아파트 말고 투자할 부동산은 많다.

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

2022년 현재 문재인 정부의 수차례에 걸친 부동산 규제대책으로 인하여, 작금은 부동산투자가 힘들어진게 사실이다. 이른바 투자를 해도 별로 먹을것이 없다고 하는 말이 나오고, 거래비용 및 보유비용을 감안하면 주택(특히 아파트)은 현실적으로 부동산 투자가 끝났다는 말도 나온다. 게다가 다주택자를 정부에서는 이른바 적폐청산의 대상으로 몰고 있어 더욱 그러하다. 그런데 참 역설적인것이 많은 사람들이 내로남불, 즉 타인의 부동산 투기를 죄악시하지만, 실상 그 마음속에 나도 부동산 투자를 통해 돈을 벌어보고 싶다는 마음은 누구나 갖고 있다는 것이다. 자기가 집을 사기전에는 집값이 내리기를 바라지만, 막상 나도 집주인이 되는 순간 내 집값은 최소한 물가수준 내지는 평균 이상은 상승하기를 원한다. 월급이나 사업으로 벌어들이는 노동소득외 자본소득을 이른바 손/발보다 머리와 돈으로 보다 쉽게 돈을 벌고자 하는 것은 모든 사람들의 공통된 심리인거 같다. 그런데 부동산 투자를 급진 정치인들의 말처럼 아무런 노력도 없이 무노동 불로소득으로만 몰아가기에는 현실적으로 많은 문제가 있다. 요즘 아무거나 사두면 오르는 세상도 아니고, 그렇게 발생한 차익은 세금으로 나라에서 거두어 들인다. 또한 정말로 아무거나 투자했다가는 투입된 나의 노력들이 수익으로 돌아오기는 커녕, 쓸모없는 헛수고가 될 가능성도 많다. 심지어 환금성이 떨어지는 부동산의 특성상 팔지도 못하고 자식에게 물려줘야한다는 우스개 소리가 나온다.

부동산 투자는 쉽지 않다. 대세 상승기에 대도시 아파트의 경우는 뭘 사도 오른다, 최근의 경우 2019 ~ 2021까지, 대도시의 아파트는 일부 공급과잉지역을 제외하고서는 대단지 위주로 폭등세를 가져왔다. 그러나 상승추세가 꺽이고, 대출까지 강화된 지금은 상황이 다르다. 공부하지 않고, 그냥 덥석 덤볐다가는 낭패보기 쉽상이다.

제목이 '부동산 틈새투자'라고 해서 아파트 외의 다른 부동산 투자법을 소개하고 있다.

대표적인것이 토지 투자이다. 현재 토지는 상대적으로 규제가 주택에 비해서 덜하고, 아파트와 달리 초보자로 불리는 사람들이 접근하기가 좀 어려운 분야다. 이른바 부동산 투자의 최종단계는 토지투자이며 워낙 관련되어 있는 각종 규정 및 조건이 복잡하며, 수요층 또한 제한적인 것이 현실이다. 거기다가 주택러럼 갭투자로 불리는 전세를 끼고 투자하는 것도 불가능하다. 기본적으로 투입되는 자금도 아파트와 다르게 금액이 크다, 그래서 보통 부동산 투자 중에서도 가장 마지막 단계에서 접근한다 할 정도로 난이도가 높다. 그리고 저자의 전문분야처럼 토지를 개발하여 그 가치를 더 높이는 것은 초보들이 하기에 어려운 면이 있다. 이 책이 어렵다기 보다는 토지 투자 자체가 워낙 난이도가 높은 편이고 부동산 공법이나 개발 과정에서 공무원가의 인허가, 주변과의 마찰 등 변수가 많으므로 사전에 충분한 지식과 현장 답사 각종 조건 확인이 필수다.

Chapter1 지금 당장 시작하는 부동산 투자,

틈새 수익부터 도전하기가 부제인데, 아파트로 대표되는 주택투자가 여러 조건으로 쉽지 않은 현실에 대안으로 오피스텔 투자를 소개하고 있다. 근자에 아파텔이라는 조금은 희안한 명칭으로 주택처럼 판매되고 있는 부동산이 있는데, 엄연히 오피스텔이다. 기본적으로 오피스텔은 차익형 부동산이 아니라 수익형, 즉 보유를 통해서 매월 월세를 받아들이는 것이 주된 목적이다. 장기적으로 보유를 하기 보다는 적당한 시점에서 매도를 하기를 권하고 있다.

Chapter2 500만원으로 든든한 미래를 설계한다

여기서는 농지연금에 대한 설명이 나오는데 농지연금이 무엇인지 모르는 대부분(도시인들이 대부분이라는 가정하에)의 사람은 이런게 있었나 싶을정도로 생소한 부분이 있다. 우선 비농업인이 농지연금을 받기 위해서 이러저러한 조건이 있으며, 경/공매를 통해 못난이 땅을 헐값에 낙찰받아 농지연금을 목표로 시도하는 방법도 설명하고 있다. 그러나 기본적으로 농지투자는 제약조건이 제법 많다. 신중하게 접근 할 필요가 있다고 본다. 그리고 도로를 접하지 않고 있는 이른바 맹지 등 특수한 물건을 투자하는 방법도 설명하고 있다. 구거를 점용허가 받아서 도로로 연결, 토지 지분투자 등 고수의 영역으로 불리는 부분이 있는데, 초보가 시도해 보기에는 어려운 부분이라라고 본다.

Chapter3 수익과 손해의 한 끗 차이,

수변구역 내 카페 운영의 재미있는 사례를 보여줬다. 느슨한 규정 적용으로 기존의 사업자까지는 허가를 내어줬지만, 사업자가 새로 바뀌게 되면 엄격한 규정을 들이대어 허가가 나지 않을수도 있다는 다소 충격적인 내용이 보였다. 계약상에 특약을 넣었다고 하더라다, 이미 인수대금을 넣은 입장이라면 투자금을 돌려받기 쉽지 않다고 본다.

그리고 대부분의 사람들이 기피하는 분묘를 통한 공격적인 투자(분묘기지권)는 매우 인상적이었다. 못난이땅, 하자있는 땅을 면밀히 분석하고, 예쁘게 화장하여, 쓸모있는 땅으로 만들어낸 저자의 이야기를 생생하게 전하고 있다. 도로의 중요성은 토지 투자에서 기본중에 기본이며, 접도구역에 대한 설명도 빠뜨리지 않고 있다. 기본적으로 서류를 볼줄알아야 투자가 가능하고, 나머지는 경험과 상상력, 주변과의 소통으로 해결할 수 있다고 한다.

Chapter4 부를 끌어당기는 생각의 법칙으로 이루어져 있다.

투자자로서 가져야 할 마음가짐을 다시 한번 상기시켜 주는 부분이다. 대부분 이런 내용은 책의 초반부에 등장하는데, 특이하게 이책의 저자는 맨 마지막 부분에 넣어두었다. 아마도 이 책을 읽는 독자는 부동산 투자 초보가 아니라는 가정하에 또 한번 당신의 투자를 응원하는 한다는 취지라고 보여진다.

기본적으로 이책은 토지투자를 기본적으로 비아파트 투자에 대한 내용을 많이 소개하고 있다. 특히 저자의 직접, 간접 경험을 생생하게 소개 하고 있는바 부동산의 여러 부분에 대한 열린 마음을 가질수 있게 도와준다는 생각이 든다.

아파트 말고 투자할 부동산은 많다. 그러나 쉽지 않고 공부를 좀 많이 해야한다.

이책을 보고 느낀점이다..