1억 3,500만원 낙찰 → 1억 7,200만원 매도)

유치권 부존재 소송으로 인도받은 신축빌라 투자 사례,

(1억 5,200만원 낙찰 → 3억 900만원 매도)

122억원 유치권 신고된 신축아파트 낙찰 사례

(1억 1,200만원 낙찰 → 1억 6,900만원 매도)

를 소개한다.

9장 반드시 팔리는 매도의 기술 에서는

부동산 투자는 쇼핑이 아니다.

돈을 벌기 위해 투자를 하는 것이다.

남들이 보지 못하는 장점을 찾거나 단점을 해결해야 한다.

매도차익을 목적으로 가성비 인테리어를 하는

경매 인테리어를 알아본다.

매입가격의 중요성, 부동산 매도 요령을 소개한다.

10장 꾸준히 수익 내는 직장인 단기투자 원칙 에서는

부동산 장기투자는 하락장을 견딜 수 있어야 한다.

최저가에 매입하고 레버리지를 활용하면서 개수를 늘려야 한다.

전세가보다 싸게 낙찰받아야 안전하게 보유자산을 늘릴 수 있다.

입찰 횟수를 최대한 늘리기, 보수적 입찰하기,

레버리지 투자 종류와 장단점,

경매투자의 리스크를 줄이기 위한

지역분석, 권리분석, 가격분석, 하자분석,

직장을 다니면서도 레버리지를 활용해 경매투자를 시도하면

1년 목표 투자수익 4천 만원 달성이 가능하다.

직장인도 경매투자를 시작하면 부동산 경매투자 사이클을

이해하면서 투자 수익을 늘려나갈 수 있다.

물건 개수가 50개를 넘어가면 혼자서 업무를 감당할 수 없다.

성공적인 단기투자로 복리효과를 누린다면 4년차에는

투자사업으로 전환해야 한다.

안전한 투자 수익을 얻기 위해서는 탄탄한 기본기가 필요하며,

리스크 관리가 최우선이어야 함을 말한다.

"부동산경매 단기투자의 기적" 은

안정적 부동산 수익을 얻기 위한 경매투자의 필요성,

단기투자, 무피투자, 플피투자 사례,

부동산 정부 규제에 대처하는 투자 요령,

지방 소도시 단기투자, 나홀로아파트 단기투자,

빌라 단기투자, 오피스텔, 근생아파트, 주택, 상가 단기투자,

하자 있는 특수물건 단기 매매 사례를 소개한다.

빨리 매도하는 요령, 직장인 단기투자 방법을 설명한다.

자산가격 양극화가 일어나면서 부동산 투자 없는

부의 축적은 어려워진다.

부동산을 통해 안전하고 지속적으로 돈을 불리기 위해서는

투자 영역을 넓히고 남들이 하지 않는 투자의 영역을 찾아

리스크를 줄이면서 수익을 올려야 한다.

경매투자는 1년 기준 투자금 대비 50% 수익을 목표로 해야 한다.

투자 방향을 장단기로 나누면서 순투자금, 리스크, 기간,

수익률의 4가지 사항을 세부적으로 검토한다.

경공매 단기투자에 필요한 환금성 분석, 유동성 관리,

투자진입 타이밍,

역전세 시기, 취득세 중과 규제 등 악조건에서

기회를 찾는 투자 전략,

지방 소도시 투자시 고려할 사항,

나홀로아파트와 빌라 등 비선호 부동산 투자,

7.10대책으로 사실상 금지된 법인 부동산 매수, 매도 문제점,

주거용 오피스텔 투자 방향 및 시기별 지역별 투자 타이밍 설정,

유치권으로 하자있는 특수물건 등 다양한 경매투자 사례를

소개하면서 경매투자에 대한 감을 익히도록 한다.

빠른 매매를 위한 경매 인테리어, 매입가격의 중요성,

단기 매매를 위한 부동산 매도 요령을 설명한다.

부동산 장기투자의 본질은 리스크 관리다.

경매투자의 리스크를 줄이기 위한 분석,

리스크를 관리하고 복리효과를 누리면서

안정적인 투자사업으로 전환해야 함을 말한다.

"부동산경매 단기투자의 기적" 은

자산양극화를 극복하기 위해서는 부동산 투자가 필요하며,

리스크를 줄이며 안정적 수익을 올리기 위해서

경매 투자하고 단기 매매 해야 함을 말한다.

지방 소도시, 나홀로아파트, 빌라, 오피스텔,

근생아파트, 주택, 상가 등 비선호 부동산 단기투자,

무피투자, 플피투자로 유동성 확보 및 시세차익 얻기,

과도한 부동산 투자 규제에 대처하는 투자 요령,

하자 있는 특수물건 단기 매매 사례 등을 통해

리스크를 줄이면서 투자 수익을 올릴 수 있는

다양한 투자전략을 생각해 본다.

돈을 벌기 위해서는 돈이 되는 물건을 찾아내고

손해를 피해야 한다.

경매투자자는 비선호 물건을 낙찰 받아 새로운 기회를 찾아내면서

시장이 원하는 가치있는 물건으로 만들어 낸다.

"부동산경매 단기투자의 기적" 을 통해

시장이 외면하는 비인기 부동산의 가치를 발견하면서

돈을 벌어들이는 지혜로운 투자의 기술을 이해하게 된다.

도서출판 길벗 과 컬처블룸 서평단에서

"부동산경매 단기투자의 기적"를 증정해주셨다.

감사드린다.

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