변화된 상가빌딩 투자 공식

부동산 격차의 시대, 성공방정식이 바뀌고 있다
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2026년 1월

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

상업용 부동산에 특히 상가 빌딩에 대한 책입니다. 요즘 워낙 수도권 서울의 아파트 시세가 하늘 높은 줄 모르고 계속 상승하고 있고, 대통령까지 나서서 부동산 과열을 잡겠다고 벼르고 있다는 신호를 보내고 있습니다. 여기서 과열된 부동산이랑 여러 종류의 부동산 중에 주택, 그중에서도 아파트, 정확하게 말하자면 수도권의 입지 좋은 단지의 경우 연일 신고가를 갱신한다는 이야기가 들린다. 공급 부족으로 인해서 이미 통제의 범위를 넘어섰다는 이야기가 나온다. 그런데 상업용 부동산에서는 전혀 다른 상황이다. 이 책은

이런 상업용의 부동산의 현실을 보여주면서 책을 시작하고 있다.

책의 구성은 전반부는 상업용 부동산 투자에서 실패하는 이유를 설명하고 있다. 과거 특히 코로나 시기의 경우 엄청난 유동성이 공급되면서 상가빌딩(이른바 꼬마빌딩)의 가격이 천정부지로 올랐는데, 이는 유동성이라는 거품이 걷히고, 온라인 소비시장의 급성장과 더불어 크게 악화된 것이 현실이다. 아파트에 통용되던 공식, 똘똘한 한 채 선호 현상이 상가빌딩 시장에도 적용되고 있다는 것이다. 상가 공실이 넘쳐나는 상황에서 이미 상가시장은 임차인 우위의 시장으로 바뀐지 오래다. 물론 전통적인 요지의 경우는 예외이겠으나, 대부분의 상가에서는 재계약시 임대료 올리는 것이 쉽지 않은 상황이며 신규 임차인을 들이기에 렌트프리가 널리 활용되는 현실을 꼬집고 있다.

이런 상업용 부동산 투자의 여러 리스크와 이러한 리스크에서 벗어나기 위한 해결책과 정확한 투자의 기준이 중반부에 등장한다. 상가는 이른바 "가슴"이 아니라 "머리"로 철저하게 분석하고 접근해야 한다는 내용이다. 보수적으로 수익률을 분석하고, 수익률을 올릴 수 있는 많은 기법들을 설명한다. 책의 후반부에서는 과거 개발시대에 확대 성장 위주의 관점에서 접근하던 기존의 분석법에서 벗어나서 변화된 경제, 사회환경에 적합한 기준을 세우라고 한다. 후반부에는 서울 및 수도권의 주요 상가 빌딩 투자처에 대한 분석 및 향후 예상되는 투자환경 변화에 대한 글로 책의 마무리를 하고 있다.

일반인 투자자들에게 멀게 만 느껴지는 상업용 투자의 눈을 뜨게 해주는 책이다. 상승론자의 입장에서 쓰는 글이 아닌 냉철한 투자자의 입장에서 시장을 바라보는 글이 많은지라 도움이 되는 책이라고 본다. 일반적으로 주택보다 어렵고, 금액도 큰 것이 상업용 부동산인 만큼 많은 주의가 필요하다는 생각이다.

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