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경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월
평점 : 
경매 낙찰에 도전하기
책을 선택한 이유
경매에 대한 부정적 선입견이 사회에 퍼져있지만
경매는 자산을 구입하는 수단 중 하나에 불과하다.
정상적인 매매가 어려운 자산은 경매로 거래해야
국가 경제가 원활하게 흘러갈 수 있다.
경매에 대해 알아보기 위해
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"를 선택한다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88" 는
1부 경매를 시작할 때꼭 알아야 할 15가지
2부 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지
3부 내 경매물건을 가치 있게 만드는 법 7가지
로 구성되었다.
1부 경매를 시작할 때꼭 알아야 할 15가지
경매에 대해 부정적 인식을 갖는 사회풍조가 있지만
무주택자는 불확실한 청약보다 경매가 합리적이다.
실거주, 투자 등 상황에 맞는 경매 방법을 알아본다.
경매 공부도 중요하지만 공부만 해서는 소용없다.
실전에 필요한 공부를 하면서 배워나가야 한다.
경매 참여가 불가능한 사람, 경매의 장점,
부동산 경매의 범위와 경매 프로세스,
경매를 위한 종잣돈 모으기, 시장 경기에 따른 경매 전략,
경매 관련 서류, 권리분석 기초, 낙찰자에게 인수되는 권리,
개별매각과 일괄매각,입찰시 주의할 사항,
경매 대금 대출, 세입자 대출, 레버리지 효과 활용에
대해 이야기 한다.
2부 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지
1단계 경매물건 검색 에서는
경매는 낙찰금으로 채무자의 빚을 갚는 시스템이다.
경매는 다양한 원인으로 발생한다.
경매의 진행과정, 경매예정 물건 확인하기,
경매, 공매, 동산경매의 차이점, 임의경매와 강제경매,
부동산의 권리, 대법원 경매사이트 확인하기,
입찰지역 선정, 유료 경매사이트 검색 및 활용,
경제 공부의 중요성, 정치와 부동산의 관계,
임장의 수고를 줄여줄 손품 사이트를 안내한다.
2단계 권리분석 / 경매물건 분석 에서는
권리분석은 낙찰 후 인수해야 할 권리를 파악한다.
권리분석에 필요한 등기부 등본, 위반건축물,
세입자의 대항력을 알아본다.
권리분석의 시작부터 마무리까지,
물건에 따른 권리분석 사항, 입찰시 유의 사항,
외국인 임차인 대항력, 배당 순위별 배당 계산,
배당금액의 구성, 배당절차, 배당이의의 소,
위반건축물, 주요 위반 유형, 위반건축물 확인,
'망'의 물건 낙찰시 유의할 사항을 알아본다.
3단계 임장 (현장조사) 에서는
임장시 확인할 사항, 시세조사와 허위매물 구별법,
임장 전 사전 손품 조사, 부동산 가치 알아보기,
발품 임장에서 확인할 사항, 임장갈 때 옷차림을 알아본다.
4단계 경매 입찰 에서는
서울중앙지방법원, 서울동부지방법원,
서울서부지방법원, 서울남부지방법원,
서울북부지방법원을 안내한다.
대법원 경매사이트에서 법원정보 확인,
입찰가 산정, 입찰서 작성, 입찰보증금 인출,
기일입찰표 기재사항, 대리입찰시 유의사항,
공동입찰, 매각절차의 정지, 유사 물건 입찰 전략,
리모델링을 고려한 낙찰 사례, 감정가와 시세의 차이,
호재 지역 투자, 중개업소 활용, 낙찰 잔금 확보의
중요성을 알아본다.
5단계 경매 낙찰 / 잔금 납부 에서는
경매 낙찰 후 7일 후 매각허가결정이 나면,
잔금납부, 배당기일 지정 공고, 소유권 이전등기,
배당 후 명도 절차를 밟게 된다.
낙찰이 어려워지는 항고, 매각 불허가 등 우발상황을 알아본다.
부동산 경기와 낙찰가, 빌라를 가장한 근생,
경매 취하, 경락 잔금 대출 상담 활용,
잔금 납부기한 통지, 셀프 등기, 차순위매수신고,
공유자 우선 매수신고에 대해 알아본다.
6단계 경매 명도 에서는
낙찰 취소된 케이스는 복기하면서 수익성 분석을
해보는 것도 좋다.
경매 신청 취하, 명도 절차, 점유자와 연락하기,
인도명령과 점유이전 금지가처분 신청,
낙찰 후 서류 열람, 명도시 하지 말아야 할 행동,
명도 유형별 난이도, 방문이 필요한 명도,
공실 여부 판단, 낙찰물건 특성에 맞는 명도,
강제집행 진행하기, 이사비 협의,
명도확인서, 인도명령제도, 배당절차,
배당순위에 대해 알아본다.
3부 내 경매물건을 가치 있게 만드는 법 7가지
낙찰받은 집의 이미지 개선과 가계약 반환 특약 설정,
가로주택정비사업, 리모델링, 모아타운 등 개발계획의 효과,
포트폴리오에 맞는 매도 시기 결정,
임대 전 인테리어 공사의 범위 정하기,
임대인의 하자보수 범위,
주택임대사업자 제도,
경매를 직업으로 할 수 있는지 이야기 한다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"은
경매하기 전 알아야 할 기초 지식,
경매의 입찰부터 낙찰까지 진행 단계별
투자자가 알아야 할 사항을 설명하고,
낙찰 후 경매 잔금 청산, 배당, 명도 등
후속 절차와 주의사항을 소개한다.
경매물건 가치를 향상하는 실전 팁을 소개한다.
경매는 무주택자에게 합리적인 내 집 마련 수단이며
유용한 투자 방법이다.
부정적 인식을 버리고 합리적 방법으로
투자계획을 세우는 것이 현실적이다.
경매 필수 이론을 이해하고 실전에 필요한 공부를 하면서
경매 실력을 향상시켜야 한다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"는
경매물건 검색, 권리분석 / 경매물건 분석,
임장 (현장조사), 경매 입찰, 경매 낙찰 / 잔금 납부,
경매 명도 등 경매 단계별 진행 과정을 다룬다.
경매를 시작하기 전 알아야 할 사항,
입찳부터 낙찰까지 경매 진행 절차와
배당 및 명도에 대해 상세히 설명하고,
경매물건의 가치를 향상시키고 효율적으로 운영하는
요령을 알려준다.
경매를 부정적으로 생각하는 잘못된 시선이 있지만
경매는 낙찰금으로 채무자의 빚을 갚는 시스템이다.
경매는 실거주, 투자 등 상황에 따라 합리적 투자 방법으로
선택할 수 있다.
경매에 필요한 기본 이론을 배우고 경매 현장에서
공부를 하면서 배워나가야 한다.
경매물건을 검색하면서 입찰지역을 선정하고,
경제와 정치를 공부하면서 부동산 시장 동향을
주의깊게 관찰해야 한다.
권리분석으로 낙찰 후 인수해야 할 권리를 파악해
배당 순위와 대항력, 위반건축물 등을 검토해야 한다.
임장 (현장조사) 을 통해 경매 물건의 시세를 확인하고
부동산 가치를 파악해야 한다.
경매 입찰 절차, 입찰서 작성, 기일입찰표 기재
요령을 설명하여 경매에 참가하도록 안내한다.
경매 낙찰 후 잔금 납부와 셀프 등기 과정을
거치면서 소유권을 취득하게 되지만,
낙찰이 어려워지는 항고, 매각 불허가 등
우발상황에 대해 알아본다.
경매 명도는 쉽지 않은 과정이다.
명도 절차, 점유자와 연락하기,
명도시 하지 말아야 할 행동,
명도 협상, 강제집행 진행 등을 통해
마찰을 줄이며 점유를 이행해야 한다.
낙찰받은 집의 이미지 향상, 가계약 반환 특약,
개발계획의 효과, 매도 시기 결정,
인테리어 공사 범위, 하자보수 범위,
주택임대사업자 제도, 직업으로서의 경매를 통해
경매물건을 가치 있게 만드는 법을 생각해 본다.
경매 절차를 이해하며 응찰에 실수하지 않고,
경매 물건의 경제성을 분석하여 실패하지 않으며,
낙찰 후 점유자와 마찰을 줄이면서 효과적으로
경매 물건을 인수하고,
낙찰받은 물건의 가치를 효과적으로 상승시키는
방법을 이해하면서
경매가 중요한 투자 수단임을 이해하게 된다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"를 통해
경매는 경제의 원활한 흐름을 위해 필요하며
부정적으로 인식하는 것은 편견임을 알게 된다.
경매를 제대로 이해하고 경제성과 효과성을 분석하며,
법률적 문제점 등을 파악해 손실의 위험성을 줄여나간다면
낙찰자는 효과적 투자로 경제적 발전을 얻을 수 있으며,
한국 사회의 경제 활성화에도 큰 도움이 될 것이다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"은
경매에 대해 꼭 필요한 정보를 상세히 안내하여
경매에 대한 막연한 거부감과 불안감을 줄이고
경매의 본질을 이해하도록 안내한다.
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"을 통해
경매는 도전해 볼 만한 투자수단임을 이해한다.
동양북스 와 컬처블룸 서평단에서
"경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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