다가구주택 투자고 월세 부자되기

나의 꿈 월천족 - 나는 한 달에 1천만 원 월세로 경제적 자유를 누린다
정일교 지음 / 메이트북스 / 2023년 6월

부동산 투자 관련한 많은 도서들이 반복적인 매매를 통해서 차익을 실현하여 부를 축적하는 방식을 권하고 있다. 또는 전세 끼고 투자하는 갭투자 방식으로 이른바 10채 20채씩 소자본으로 매매가와 전세가의 차이만을 가지고 투자하고 적당한 시기를 봐서 매도하여 차액을 남기는 방식을 권하고 있다. 개인적으로 이러한 방법은 대세 상승기에, 저금리로 인하여 시중의 유동자금이 넘쳐나서 5%미만의 투자처에도 많은 사람들이 몰리는 경우에 적합한 방법이라고 본다. 2019년 후기부터 넘쳐나는 저금리의 유동자금으로 인해 대한민국은 아니 전세계적으로 주택가격의 폭등을 가져왔다. 옆에서는 모두 부동산 투자(투기)에 나서라고 부추겼다. 생각해 보면 부동산 투기를 하면서 투자를 한다고 착각을 가져오는 시기였다.

그런데 2022년부터 코로나 위세가 사그라들고 각국의 중앙은행들이 금리를 인하하면서 시중의 유동자금이 줄어들게 되자 이러한 차익형 부동산 투자자 대부분은 이른바 멘붕에 빠지게 되었다. 내 물건을 받아줄 사람은 없고, 매월 대출이자만 늘어나는 판국에, 전세입자가 계약을 종료하면서 연장을 하지 않게 되면 당장 전세금을 돌려주기 어렵게 되었다. 전세사기라는 말까지 등장했다. 이는 부동산 투기를 하면서 투자하고 있다고 착각했다고 밖에 볼 수 없다. 더 비싸기게 사줄 누군가가 나타나 내가 산가격보다 비싸게 팔기만을 바라는 전형적인 투기 형태이다.

이 책의 저자는 주택을 사고팔고 하면서 차익을 벌어들이는 방식이 아닌 꾸준한 보유를 하면서 진정한 투자를 하는 방법을 권하고 있다. 주택을 매매하여 꾸준하게 보유한다는 것은 주식으로 보면 배당투자에 해당되는데, 진정한 장기투자라고 하며, 주택의 시세에 일희일비하지 않고, 매월 임대료를 꾸준하게 받으며 경제적 자유를 얻을 수 있다고 한다.

이러한 수익형 부동산은 대부분 완성된 구축을 매입하는 것이 일반적인데, 저자는 구축을 사서 상대적으로 편리하게 투자하는 방법보다 약간은 더 손이 많이 가는 부지 매입 후 신축하는 방식을 권하고 있다. 건축이라는 것, 흔히 집 지으면 10년 늙는다는 말이 있는데, 그 스트레스만큼 나의 수익으로(특히 비용 절감으로) 돌아온다고 본다. 다른 일반적인 저자들과 다르게 주택의 신축에 대한 내용이 절반 이상이다. 특히 LH에서 택지를 분양받아서 신축하는 방식은 상대적으로 투자금이 적게 드는 바 초보자들에게 유용한 방법이라고 한다. 개인이 건축을 하는 방법을 비교적 상세하게 설명하고 있는 특이한 부동산 투자이다. 앞서 말한 바와 같이 대부분 아파트 사라고 권하는 도서들이 대부분인 상황에 눈여겨볼 만한 부동산 투자서이다.

흔히 부동산 투자 전문가라는 사람들 재산이 100억 대라는 둥 아파트가 20채라는 식으로 매매를 권유하고 있던데, 그런 사람들의 순재산은 얼마인지 묻고 싶다. 부채를 제외한 자산이 순자산이 100억 대라면 뭐 하러 열심히 강연을 하면서, 자기가 지은 도서를 광고하는가? 그냥 가지고 있는 재산만 잘 지켜도 노후까지 편하게 살수 있는데 말이다. 갭투자 1~2천만 짜리 아파트 20채를 가지고 있다고 부동산 전문투자가가 아니라, 그 자산에서 얼마나 많은 현금이 주기적으로 나오는지, 즉 현금흐름이 중요하다.... 특히 나이가 들수록 전체 자산규모보다 현금흐름에 더 주목해야 한다고 본다.

이 책은 수익형 부동산 중에 특히 다가구주택, 상가주택에 투자에 관심을 두고 있는 사람에게 권하고 싶다. 수익형 부동산의 대표인 상가(특히, 구분상가)도 있으나 상가라는 게 잘못하면 상갓집 된다는 농담이 있듯이 함부로 접근하기 쉽지 않은 영역이다. 특히 분양상가는 워낙에 거품이 많고, 사기성이 높은 경우가 너무 많으니 주의할 필요가 있다. 일반 개인이 상대적으로 안전하고 접근하기 쉬운 다가구주택 신축을 통해서 현금흐름을 창출하는 방법이 궁금하다면 이 책을 읽어보기 바란다.