답은 토지경매에 있다

답은 토지경매에 있다 - 아파트는 지고 땅은 뜨고 ㅣ 천기누설 토지투자 12
이인수 지음 / 청년정신 / 2023년 3월

토지 경매를 배워보기

책을 선택한 이유

코로나 펜데믹 후 무역수지 적자가 심해지고,

환율도 불안해지면서 IMF의 악몽이 되살아 난다.

재테크 수단으로 토지경매를 알아보기 위해

"답은 토지경매에 있다"를 선택한다.

"답은 토지경매에 있다" 는

1장 토지경매를 위한 기초 쌓기

2장 돈 되는 토지경매 물건은 어디에서 찾을까?

3장 경매의 필수, 토지 공부서류와 권리분석

4장 토지경매 물건 분석하기

5장 실전 토지경매 노하우와 사례

로 구성되었다.

1장 토지경매를 위한 기초 쌓기 에서는

투자자는 좋은 경매 물건을 찾아 낙찰받아 수익을 올려야 한다.

채무자, 보증인, 세입자, 채권자, 법원, 집행관,

감정평가사, 우체국, 관공서 등이 경매에 관여된다.

관할법원, 경매신청 방법, 경매 입찰과정,

입찰진행 흐름도, 경매 절차,

경매신청서 기재사항, 경매입찰표 작성,

입찰가 정하기, 시세 조사 방법을 소개한다.

채권자의 경매신청부터,

경매개시결정, 경매 준비, 매각기일, 매각결정기일,

경매 대금납부, 개시결정, 경매 취하, 배당요구종기일,

매각 조건의 결정, 매각기일과 매각결정기일,

기일입찰과 기간입찰 진행과정,

최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인,

잔대금 납부 및 기한, 소유권이전 및 말소,

등기촉탁, 부동산 인도명령, 배당기일까지

경매절차와 진행 과정을 설명한다.

2장 돈 되는 토지경매 물건은 어디에서 찾을까? 에서는

경매물건의 정보를 찾기 위한

대법원 경매 정보 사이트, 사설 경매 사이트 활용하기,

사설 경매 사이트, 컨설팅업체 이용시 주의할 사항,

토지경매 입찰대상 물건과 지역을 선정하는데

고려해야 할 사항,

경매 대상 토지를 찾아서 현장 확인해야 한다.

지도와 지형지물로 토지를 찾는 요령,

토지 현황 파악하기, 진입로 파악하기,

임장시 반드시 확인해야 할 사항,

도시계획과에서 확인할 사항을 알아본다.

농지 취득, 보유 관리, 처분, 농지 세금,

농지 투자시 고려할 사항, 농업법인 투자,

농지 경매와 농지취득자격증명,

농지취득자격증명원 처리기간에서 주의할 점,

산지 투자시 고려할 사항, 현장답사 요령,

경사도와 토질 살피기, 제한 요건 검토,

보전산지와 준보전산지, 산지 구매시 주의할 사항,

전용허가, 산지 투자 관련 법규를 설명하고,

농지 투자와 산지 투자의 차이를 살펴보며,

도시에 가까운 지역은 규제 완화 가능성이 있으므로

용도지역 및 미래가치로 투자를 결정해야 함을 말한다.

3장 경매의 필수, 토지 공부서류와 권리분석 에서는

부동산 서류를 제대로 확인하는 것은 투자의 기본이다.

등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적(임야)도,

토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인서,

토지의 일반적 사항과 법적 규제를 확인하기 위한

지적공부, 토지(임야)대장, 지적도(임야도),

지적도면을 설명한다.

낙찰자의 입장에서 말소기준권리를 기준으로

후에 설정된 권리는 말소된다.

경매는 저당권, 가압류, 가등기 등 제한권리,

대항력 있는 임차인 등 인수해야 할 권리도 고려해야 한다.

경락인은 인수주의에 해당하는 권리를 부담해야 한다.

잉여주의, 유치권, 유치권 소멸 원인, 법정지상권,

선순위 지상권, 선순위 지역권, 특수지역권,

선순위 가처분과 선순위 소유권 가등기,

선순위 가등기를 설명한다.

권리분석의 핵심은 낙찰 후 인수해야 할 권리와

추가적으로 부담할 금액을 파악하는 것이다.

4장 토지경매 물건 분석하기 에서는

토지는 복잡한 규제 및 사법이 얽혀있어 리스크가 크다.

주요 규제 사항, 지목 관련 검토사항,

규제가 변동되는 경우, 경매물건 분석,

입찰 대상 지역과 입지 선정 요령,

도시계획심의제도라는 악법,

완충녹지, 접도구역, 분묘기지권 둥

경매 토지 물건 분석에서 고려할 점을 살펴본다.

치유할 수 있는 하자 물건을 낙찰받으면

높은 수익을 올릴 수 있다.

지분경매로 소액 투자 하기,

우선매수신청의 낙찰 불확실성을 소개한다.

경락잔금 대출 조건, 매각불허가 신청,

경매 낙찰토지의 건축허가 승계를 알아본다.

경매에서의 담보책임, 농지취득자격증명 없는 공매,

종중재산의 경매물건, 등 특수물건의 권리분석을 설명한다.

지목변경, 도로 문제, 군사시설보호구역,

하수처리구역, 특별대책지역 1권역 건축허가,

상수원관리지역, 미불용지 처분법과 경매 사례,

하천 편입 토지 보상 등을 알아본다.

5장 실전 토지경매 노하우와 사례 에서는

‘선순위 가등기’ 가 '담보가등기'인 경우,

도로 경매와 배타적 사용 수익권,

농지취득자격증명 발급 거부 위험성,

접도구역 입찰 사례 분석,

토지보상금 대토를 위한 낙찰 사례,

농업진흥지역 해제된 농지,

농지 지분경매 시 농지취득자격증명 발급 문제,

낙찰 후 잔금 미납으로 몰수된 보증금 찾기 등

토지경매 사례를 소개한다.

"답은 토지경매에 있다" 는

경매 기초 지식, 경매에 참가할 토지 찾기,

권리분석, 경매 대상 토지 분석을 설명하고,

토지경매 사례를 알아본다.

투자자는 경매 물건을 낙찰받아 수익을 올려야 한다.

경매절차와 진행 과정을 설명한다.

경매물건의 정보 찾기, 임장시 확인할 사항,

농지 취득과 산지 투자시 유의할 사항을 알아보고,

용도지역 및 미래가치로 투자를 결정해야 함을 말한다.

투자를 위한 부동산 공부 확인 요령을 소개하고,

낙찰자가 부담해야 하는 인수주의 해당 권리 등

권리 분석 사항을 검토하고,

권리분석은 낙찰 후 인수해야 할 권리와

추가적으로 부담할 금액을 파악하는 것임을 말한다.

토지는 규제 및 사법 문제가 생길 소지가 크다.

경매 토지 물건 분석에서 고려할 규제 사항

특수물건의 권리분석을 알아본다.

낙찰자가 치유할 수 있는 하자가 있는 물건은

낙찰을 통해 높은 수익을 올릴 수 있음을 말한다.

낙찰 성공 및 실패 사례를 통해 실전 경매의

이해를 돕는다.

부동산 투자에서 제일 어려운 것은 토지 투자다.

경매에서 토지 경매도 난이도가 매우 높아서

섣불리 시도하기 망설여진다.

아무나 시도할 수 없다는 것은 투자 성공 확률이

상대적으로 높을 수 있음을 의미한다.

토지 경매의 특징을 제대로 이해하고 시작한다면

매력적인 투자를 성공시킬 수 있을 것이다.

"답은 토지경매에 있다"는

토지경매에 대해 충분한 지식과 위험성을 이해하고

자신에게 맞는 현명한 투자전략을 통해 성공적인

토지 투자를 할 수 있음을 알린다.

토지는 각종 규제와 법률 관계가 얽혀 있지만

위험성을 제대로 이해하고 분석한다면

좋은 투자 대상을 선정할 수 있다.

부동산 공부를 확인하고, 현장을 파악하면서

부동산을 보는 안목을 길러나간다면

토지경매는 부동산 재테크의 좋은 수단이 될 것이다.

청년정신 과 컬처블룸 서평단 에서

"답은 토지경매에 있다"를 증정해주셨다.

감사드린다.

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