[알라딘서재]재개발/재건축에서 권리와 세금에 대한 개략적인 설명

재개발/재건축에서 권리와 세금에 대한 개략적인 설명ｌ리뷰/페이퍼

henry.seo () l 2021-05-09 23:08

https://blog.aladin.co.kr/742162217/12604881

재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기 - 2021 개정판 김예림.안수남.장보원 지음 / 삼일인포마인 / 2021년 3월 평점 : 구판절판

제목과 같이 크게 2부분으로 나눈다.

Part 1. 재개발 재건축 권리 뽀개기

재개발, 재건축 자체에 대한 권리 자체의 이야기

Part 2. 재개발 재건축 세금 뽀개기

재개갭, 재건축으로 인하여 발생할수 있는 각종 세금에 대하여 설명하고 있다.

아래무래도 Part2는 다양한 경우의 수, 양도, 취득, 절세에 대한 자세한 설명이이 조건별로 나와 있다. 재개발 자체에 대한 에 대하여 개념을 잡고 싶다면 Part1을, 투자상황별 최적의 절세를 위해서는 Part2를 보는것이 좋을거 같다.

재개발과 재건축의 차이

난 솔직히 재개발은 특정지역을 철거하고 다시 짓는것을 재개발, 특정 건물을 철거하고 다시 짓는것을 재건축이라고 생각했다. 잘못된 것은 아니지만 정확하게 하자면, 지역의 정비기반시설이 낙후된 것을 개선하는 것이 재개발, 정비기반시설을 양호하나 건축물이 낙후된 것을 개선한 것이 재건축이다.

기본적인 절차

기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립인가→시공자 선정→사업시행계획인가{작성}→분양공고·분양신청→관리처분계획인가{작성} →착공·일반분양→준공‧이전고시→청산 및 해산

특색있는 아이템

뚜껑(?), 뚜껑이라는 표현을 들어본 적이 있을 것이다. 이른바 무허가 건축물을 뚜껑이라고 한다. 무허가 건축이라.. 요즘은 이해가 안되지면 과거에는 관청의

1) 1981년 12월 31일 무허가 건축물 대장의 등재여부

2) 1981년 제 2차 항공사진에 해당 물건 촬영여부

3) 무허가 건축물이지만 재산세 등의 납부로 등으로 증명된 건축물

뚜껑은 초기투자비가 일반 재개발 물건에 비해 작고, 주택수에 포함되지 않음, 따라서 취득세, 종부세, 중과대상에서 제외되는 장점이 있다.

그러나 무허가건축물(뚜껑)의 매입가격 자체가 거의 프리미엄이기 때문에(프리미엄=매매가격-감정평가액) 프리미엄이 상대적으로 높은 편이고 , 결정적으로 만약 재개발 사업이 무산되면 무허가 주택는 그자체로는 아무런 매력이 없다. 대부분 거주하기가 현실적으로 불가능한 물건임 (건물자체는 가치가 없음. )

따라서 반드시 조합의 정관을 확인(무허가건물의 조합원 지위), 관련지자체(주로 구청) 무허가건물 확인원을 요구하고, 반드시 현장을 확인하라, 대부분 국유지/공유지를 무단 점유하고 있는바, 점유사용료의 납부를 확인해야한다. (밀린 점유사용료 등이 있는지 확인하라)

투기과열지구(현재 서울 전지역)에서 제한되는 조합원의 권리

1. 조합원읜 권리양도 금지

재건축: 조합설립이후 양도 불가

재개발: 관리처분이후 양도 불가

2. 재당첨 제한 5년

과거에는 일반분양만 재당첨 제한 5년, 그러나 2017년 10월 24일 이후) 일반분양 뿐 아니라 재개발, 재건축 조합원 분양도 해당됨

3. 조합원은 하나의 주택만 분양받는다

투기과열지구 또는 조정대상지역에서, 2018. 2. 9 이후에 최초로 사업시행인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 여러 채를 소유하고 있는 조합원에 대해서 한 채 이상 공급하는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 다만 '1+1 분양'에 따른 두 채 공급은 가능

4. 재건축의 경우 2년 실거주의 의무 추가

분양공고신청일 이전 2년실거주의 추가됨, 2년 실거주하지 않으면 분양신청 불가 (전체 기간기준 2년, 연속 및 합산 가능) --> 우스개 소리로 2년 실거주때문에 2년목적의 인테리어를 새로하는 웃지 못하는 사태 발생중

단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 입주권