[100자평] 부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 경매 오늘부터 1일 - 김재범의 현장밀착형 경매입문서
김재범 지음 / 스마트북스 / 2022년 11월

쉽게 풀어쓴 부동산 경매 입문서, 쉽게 쓰여져 있다고 결코 내용이 부실하지는 않다.

감평사의 시선으로 본 부동산 개발

부동산의 가치를 높이는 방법 - 감정평가사와 함께 살펴보는
정석 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

특이하게 감정평가사의 입장에서 부동산의 자치를 높이는 방법을 설명하는 책이다. 대부분의 경우 감정평가사는 제3자의 입장에서 부동산의 가치를 평가하는 하는것이 주된 업무로 알려져 있다. 그런 저자가 평가에만 그치지 않고, 그동안의 수많은 감정의 경험을 바탕으로 보다 적극적인 투자의 길을 제시하고 있어서 흥미롭니다. 아니나 다를까 저자의 이력을 보니 2006년 감정평가사 합격이후 지금까지 감정일을 하고 있으며, 금년 9월부터는 공인중개사로도 활동을 하고 있다고 한다... 활동범위를 확장중이다.

바야흐로, 금리인상과 경기둔화가 겹쳐서 부동산시장도 얼어붙고 있다. 부동산시장에 겨울이 온것이도, 봄이 오기는 하겟으나 언제가 될지는 아직 예측하기 힘들다, 그럴수록 많은 공부를 하여 내공을 기를 필요가 있다고 생각된다.

1장은 기초편으로 부동산의 가치를 높이기 위한 기본 지식에 대한 설명들이 나온다. 예를 들자면 최유효이용 알아내기, 부동산 관련 주요 법령, 부동산의 가격을 평가하는 방법 등등 

2장은 토지에 대한 여러가지 투자 방법이다, 나대지 및 자투리 땅에 대한 투자법, 초보는 하지마라고 말리는 맹지, 보전산지, 그린벨트 등에 대한 다양한 접근법을 가지고, 발상의 전환을 유도하고 있다.

3장은 건축의 영역이다. 흔히 집을 지으면 10년 늙는다는 이야기가 있는데, 철저히 준비한다며 도심지의 차별화된 건축을 통해서 토지의 가치 100%이상 활용하여 거주와 수익을 함께 창출할 수 있다. 다 지어진 건물을 사는 것보다 손이 많이가지만 직접 건축하는것이 더 많은 마진을 가져온다. 토지 매입 단계부터 건축의 과정까지 설명한다.

4장은 기존의 건물 및 상가등의 가치 분석에 대한 사례 및 리모델링등을 통한 가치상승의 여러 사례위주로 사례연구 위주의 설명이다.

이 책이 매력적인 이유는 천편일률적인 어느 물건은 싸게사서 비싸게 사라는 식의 투자 방식이 아닌, 남들이 관심을 덜가지는 다양한 방식의 투자방법과 개발방식이 있다는 것을 보여주고 있다. 특히 건축(신축, 리모델링 등)을 너무 어렵게 생각할 것이 아니라 고생하는 만큼 더 많은 경험과 지식을 얻을 수 있으며, 비용적인 측면에서 절감이 많이 되는바 적극적으로 고려할 만 하다고 본다. 부동산투자에도 발상의 전환이 요구된다.

[100자평] 부동산의 가치를 높이는 방법

부동산의 가치를 높이는 방법 - 감정평가사와 함께 살펴보는
정석 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

감평사의 시선으로 본 부동산 개발에 대한 아이디어로 가득찬 책이다. 발상을 전환하면 새로운 길이 보인다

토지투자 초급/중급 과정

땅은 거짓말하지 않는다 - 기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 지음 / 청년정신 / 2022년 11월

책의 저자는 10년 전쯤에도 동일한 제목(?)으로 책을 낸것 같다. 그때는 공저였던거 같다. 책의 두께나 내용을 보면 흔하게(?) 쓰여진 토지투자 입문서 보다는 조금더 업그레이드된 중급 수준의 책이라고 보여진다. 사실 토지투자를 비롯한 부동산 투자관련 서적이 너무 많다 싶을 정도로 넘쳐나는 지금이다. 주식도 그러하겠지만 워낙 많은 책들이 비슷한 내용을 가지고 출판되고 있는게 현실이다만, 기초/기본적인 내용은 사실 어느 책이나 공통적으로 다루어지기 마련이다. 그런데 저자는 기본적인 내용을 강조하면서 실전적인 tip 등을 소개하고 있는점이 다르다고 본다. 예를 들자면 투자유망지역 중개업소를방문하여, 상담받고 투자적정성을 확인 확인받아야 한다만 하고 끝나는 것이 아니라, 구체적으로 질문은 어떤식으로 하고, 어떤 식의 답변을 받으면 이런 식으로 받아쳐서 재차 확인하라는 식으로 구체적으로 알려주고 있다. 아파트와 다르게 토지라는 것은 정가, 시세가 없다. 아파트는 각종 비교지표 및 관련 어플리케이션이 많아서 시세 파악도 쉽고, 거래량도 파악이 된다만, 토지는 아직 그러하기 힘들다. 토지의 특정상 동일한 비교가 어렵기 때문이다.

목차에서 보듯이 모두 5개의 장으로 구성되어 있고, 마지막에 부록으로 특정지역에 대한 집중적인 설명이 포함되어 있다.

1장에서는 부동산 투자의 필요성과 당위성을 주로 설명하고 있다. 해방후 지난 세월을 볼때 부동산이 다른 기타 재화, 투자처에 비하여 매우 안정적으로 상승을 했고, 특정 지역의 경우 폭등을 했으며, 물가 상승분을 상쇄하는 안정적인 투자처로 유명하다는 내용으로 시작한다.

2장은 고수로 가는 내공쌓기 부분으로 부동산(투지)투자의 기본적인 메카니즘을 설명하고 있다. 많은 책에서 공통적으로 다루어지는 내용들이다(대표적으로 땅투자 10계명 등)

3장은 2에서 언급한 기본적인 내용을 실전에 접목하여 직접적으로 땅을 보는 안목과 현장 답사 요령으로 구성되어 있다.

4장은 기본적인 내용에서 나아가 실제 대박을 가져오는 땅 투자 실전 스킬이라는 고수들의 실전 스킬과 노하우, 계약상의 주의점, 세금 문제등 업그레이드 된 내용을 다루고 있다.

5장은 사례를 중심으로 성공의 이유와 실패의 원인을 분석하는 내용으로 가득 차 있다.

부동산 투자의 최종은 토지투자이고 토지투자의 마지막은 개발(디벨로퍼)이라고 한다. 아파트와는 다르게 거래의 빈도수는 현저히 떨어지지만, 큰거래 10배의 차익도 가능한것이 토지 투자이다. 그러나 그만큼 많은 위험성이 도사리고 있는데, 우선 토지라는 부동산의 특징을 정확하게 이해하는것이 정말 중요하다. 그리고 현장확인의 중요성은 말할 것도 없다. 아파트는 1203호와 1204호의 시세를 동일하게 보면 되지만, 토지는 전혀 그렇지 않다. 바로 인접한 토지도 상황에 따라 그 가치에서 차이가 있을 수 있다. 특히 각종 구역, 지구, 계획, 조례 등으로 개발의 제한이 걸려있는 부분이 많으며, 실제로는 도로가 있어 사용에 문제가 없는 것처럼 보이더라도, 도면상으로는 도로가 없거나, 그 크기가 다른 경우가 매우 많다고 한다. 저자는 실전적 경험을 바탕으로 현장 답사에서 반드시 체크해야 하는 체크리스트를 제시하고 있으며, 토지 등의 실제 현장 답사시 유용하게 써먹을 수 있을 것 같다.

그리고 항상 강조하는 부분이 부동산 투자에는 정답이 없으며, 항상 귀를 열어 놓고, 온라인, 오프라인으로 떠도는 수많은 정보를 선택적으로 활용하고 다양한 지식과 개발의 마인드를 가지고 토지에 대한 안목키우기를 수차레 강조하고 있다. 불모지 같은 땅도 안목을 가진사람에게는 개발의 방향, 가공의 가능성이 보이지만 그렇지 않은 일반인들에게는 잡초만 무성한 땅으로 보인다고 한다.​

책의 뒤로 갈수록 중급자, 상급자의 내용이 많이 등장한다. 특히 사례연구는 실수를 줄이는데 매우 유용하다. 토지투자는 실수만 하지 않는다면 장기적인 측면에서 성공의 확률이 매우 높다. 책의 곳곳에 요약처럼 등장하는 "콕 찝어 주는 땅 투자 포인트", "이것만은 알고 가자" 등의 내용은 장황하게 앞서 설명한 부분을 몇줄로 요약해서 설명해 준다.

아무쪼록 부동산을 보는 안목을 길러서, 사기를 당해서 금전적인 손해를 보는 일이 없도록 하고 황금같은 기회를 날려버리는 우를 범하지 말자. 투자는 위험하니 은행에 적금/예금만 하지는 말자. 투자없이는 월급만으로는 부자가 되기 힘든 세상이다.

[100자평] 땅은 거짓말하지 않는다

땅은 거짓말하지 않는다 - 기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 지음 / 청년정신 / 2022년 11월

토지 투자의 기본적인 내용부터 시작해서 중급자들에게도 유용한 책이며, 사례연구만으로 큰 도움이 됩니다.