누구나 좋은 집에 살고 싶어 한다

나는 오늘도 부동산에서 자유를 산다
너우리 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2021년 10월

부동산에 관련된 책이다. 저자 너우리는 네이버 블로거이면서 30대 중반의 부동산 투자가라고 한다.

부동산에서 특히 주택에 관하여 동서고금을 막론하고 집값이 저렴한 적은 없었다. 상대적으로 집값이 저렴한 했던 일시적인 경우는 간혹 있지만서도, 선진국이던, 개발도상국이던간에, 조선시대건 1980년대던 21세기 초반에도 집값은 항상 비쌌다. 근로소득으로 인한 부의 증가속도가 자본소득으로 인한 부의 증가속도를 능가한 적이 없다. 그런일 발생하면 경제사적으로 대변혁의 시기인 것이다.

필리핀 마닐라의 빈민촌을 조명하는 TV 르포 프로그램에서 낙후된 주거환경을 개선해 주는, 집을 고쳐주는 프로그램을 한적이 있었는데, 우리나라의 집값과 비교했을때는 그곳의 주택은 상대적으로 저렴하지면 현지의 물가수준 및 거주하는 새입자의 입장에서는 우리나라의 집값보다 훨씬 비쌌다.

작금의 팬데믹으로 인한 경기 침체를 막기위해서 전세계는 천문학적인 돈을 풀고 있다. 한국의 문재인정부만 이상한 통계를 들어 집값이 OECD국가중에서도 상승률이 낮다고 하고 있지만, 민간의 통계를 볼때는 근 2-3년동안 너무 많이 올랐다. 역설적으로 말하면, 경기진흥 및 코로나 위기 타계를 위해 화폐공급이 급격하게 늘어다보니 물가를 밀어 올리고 있다. 우리나라만 국한해서 봤을때 1997년 겨울에 발생한 IMF 외환위기는 경제전체를 암흑기로 몰아넣었고, 오로지 현금만 대우를 받던 시절이었다. 이른바 현찰부자는 폭락한 부동산, 주식 등을 주워 담았다. 공격적인 투자자는 주식을 보수적인 투자자는 상대적으로 안전자산인 폭락했던 알짜 부동산을 투자했고, 21세기에 들어오자 폭등하기에 이르렀다. IMF 이전의 수주으로 회복을 했고, 2008년 금융위기에는 한동안 조정을 거쳤으나, 다시 몇년동안 에너지를 축적했다가 2018 후반부터 상승하기 시작해서 오늘날에 이르렀다.

늘 들었던 말이 있다. 부동산 너무 올랐다, 이제 더 오르기 힘들다. 20년 전에도 들었고, 10년 전에도 들었고, 문재인 정부에서는 주무 장관이 나서서 곧 폭락의 시기가 오니 빨리 팔라고 했다. 그런데 소득주도성장으로 세금을 쏟아부으면서 통화량은 늘리고, 각종규제로 신규 공급을 줄이면서 아파트값이 떨어진다고 겁박했다...고위관료들이 정치인들이 아파트를 내다팔고, 임대주택으로 주거지르 옮겼다면 그 순수성을 의심하고 싶지 않다. 그러너 현실은 어떻게 되었나? 뭐 구차하게 설명할 필요는 없을거 같다.

각설하고, 저자는 아직도 부동산은 늦지 않았다고 한다, 의식주 문제가 존재하는 한 주거의 문제는 인류의 역사와 함께 했다. 심지어 조선시대 실학자 정약용(1762∼1836)은 유배지에서 자식들에게 보내는 편지에 “절대 한양 사대문 안을 떠나지 말라”고 당부했다고 합니다. 그만큼 서울을 비롯한 한 시대의 중심도시는 늘 ‘핫플레이스’였습니다. 19세기~20세기의 인구폭발시대에 집을 쌓아서 짓는 아파트의 등장으로 그 부족함을 해소하고자 했다.. 그런데 집이라는게 인공 건축물이다보니 한계수명이 있다. 건축재료에 따라서 다르겠지만서도 일반적으로 50년이 넘게되면, 대수선이나 재건축이 필요한 상황이 도래한다, 특히 한국전쟁을 겪으며 급하게 무계획적으로 지은 집들은 더욱 그러하다. 서류상에만 존재하는 실제로는 거주가 어려운 주택의 허수를 지우고, 도시의 일자리와 선호되는 주거환경을 쫓다보면 항상 집은 부족하다. 정확하게 말하면 사람들이 원하는 주택은 부족하다.

저자는 부동산 공부/투자를 체계적으로 알려주고 있다. 당연히 독서를 통해서 기본적인 지식을 습득하고동영상, 학원강의, 투자모임도 좋다고 한다. 특히 초보의 경우는 상대적으로 쉬운 분양권 부터 시작하라고 한다. 실거주에 너무 많은 돈을 넣어두지말고, 투자금을 최대한 늘려서, 정부의 정책을 취대한 이용하여 자주 이사를 다니면서 이사할 때마다 차액을 거두라고 한다. 조급함을 버리고 기다릴 줄도 알아야 하고, 기존의 선입견을 버리고 열린 마음으로 투자에 임하라고 한다. 동의하는 바이다. 자신을 믿고, 가장 거래가 활발하고 시세파악도 용이한 아파트 분양권부터 투자하는 것이 좋다고 생각된다.

물론 자신의 상황 파악이 전제되어야 한다고 본다, 공부하기 싫어하고, 작은돈도 모으기 싫어하고, 계절마다 목돈으로 해외여행가고, 신문의 경제면 읽는거도 귀찮다면, 그냥 사는대로 살면된다고 한다. 그러나 미래를 대비하고, 노후를 준비한다면 최소한의 부동산 투자는 필수다. 주식쟁이들은 부동산은 너무 속도가 느리다고 한다만, 확률적으로 볼때 주식투자해서 재산을 증식할 가능성은 부동산과 비교할 때 매우 낮다. 특히 전업투자가, 기관투자가 들이 수천억 조단위의 자금을 동원하는 주식시장에서 개인의 역량은 제한적이라고 본다.

책의 중반부에서는 저자가 실제 부동산 투자를 하면서 배우고 느꼈던 부분을 상세하게 기술하고 있다, 축적된 노하우를 바탕으로 나름대로의 투자 법칙, 부동산 평가 방법, 시장을 분석하는 팁을 자세하게 설명하고 있다. 심지어 현지의 부동산을 다니며, 공인중개사 분들과 대화하는 법, 임장에서 파악할 수 있는 각종 정보들도 현실감있게 설명하고 있다.

책의 후반부에서는 실제의 투자사례를 중점적으로 보여주며, 투자를 과정에서의 시행착오 및 소액투자(갭투자)의 방법적인 측면도 보여주고 있다. 갭투자가 항상 성공하는 것만은 아니다만, 대세 상승기 및 수도권 지역, 성장기 도시지역에서 에서는 성공확률이 매우 높은것이 현실이다.

또한 개인적인 감으로 투자하는것이 아닌, 각종 통계자료를 활용하여 시장을 분석하고, 지역을 분석하는 기법을 자세하게 설명하고 있다. 각종 통계싸이트의 데이트 추출 방법, 그 데이터 활용하여 투자의 타이밍을 분석하고, 물건을 분석하는 기법을 쉽게 설명하고 있다. 정부기관의 중요 통계, 민간업체의 중요 통계 데이터 활용법만 잘 활용하여도 현재의 상황과 미래의 예측도 어느 정도 가능하다. 아울러 거시경제 지표등도 활용하는 법은 부동산을 떠나서도 기본적으로 알고 있으면 도움이 된다고 본다.

앞서서도 말했지만 부동산이고 주식이고, 그냥 현재를 즐겁게 사는데 인생의 목적이 있다면 이책을 볼 필요는 없다. 다만 다가올 미래와 노후를 생각한다면 자산투자는 꼭 필요하다