공유로 시작하는 공간임대 사업

월 500만 원 따박따박 받는 공간대여 재테크 - 단기임대, 에어비앤비부터 파티룸, 렌탈스튜디오, 공유오피스까지
김선달 지음 / 매일경제신문사 / 2025년 2월

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. ​

지난 1월초 카톡오픈 채팅방에서 신년회 모임이 있다고 하여서 큰 기대 없이 참석 신청을 했는데, 수십 대일의 경쟁을 뚫고, 당첨이 되어서, 저녁 7시에 지정된 모임 장소로 나갔다. 장소는 유흥업소들이 넘쳐난 다운타운의 한 건물 지하였는데, 스터디 카페 같은 곳으로 알고 갔다. 퇴근 무렵이었지만 많은 상가점포들이 "임대" 딱지가 붙어 있을 만큼 경기가 좋지 않다는 것을 실감할 수 있었는데, 모임 장소에 도착하니, 밤 12시까지 빽빽하게 참석 모임의 이름과 호수가 적혀져 있는 그날의 게시판을 볼 수 있었다. 거의 100% 풀가동 수준이다. 대부분의 모임이 퇴근시간 지나서 이루어지지만, 낮 시간에도 제법 모임이 이루어지는 것 같았다.

그렇다 이것이 바로 공간 대여의 현장이었다. 하루도 아닌 시간 단위로 공간을 빌려주고, 그에 상응하는 사용료를 납부하는 방식... 이건 기존의 전통적인 일 단위, 주 단위, 월단위의 부동산 임대가 아닌 시간 단위 단기 임대. 문득 공간 대여에 대한 호기심이 가득 올라왔는데, 우연히 이 책을 보게 되었다.

일반인의 시선으로 보면, 부동산 임대라는 것은 특정 임차인을 상대로 전세 또는 월세 계약을 맺고 공간을 임차인에게 임대해 주고 그에 대한 임대료를 받는 것이었다. 그런데 이러한 단기 임대의 경우, 불특정 다수를 상대로 상대적으로 매우 짧은 기간 공간을 빌려주고 임대료를 취하는 형식이다. 이른바 회전율이 올라가기만 한다면 수익률은 훨 씨 더 놓은 것이다. 그런데 생각보다 이런 공간이 제법 많이 있다. 내가 모르고 있을 뿐, 누군가는 이러한 방법으로 돈을 벌고 있다. 심지어 건물주가 아닌 임차인이 월세로 임대하여 재임대를 놓아서 돈을 벌고 있다. 이른바 건물주가 아니어도 임대수입이 가능하다는 것이다. 이건 신선한 충격이다. 이 책은 이렇게 건물주가 아니어도 여러 가지 형태로 공간 대여를 통해서 돈을 버는 방법을 소개하고 있다.

전세, 월세 같은 전통적인 부동산 임대 사업의 이야기는 책에는 등장하지 않고 있다. 저자는 이런 여러 가지의 공간 임대의 수준을 4 단계로 나눠서 분류하고 있다.

레벨 0는 누구나 큰 위험 없이 가능한 룸메이트에 관한 내용이다. 쉽게 예측할 수 있을 거 같은 임대 비용을 공동으로 부담하는 룸메이트를 들이고 함께 생활하는 규칙 등을 설명한다.

레벨 1은 주택을 단기 임대하여 수익을 추구하는 방법을 말한다. 에어비앤비로 대표되는 공유 숙박, 3.3이라는 대표적인 단기 임대업이 그것이다. 여기서부터는 법적인 규제가 본격적으로 등장한다. 뉴스에도 등장하듯이 우리나라에서 운영되는 에어비앤비는 거의 대부분이 임대업 등록이 안된 불법이다. 심지어 올해 하반기부터는 에어비앤비 측에서 사업자가 없는 호스트들은 사업권을 삭제한다고 한다. 정부에서 더 이상 이러한 불법을 방치하지 않겠다는 의지로 보이며, 세금 한 푼 내지 않고, 위생, 안전 관리도 전혀 없이 운영되며 상대적으로 정식으로 사업자등록을 하고 숙박업을 하는 업체와의 형평성을 고려하여 강력한 단속이 예상된다. 숙박을 목적으로 하는 사람들이 주된 고객층이다.

레벨 2는 주택에서 벗어나 사무실/상가와 같은 상업적 공간을 임대하여 돈을 버는 방법을 말하고 있다. 개인보다는 단체가 이용하는 경우가 많은데, 파티룸, 렌털 스튜디오, 회의실 대여 등이 대표적이다. 잘 운영하게 된다면 레벨 1의 복잡한 법적인 문제 없이 수익을 거둘 수 있지만, 상대적으로 초기 투자비용 및 마케팅 비용이 많이 발생한다. 하위 레벨보다 많은 시설투자가 필요하며 여기서부터는 본격적인 사업의 영역이다.

레벨 3는 공유 오피스, 스터디 카페로 대표되는 상업적인 공간을 사용자들과 장기/단기 계약을 맺고 임대차가 행하여 지는 형태이다. 시설투자가 상대적으로 많이 필요하며, 사업체를 키워서 프랜차이즈 같은 분점을 내는 것도 가능하고, 적당한 가격에 사업권을 넘기는 것도 행하여 진다.

공간 대여는 워낙 그 상황이 천차만별이라서 경쟁이 전혀 없는 블루오션이 될 수도, 경쟁상대들이 난립한 레드오션이 될 수도 있다고 한다. 저자의 관점으로는 그 중간의 퍼플오션이라고 한다. 즉 명확하게 고객층을 파악하고, 최적의 입지를 찾아서 사업을 진행하는 게 중요하다고 한다. 모든 사업이 그러하듯 시장 수요를 정확하게 파악하고, 법률적인 문제 등을 전반적으로 다 고려해야 한다.

많은 사람들이 부동산 임대로 대표되는 공간 임대를 너무 쉽게 생각한다. 심지어 일부 사람들은 불로소득이라고 세상에서 제일 편하게 돈 번다고 생각한다. 그러나 실제로 해보면 임대업도 경기를 많이 타는 업종이고, 상대적으로 많은 세금이 붙어 다닌다. 그냥 적당한 공간만 있으면 쉽게 돈 버는 것이라고 생각하면 큰 착각이다. 단적으로 내가 빌린 공간을 남에게 또 빌려주려면 전대차 계약이라는 걸 해야 하고, 내가 시작하려는 공간 대여 업종(공유 숙박, 단기 임대, 회의실, 파티룸, 렌털 스튜디오, 공유 오피스 등)에서 법적으로 걸리는 부분이 없는지 확인해야 한다. 심지어 숙박업으로 대표되는 전통적인 공간 대여 업체들의 견제도 만만치 않다.

이 책은 저자가 그동안 공간 대여 사업을 하며 겪은 다 영한 시행착오를 이야기한다. 이 분야는 아직은 부족한 행정적, 법적인 지위를 가지고 있고 합법과 ​불법 사이의 애매한 경계에 놓여 있는 것도 사실이다. 하나 전반적으로 공간을 이용하여 다양한 방식으로 부를 창출하는 법에 대하여 이 갸기하고 있는바 발상의 전환 차원에서 많은 도움이 되는 책이다. 사업 성공의 사례만 등장하는 책이 대부분인데, 실패의 사례도 함께 풀어내고 있다. 실패를 공부하는 것이 더 도움이 될 수 있다는 생각이 든다.

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