부동산의 급등락은 투기심리의 반영이다.

박원갑 박사의 부동산 심리 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2023년 7월

저자는 부동산 투자부분에서 워낙 유명한 사람이다. 수많은 강연과 방송 출연 및 언론사에 기고를 하고 있는 것으로 알려졌다. 개인의 부동산 투자에서 심리적인 요인이 차지하는 비중이 매우 높으며, 이를 잘 파악하여 투자에 참고하라는 것이 저자의 주된 내용이다. 사실 이런 종류 부동산 투자를 직접적으로 도와주거나 각종 투자 지역, 투자 기법 등을 설명하는 책은 주로 부동산 활황기에 많이 등장한다. 이른바 부동산 투자 1타 강사에 해당한다고 주장하는 사람들이 활황기에는 너도나도 책을 내면서 투자를 권하는 포지션을 취한다. 그런데 그 반대로 부동산 침체기 내지는 하향 안정기에는 주로 부동산 투자를 말리는 극단적으로는 '부동산은 끝났다' 류의 책이 등장하고, 최대한 많이 빨리 팔아서 현금을 확보하고, 다른 투자 대상으로 갈아타라고 한다.

2022년 여름부터 시작된 미국발 금리 인상에 따른 전 세계적인 금리 인상 움직임은 그동안 초저금리를 지렛대 삼아 무분별하게 투자(?) 하던 많은 투자자들에게 경종을 울리는 상황이 벌어지게 되었다. 사실 코로나 시국으로 인한 전 세계적인 유동성 공급은 초저금리를 가져왔고, 투자시장에 엄청난 파급효과를 가져왔다. 우리나라도 2019년부터 2-3년간 유례를 찾아보기 힘든 전국적(특히 서울, 수도권)인 부동산 가격 상승이 있었다. 이른바 갭투자자들이 현장 물건을 보지도 않고, 계약금부터 송금하는 일이 많았으며, 매도인들이 계약을 파기하고, 더 높은 금액에 재매도를 하는 경우도 심심치 않게 벌어졌다.

아무리 경제환경이 투자하기 좋은 상황이었다고는 하나 모두가 FOMO 현상처럼 너도나도 자세한 분석 없이 투자, 아니 엄격하게 말해서는 투기 대열에 뛰어들었고, 2023년 현재의 경우 상대적으로 높은 금리로 인하여 주택 가격이 강제로 안정화되는 시점에서는 2-3년 전의 열정과 도전정신은 모두 어디론가 가버리고 비관론만 팽배해져 있거나 아니면 곧 다시 폭등하리라는 희망에 은행 이자 내면서 하루하루 버티는 사람들로 나눠져 있다. 물론 대부분의 1주택 실수요자들은 크게 동요 없이 조금 오른 대출이자를 내면서 평온한 삶을 이어가고 있는 게 현실이다.

금리로 변동으로 인한 유동성의 변화만 제외하고서는 2020년이나 지금이나 크게 경제 상황은 변동이 없다. 그런데 부동산 시장은 급격한 변동이 있는데, 이는 실물경제의 변동이 주된 요인이겠으나, 투자의 입장에서는 심리적인 요인이 크게 작용했다고 볼 수 있다. 이른바 투자심리의 변동이 실제 투자로 이어진 결과인데, 저자는 투기를 하면서 투자를 한다고 착각하고 있는 건 아닌지, 억 단위의 재화를 취득하면서 정확한 분석도 없이, 주변에서 권해서, 그냥 오를 것 같아서, 남들도 사니까라는 식의 투자 심리의 발동으로 진행된 것은 아닌지 되돌아보라고 한다.

'의식주' 중에 '주'는 주거와 세대원의 안락한 보금자리 Home의 개념인데, 언제부터인가 우리나라의 경우는 단순히 House의 개념만 강조되며, real estate investment의 대상으로 전락했다. 외국의 경우 주택은 대부분 단독주택으로 주된 구성품이지만, 우리나라의 경우는 아파트가 전체 주택의 70% 선에 육박하는 상황이다. 특히 이러한 아파트는 거의 동일한 조건의 실물로서 비교가 용이한바 투자/투기의 대상으로 전락한지 오래되었다. 우리나라만의 특이한 일대 제도인 "전세"의 전세금을 바탕으로 아파트 투자는 대부분의 경우에 시세차익의 목적으로 거래가 되는 경우가 많다.

여러 요인이 있겠지만, 활황기의 투자자는 지금보다 가격이 더 오를 것으로 확정하고, 투자에 들어가는 경우가 많은데, 대부분의 확증편향적인 심리가 작용한다. 특히 투자 전문가라는 사람들의 성공사례를 접하게 되다 보면 나만 이 좋은 기회를 놓치고 있는 거 아닐까 하는 불안 심리가 작용하는 것이다. 그래서 뛰어든 부동산 시장.... 매입은 쉬우나 매도는 어려운 게 현실이다... 더욱이 매입가보다 매도가가 낮다면 말이다... 매일 스마트폰을 보면서 시세의 등락을 보고 있노라면 하루하루가 참담하기 그지없다. 시세가 오른다면 내가 지금 이 월급 받고 회사일만 하는 것이 잘하는 것인지? 시세가 내린다면 그때 팔았어야 했다, 그때 사지 말았어야 했다. 대출이자 내려니 앞이 캄캄하다... 월급 받아서 대출이자 내면생활비도 모자란다고 하소연한다. 올라도 문제, 내려도 문제다.

저자는 작금의 상황을 해결하는 방법으로 크게 3가지를 권하고 있다.

첫째, 가격으로부터 거리 두기를 하고 휴대폰 알람을 끄라고 한다. 너무 많은 정보와 잦은 시세 확인은 사람을 심리적으로 불안하게 만든다. 주식투자의 귀재라고 불리는 오마하의 현인 워런 버핏이 왜 뉴욕이 아닌 시골에 살까? 그는 시장과 일정한 거리를 두는 것이 시장을 객관적으로 볼 수 있는 것이라고 한다. 매일의 가격 변동에 휘둘리다 보면 심적으로 힘들뿐더러 전체적인 상황을 보지 못할 수 있다고 한다.

둘째, 시세차익형 투자를 줄이고, 수익형 투자를 늘려라. 행복은 크기보다 빈도라는 말처럼 한 번에 대박 시세차익을 거두는 것보다 매월 조금이나마 월세를 받는 것이 훨씬 심적으로 안정이 된다는 것이다. 오로지 아파트 가격의 상승만을 기대하면서 기도하거나 상승에 유리한 소식만 반가워하고, 반대되는 정보는 무시해버리는 우를 범하지 말라고 한다. 일부 사람들은 오로지 시세차익을 바라고 투자하는 것은 어찌 보면 투기에 가깝다고 한다. 그러나 보유를 통해서 정기적인 수익을 거두는 것을 그 누구도 투기라 하고 하지 않는다. 주식으로 보면 배당주 투자다.... 배당주 투기란 말을 들어본 적이 있는가?

셋째, 부동산을 보는 관점을 hosue에서 home으로 바꿔라. home의 개념이 더 우선시 된다면 일시적인 가격의 급등락은 문제가 되지 않는다. house의 개념만 가지고 접근하면 투자의 대상에 지나지 않는다. 그렇다고 해서 투자의 관점을 완전히 버리라는 것은 아니고 실거주와 투자의 비중을 맞추라는 것이다.

목차에서 보듯이 이 책은 총 6장으로 구성되는 각 장마다 수많은 투자의 성공 실패 사례가 등장한다.

또한 현재와 과거의 상황에서 찾을 수 있는 수많은 심리적인 현상 들을 쉽게 설명하고 있다. 심리적인 내용이 많아서인지 인지심리학 자이 김경일, 아주대 심리학과 교수 추천사가 제일 먼저 등장한다. 심리 경제학이라는 학문이 있다고 하는데, 우리나라의 부동산의 경우는 아주 좋은 사례로 보일 것으로 예상된다. 복잡한 그래프, 통계들이 등장하면서 독자들을 어렵게 말 들지는 않는다. 다만 삽화라든지 그림이 추가되었으면 하는 바람이다. 너무 text 위주로만 쓰여 있는 것이 흠이라고 본다.

주식과 마찬가지로 부동산도 자신만의 확실한 투자 철학/심리를 바탕으로 접근하는 것이 중요하다. 지금 부동산 투자로 인해 심적으로 힘든 사람과 나도 이제 부동산 투자라는 것을 해볼까 마음먹은 사람들이게 이 책을 권하고 싶다. 투자를 하는 이유도 모두 행복하자고 하는 것이다. 하루하루 불안해서는 행복해질 수 없다.