전세제도가 있는 한 아파트는 우상향

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
이현철 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 1월

책의 발행일에서 볼수 있듯이 2018년1월 이다. 2017년 기준으로 작성된 내용인지라 지금(2021년)의 불장과는 사뭇 다른 내용이 종종 들어가 있다. 이른바 문재인 정부의 부동산 실정으로 인한 전국적인 상승장이 열리기 전의 상황에서 작성된 내용이다. 따라서 종종 현재의 상황을 설명하는 대목에서 2017년 의 상황을 설명하고 있다. (서울 수도권 중 제한적으로 상승이 시작되는 시기였고, 비교적 보합 안정시기였다.)

기본적인 부동산 투자 중에서, 아파트위주의 투자에 대한 기본적인 사항은 정확하게 짚어내고 있어서 아파트 투자의 입문서로 좋아보인다. 특히 아파트 가격은 심리, 전세, 정책으로 인해 변동이 발생하는데, 그 메카니즘을 비교적 정확하고, 쉽게 설명하고 있다.

Part1에서는 우리나라에만 존재하는 "전세"라는 제도가 부동산 투자에서 얼마나 큰 잇점으로 작용하는지 구체적인 예시를 들어가며 설명하고 있으며, 전세가율의 변동으로 주택 시장 특히 아파트 시장의 변화를 예측할수 있음을 알려준다. 이른바 하락론자, 무주택자들, 일부 좌파 정치권에서 항상 주장하는 여러 하락요인 얘룰 들자면, 주택보급율 100% 초과, 인구감소로 인한 수요부족, 일본의 잃어버린 20년의 사례가 왜잘못된 상식인지 쉽게 설명해주고 있다.

특히 "전세금"은 전세계 어디에서도 찾아볼 수 없는 무이자 무수수료 투자금인데, 많은 정책입안자, 학자들이 이부분을 간과 하고 있는게 현실이다. 전세금을 법적으로 보호하게 되면, 임대인의 입장에서는 전세금은 은행 차입금 보다 더 좋은 매매대금의 공급처가 된 것이다. 이른바 갭투자의 가장 큰 원천은 전세금이며, 복잡한 절차도 없고, 이자도 없는 투자자들의 엔젤 투자금이다. 극단적으로 전세제도가 존재하는 한 갭투자는 앞으로도 없어지지 않고 계속 유지될 것이며, 주택 특히 아파트 가격의 지속적인 상승을 이끌것으로 보인다.

Part2에서는 아파트 투자를 중심으로하여 부동산 경기싸이클의 이해에서 부터, 1가구 양도세 비과세 투자, 신축중심의 투자 등을 설명하고 있으며, 특히 주택수요에 영향을 주는 여러요인을 설명하며, 실패할 가능성이 적은 여러 투자 종목(아파트, 중소형, 수도권, 오피스텔)을 설명하고 있다. 개인적으로 반대지만 저자는 오피스텔 투자를 적은 자본으로 투자하기 좋다고 이야기 하고 있다.

또한 초보자들이 흔히 하는 실수 들중 대표적인 위험한 상품들에 대해서도 비교적 상세하게 설명하고 있는데, 경매투자(요즘에는 경매투자를 권유하는 책이 너무 많고, 성공담이 넘쳐난다), 지역주택 조합, 다세대 주택(빌라), 재재(재건축, 재개발), 분양권 단타 등이 대표적이라고 한다. 경매투자를 전문으로 하는 분들은 동의하지 못할 내용도 좀 있으나, 너무 경매가 쉽다고 권유하는 요즘과 달리 경매의 어두운면도 설명하고 있다. 지금과 같은 불장에서는 이해가 안되는 빌라투자, 재개발/재건축 등도 약간 보수적으로 접근한다면 이책에 매우 유용하다고 본다.

끝으로 무주택자(하락론자와 똑같은 입장이라고 볼수는 없지만)들을 위한 조언도 빠뜨리지 않고 있다, 정부에서는 집값내린다고 아파트 사지마라고 줄기차게 이야기 했지만서도 (사실 이 말을 믿고 기다린 사람들은 요즘 환장할 노릇이지만서도) 정부정책으로 짒값이 안정화 되기 위한 전제조건들을 설명하며 그런 상황은 오지 않을것 같다고 이야기 하고 있으며, 결론적으로 무주택자는 지금이라고 집을 사라고 권하고 있다. 이책의 발간시점인 2018년에 그 무엇이라도 샀다면 그들은 벼락거지는 되지 않았을 것으로 본다. 특히 전세자금 대출의 문제점도 실랄하게 비판하고 있다, 손쉬운 전세자금의 대출은 계속적인 아파트 가격상승의 불쏘시개 역할이 되고 있는데, 지속적인 전세금 상승이 결국에는 매매가 상승으로 이어지게 된다.

저자는 마지막에 무주택자는 지금이라도 주택을 사라고 권하고 있다. 2017년 기준 이미 매매가가 많이 올랐지만, 앞으로도 폭등은 아니더라도 더 상승할 것으로 봤다.

현재 저자의 예상을 뛰어넘는 사상 유래없는 단기간 전국적인 폭등장이 연출되고 있는 상황이며, 저자의 예상이 빗나갔다고 보는 것보다 정부 정책의 실패로 보는 것이 더 합리적이라고 본다.