부동산 흐름의 변화에 대한 고찰

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

부동산투자 분야에서 공부를 좀 한 사람이라면 이름을 많이 들어봤다고 할 정도의 저자이다. 화려한 타이틀이다. 한국개발연구원(KDI) 경제정책 자문위원이자 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원으로 활동하며, 온오프라인에 아주 등장하며 고정칼럼도 많이 쓰고 있는 사람이며 이번에 신간을 내었다고 한다.

제목처럼 부동산투자도 트렌드를 읽어내고 따라야 미래에도 성공할 수 있다는 내용이다.

저자는 부동산 상승기나 하락기에 한쪽으로 쏠리지 않는 균형있는 시각을 유지하는 분석가로서 올바른 투자 원칙을 제시하는 편이다 너무 자극적이지 않은 단어와 표현으로 완곡하게 말하는것이 그의 장점인거 같다. 책의 내용을 봐도 그러하다, 극단적인 상승론자의 입장에서 지속적인 투자와 레버리지를 최대한 이용해서 투자를 권하는 강사 저자들이 흔히 있는데, 저자는 원칙적인 기본적인 투자 스타일을 고수하라고 한다. 트렌드를 읽고 빨리 대응하라고 하고 있으나, 다시 생각해보면, 전체의 흐름을 보고 대세의 변화를 파악하여, 정확한 방향성을 가지고 일희일비하지 말고 투자하라는 것이다. 어찌보면 선문답 같은데, 사실 이것이 가장 명확한 원칙이다. 앞으로 선호될 자산을 예상하여 저렴할 때 투자하고 기다리는 것.

세상 모든 이치가 그러하다만 부동산 거래시장의 흐름을 정확히 분석하고 트렌드를 이해하기 위해서는 세상의 중심인 젊은 세대와의 공감 능력이 필요하다는 메시지를 담고 있다. 박원갑 박사가 말하는 세상의 중심이 되는 세대는 다름아닌 'MZ세대'다. 1980년대 초에서 2000년대 초 출생한 M(밀레니얼)세대 + 1990년대 중반에서 2000년대 초반 출생한 Z세대를 통칭해서 부르른 말로 디지털 환경에 익숙하고 남과 다른 이색적 경험을 추구하는 특징을 보인다. 또한 지금의 중장년 세대와는 성장환경 자체가 완전히 다르기 때문에 전혀 문화, 거주, 투자등에 다른 트렌드를 가지고 있으며, 미래의 소비, 수요층이기에 이들을 면밀하게 봐야만 미래의 부동산 선호도 예측할 수 있다는 것이다.

MZ세대는 한민족의 역사상 가장 풍요한 시대에 태어난 세대이며, 주거공간 또한 과거의 단독 주택에서 벗어나 공공주택(아파트)에서 생활을 시작한 세대이다. 흙보다는 콘크리트가 더 친숙한 세대이며, 인구감소를 처음으로 겪을 세대이고, 개인(휴대전화)통신에 익술한 세대이다. 가성비도 보다는 가심비, 가안비를 추구하는 경향이 있으며, 투자를 게임하듯이 하는 경향도 보인다. 어찌보면 투자 중독의 세대라고 할 수 있다. 패닉바잉, 영끌, 빚투 등의 신조어를 탄생시킨 세대이다. 호캉스 같은 휴가의 개념도 가져왔으며, 안락한 나의 공간에 대한 열망이 높은 세대 이다. 좋은 주거 환경이라면 기꺼이 그만큼의 댓가를 지불할 세대라는 것이다.

책의 전반부와 중후반부는 이러한 MZ세대와 기존 세대가 간의 차이점 등의 설명과 현실 담론으로 가득차 있다.

독자들이 궁금한, 그래서 앞으로 어떻게 투자를 해야하는 가에 대한 답변은 300페이지 넘어서 등장한다.

기본적으로 집 한채는 있어야 하지만 망설이는 사람들 결정 장애를 가지는 사람들이 너무 많다. 기본적으로 잘못된 선택을 할까 두려움이 가장 크다. 백마디의 말이 소용 없겠지만, 타인의 입장에서 객관적으로 판단해서 실행을 하면된다. 기본적으로 통화량은 계속 팽창하고, 물가는 오르기 마련이다. 최소한 자기 집 1채로 인플레이션 헤징을 할 필요는 있다. 그런데 워낙 자극적인 제목으로 미디어에서는 폭등, 폭락을 떠벌이고 있는데, 자기만의 기준과 지식을 가지고 행간의 의미를 잘 살펴볼 필요가 있으며, 이런 기사들의 특징은 침대봉소하는 경향이 매우 높다. 집을 사고나서 집값이 내리면 어떨까 고민하는 분들이 많이 있는데, 멀리보면, 투자의 방향만 정확하다면 속도의 차이일 뿐 그다지 중요한 문제가 아니라고 본다. 단타로 매매를 할 분이라면 모르겠으나, 대부분의 시민들은 평생 집을 몇번이나 사고 팔까? 너무 고민할 필요 없는 문제라고 본다. 최저점에서 사서, 최고점에서 팔고 싶어하는게 사람의 심리라지만 진정한 고수는 적당한 시점에서 사서 적당한 시점에서 판다.

부동산을 있는 그대로 보는 시각도 필요하다고 강조하고 있다. 이른바 노동소득은 신성한 것이고, 투자소득은 악한것이라는 논리에 빠진 분들이 있는데, 생각을 바꿀 필요가 있다. 투자소득이 나쁜 것이라면, 은행, 증권사 등의 금융관련 업체들은 모두 없어져야 하며, 오로지 노동력만이 부가가치의 최종 수단이라면, 컴퓨터를 비롯한 각종 자동화 장비, 공구 등도 없어져야 한다. 그리고 투자소득은 절대로 불로소득이 아니다. 투자를 결정하고 실행하고, 거두어 들이는 과정속에서 투자자는 수많은 공부와 노력, 판단의 기로에 선다. 그 모든 것이 투자자의 노동이며 그 책임또한 투자노동자의 몫이다.

저자는 부동산의 투자의 트랜드가 미래의 수요자인 MZ세대에 맞춰져 있다고 보고, 인구감소의 상황과 미래세대의 생활방식 등을 고려하여 과거의 잣대에서 벗어나 보다 안전한 투자를 권하고 있다. 미래세대는 과거/현재와 확연이 다른 패턴을 보일 수도 있으나, 그 차이는 그렇게 크지 않다고 보고 있다. 누구나 좋은 집을 가지기를 원하나 좋은집에 대한 해석에 차이가 있고, 선호도에 차이가 있다는 것이다. 비거주 부동산의 경우는 변화된 생활패턴에 맞춰서 신중하게 접근할 필요가 있다고 역설하고 있다. 전자상거래의 발달은 상업용 부동산의 패턴의 변화를 가져오고 있으니 보다 보수적으로 접근할 필요가 있다고 한다.