매도보다 매수가 중요하다

혼투족을 위한 남다른 부동산 투자 - 옥동자의 청개구리 투자법
옥동자(강대성) 지음 / 아라크네 / 2023년 9월

부동산 경기가 다시 살아난다, 아니다 일시적으로 잠시 반등할 뿐 아직 하락세가 꺾이지 않았다. 미디어에서는 상반된 내용이 보도되는 걸 보니 아직 확실하게 반등했다고 하기는 힘들지만, 하락세가 줄어들고, 정체 상태에 온 것 같다는 것이 개인적인 생각이다.

부동산, 주식 등 투자 관련 책을 참 많이도 나왔고, 많이도 읽어봤는데, 내용이 대부분 비슷한 경향이 있다. 특히 부동산 활황기에 발간되는 책들의 내용은 거의 비슷하다. 투자금을 줄이고 레버리지를 최대한 이용해서 상승세에 있는 서울의 대단지 아파트를 사라.... 그리고 적당히 오르면 팔고, 더 좋은 것으로 갈아타라.... 아파트는 오늘이 제일 싸다, 어차피 돈의 가치가 지속적으로 하락하고 있으니 실물 자산으로 빨리 바꿔서 종이돈이 아닌 실물 자산으로 재산을 증식해라... 아니면 기술적인 투자 방식을 가져오거나 경매 기법 등을 소개하는 식의 내용으로 몇몇 지역들(이미 많이 오른 지역들이나, 누구나 다 알고 있는 개발호재가 나온 지역들)을 추천하는 경우가 많다.

물론 저금리 부동산 호황기에는 위에서 말한 투자기법들로 만 하면 단기간에 많은 자산증식을 가져올 수 있다. 문제는 지금처럼 저금리가 아니거나 부동산 호황기가 아닐 때에 대한 방어전략 등에 대한 설명은 없는 경우가 대부분이다. 위와 같은 책을 쓴 사람들은 대부분 이른바 갭투자로 전세금을 바탕으로 최소한의 투자금으로 대세 상승 시 잦은 매매로 투자금을 회수하는 방식인데, 경제 상황이 바뀌면 전혀 해결책을 제시하지 못한다는 단점이 있다. 즉 해당 자산의 가치가 아닌 가격과 가격 변동의 추세를 중점으로 투자를 결정하여, 가격 변동의 정체가 발생하거나 하락장에는 전혀 대응이 안된다.

그런데 저자(필명: 옥동자)는 남들과는 다른 자기 자신만의 투자기법을 만들라고 강조한다. 특히 남들과 반대로 해야 안정적으로 수익을 확보할 수 있다고 한다. 소위 남들처럼 따라 사고, 따라 팔다가는 잘못하다가 한번 물리면 빠져나오기 힘들고, 원하지 않는 장기투자자가 되어야 하는 상황에 맞닥뜨릴 수 있다고 경고한다. 그런 일이 발생하면 일상이 힘들어지는 것은 명확하다. 이른바 시세는 정체, 하락인데, 이자만 나간다던가, 역전세를 맞아서 목돈을 급하게 구해야 하는 상황이 온다면 생각만 해도 답답하다.

다른 책과는 다르게 매수를 잘 하는 게 중요하다고 강조한다. 대부분의 다른 책들은 투자금을 최소로 하고 수익률을 강조하기 마련이다. 전세가와 매매가의 차이가 극히 작은 물건을 집중적으로 매입하며, 전세가가 매매가를 밀어 올릴 것이라는 식의 논리를 펴고 있으며, 1년 정도만 지나면 큰 수익을 볼 수 있다고 한다.

저자는 대부분 매도의 타이밍을 강조하는 다른 전문가(?)와 다르게, 중요한 것은 매수의 타이밍이라고 한다. 특히 타이밍보다는 절대 가격. 갭의 크기도 좋지만 매매 가격이 고점 대비 얼마나 낮은지에 중점을 두라고 한다... 충분히 저렴할 때 매수했다면, 일시적인 가격 조정이나, 정체 하락장에도 상대적으로 쉽게 방어가 가능하다는 것이다. 내가 전적으로 동의하는 부분이다. 주식으로 치자면 삼성전자를 지난해에 5만 원대에 산 사람은 현재가가 6만 원이던지 7만 원이던지 크게 문제가 되지 않는다. 문제는 삼성전자를 6/7만 원에 산사람들이다. 이들은 10%의 등락에도 손해와 수익의 사이를 왔다 갔다 하는 것이고, 이로 인한 스트레스가 만만치 않다.... 하물며 거래금액이 억대인 부동산의 경우는 더욱 그러하다... 심지어 부동산의 특성상 주식과 다르게 손해를 감수하면서도 물러서는 손절매도 쉽지가 않다.

수익은 매수에서 결정 난다는 말이 더욱 가슴에 와닿는 요즘이다. 최고점에서 판다는 것은 애초에 불가능 한 것이며, 최고점에서 내 물건을 사는 사람은 바보가 아닌 다음에야 더 오른 가격에 팔려고 할 것이다. 따라서 내가 파는 가격은 최고점이 되어서는 안 된다. 뒷사람도 먹을 게 있어야 거래가 가능한 것이다.

저자가 강조하는 것을 요약하자면, 조급함을 버리고, 충분히 저렴한 물건을 사야 한다는 것이다. 그러기 위해서는 늘 시장을 관찰하고 있어야 하며, 현장의 조력자들과 소통하며, 자신만의 투자기법을 확정하고, 다른 사람의 의견은 참고만 하되, 본인의 결정과 책임으로 거래를 해야 한다는 것이다. 그 과정에 소소한 비용의 추가는 대수롭지 않게 받아 들여야 한다는 것..... 잘 사는 게 중요한 것이다. 잘 파는 것은 생각보다 쉽지 않다. 정상적인 시장이라면 대부분은 매수자 우위의 시장이다. 매도자 우위의 시장이 벌어지는 짧은 순간에 내정된 가격으로 팔면 되는 것이며, 더 비싸게 팔지 못했다고 자책할 필요 없다고.

자신의 투자 방식과 기준의 일부를 구체적으로 설명하고 있어, 요즘처럼 잠잠한 부동산 시장에서 처음 공부를 하려는 사람들에게 매우 도움이 된다고 생각됩니다. 부동산 호황기에는 투자는 누구나 쉽게 합니다. 시장이 미쳐서 돌아가니까.... 수요와 공급의 법칙이 적용되지 않고, 확증편향의 생각으로 이미 많이 오른 물건을 덥석덥석 사버리는 순간 이 호황기를 끝나지 않기를 기도해야 하는 상황이 발생합니다. 하락장을 겪어보지 않은 투자자는 큰 사고를 치기 마련이죠....

책이 두껍지도 어렵지도 않아서 참 좋고, 구체적으로 시장을 분석하는 방법을 예시를 들어서 설명하고 있어 부동산 투자를 정상적으로 해보고자 하는 분들에게 추천하고 싶은 책입니다. 저자가 제시한 기준을 100% 따라서 할 필요는 없겠지요. 독자들도 저자처럼 자신만의 기준을 세우고, 시장을 분석하고, 투자하면 된다고 봅니다.