경린이라면 반드시 유의해야 할 점들까지 상세히 다루고 있는 책

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매 - 경매의 기초부터 실전까지 한 권에
박갑현 지음 / 북오션 / 2026년 8월

<출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 서평입니다>

경매는 어렵다. 아니 그냥 단순히 어려운 게 아니라 몹시나 난해하다. 그래서 경매시장은 경매에 참여하는 극소수의 고수들만이 돈을 버는 시장이다. 

나 역시도 경매에 관심을 갖고 공부하고 경매 입찰에도 응하여 낙찰 받는 등 경매에 참여한 지도 벌써 여러 해가 지났다. 하지만 여전히 내가 느끼는 경매는 어렵다.

그런데 경매가 처음인 사람, 경린이를 위한 책이 나왔다고 하니 반갑지 않을 수 없다.

저자는 대학원에서 부동산학을 전공하고 권리분석 상담, 경매펀드, 공동투자 등 부동산업에서 오랫동안 몸을 담았다고 한다.

한국공인중개사협회를 포함하여 여러 대학 및 관공서에서 경매 강의를 하였고, <서울경제> <매일경제> 등 여러 신문사에도 컬럼을 기고했다.

이 책 외에도 <부동산 경매 특급 경매법> <부동산 경매교과서> <월급쟁이들은 경매가 답이다> 등 여러 책을 저술하였다.

이 책은 총 여섯 개의 장으로 구성되어 있다. 

1장 부동산 경매 상식 따라잡기

이 장에서는 경매에 대한 여러 상식과 일반적으로 경매에 대해 잘못 알려진 상식에 대해서 언급한다.

그 중에 특히 눈여겨봐야 할 점은 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 방법 중 하나이며, 급매물 아파트는 경매 낙찰가보다 더 저렴하게 살 수 있는 경우도 있으나, 대부분의 경우 경매로 저렴하게 부동산 쇼핑(?)이 가능하다.

무엇보다 저자는 경매가 불쌍한 사람의 재산을 강제로 빼앗는 것이 아니라고 강조하는데, 경매는 오히려 악성 채무자로부터 채권자(돈을 빌려준 사람)을 지켜주는 법적 장치다. 다만, 세입자가 채무자인 집주인에게 속아 피해를 보는 경우도 있기는 하다.

이 장에서 유익했다고 생각한 내용은 경매와 공매의 차이를 쉽고 자세히 설명한 부분이다. 공매가 경매보다 어렵다고 하는데, 그 이유는 바로 인도명령제도가 없기 때문이다. 

무슨 말이냐면, 경매의 경우 낙찰을 받으면 대항력 없는 점유자에 대해 법원에 인도명령을 신청하면 비교적 짧은 기간에 법원의 힘(?)을 빌려 어렵지 않게 집을 비울 수 있다.

하지만, 공매의 경우 이러한 제도가 없기 때문에 점유자가 있으면 이 부분이 조금은 복잡하고 꽤나 골치 아프다.

2장 똑소리 나는 권리분석 노하우

경매에서 제일 중요한 것은 물론 경매 절차도 중요하지만, 권리분석이다. 왜냐면 경매 낙찰자가 앉게 되는 부담(결국 돈이 더 든다)을 정확히 알아야 입찰가를 정할 수 있기 때문이다.

저자는 등기부등본을 제대로 보는 방법에서부터, 말소기준권리를 찾는 법, 그리고 임차인 권리 분석, 무엇보다 자칫하면 낭패를 볼 수 있는 인수 권리인 가등기, 가처분, 지상권 등 다양한 권리에 대해서 책 속에서 자세히 설명해준다.

개인적으로는 이 장에서는 전입일과 확정일자가 다른 사례나 임대차 기간 중 보증금을 인상한 경우, 임차인이 소유자 가족일 때 등 실제 경매를 하게 되면 접하게 되는 다양한 사례를 심도있게 다룬 <권리 분석 실전 사례>가 큰 도움이 되는 것 같았다. 

3장 경매 왕초보 실전 따라잡기

이 장은 경매를 처음 접하는 경린이라면 꼭 눈여겨 봐야 할 부분이 아닐 수 없다. 경매 타깃을 정하고, 경매 물건을 찾고, 임장을 하고 경매에 필요한 서류가 무엇인지, 입찰 금액은 어떻게 정하며, 경매 입찰은 어떻게 하며, 낙찰 후 명도를 포함해야 어떻게 해야 하는지 등 저자 만의 다양한 팁을 독자들에게 알려준다.

이 장에서 개인적으로 좋았던 내용은 <진흙 속 진주 찾기> 파트였다. 아무래도 경매를 하려는 가장 큰 이유는 적은 투자금으로 큰 수익을 내려는 것이 목적이다보니 경매를 통해 진흙 속 진주를 찾는 게 중요할 터이다.

저자가 소개하는 유 사장님이라는 분은 서울 미아동, 장위동, 화곡동, 중계동, 상계동, 공릉동, 청파동 등 빌라촌에 반지하 30여채를 낙찰 받아서 큰 돈을 번 사례다.

뉴타운, 재개발 호재로 가격이 폭등하여 큰 돈을 벌기도 하였지만, 무엇보다 반지하 빌라는 적은 투자금으로 낙찰 받을 수 있는 알짜배기 물건이기도 하다. 물론 지금은 경매 참여자가 늘어서 반지하 물건도 지역에 따라서는 경쟁이 치열하기는 하다.

이 장에서 유용했던 내용은 <입찰보증금 돌려받기>였다. 경매에 참여하다보면 별별 일들이 다 일어나기 마련인데, 특히 입찰자의 크고 작은 실수로 입찰보증금을 날리는 (국고로 귀속되니 애국하는 것 같기는 하다) 경우가 간혹 발생한다.

하지만 저자는 경우에 따라서는 실수를 했어도 입찰보증금을 돌려받을 수도 있음을 알려주는데, 매각불허가 신청이나 매각허가결정 취소신청 등이 있다. 경린이라면 유의깊게 읽어야 할 부분이 아닌가 싶다.

4장 초보자 주의해야 할 함정

아마 이 책을 통틀어서 가장 유용했던 장이였다. 비싼 유료 경매 강의를 들어야 알려주는 내용인데, 저자는 14개의 주제를 뽑아서 독자들에게 상세히 설명해준다. 

가짜 임차인이나, 대위변제, 체납 관리비, 유치권이 신고된 부동산, 지분 경매, 제시외 건물 등 경매에 참여하다 보면 흔히 접하게 되는 장벽(?)들에 대해 어떤 점을 유의해야 하는지, 어떻게 해야 해결할 수 있는지 등을 상세히 알려주어서 무척 유용했다.

개인적으로는 전 소유자의 체납 관리비에 관한 내용이 상당히 유용하였는데, 아파트나 오피스텔 등 집합건물을 낙찰 받을 경우 낙찰자는 대부분의 경우 체납 관리비에 몹시 당황하게 된다.

간단히 설명하면, 낙찰자는 체납 관리비에서 연체료는 부담할 필요가 없고, 최근 3년까지만 부담하며, 전용부분을 제외한 공유부분에 대해서만 승계하고, 납부한 체납 관리비는 양도소득세 계산시 필요 경비로 인정받을 수 있다.

5장 도전! 수익률 200% 경매 비법

경매에 참여하는 이유가 돈을 벌기 위한 것인 만큼 이 장은 경린이 뿐만 아니라 경매 입찰자 모두에게 중요한 내용이 아닐 수 없다.

당연한 얘기지만, 가장 중요한 건 물건을 가급적 싸게 낙찰받아야 한다. 이를 위해 저자는 시세보다 싼 경매 물건을 찾는 비법(?)을 알려주는데, 바로 사건번호와 감정평가일자를 보면 알 수 있다는거다.

그리고 이 장이 특히 마음에 들었던 이유는 저자는 다양한 경매 낙찰 후 어떻게 발상을 전환하여 고수익을 내고 있는지 다양한 사례를 설명해서였다.

가장 인상 깊었던 성공 사례는 수원 성균관대 앞 상가건물 한 층(그때까지 헬스클럽으로 사용 중이었음)을 낙찰받아 이를 고시원으로 개조하여 연간 수익률이 무려 투자금의 50%에 달하는 내용이었다.

6장 초보자가 자주 묻는 경매 Q&A

경매 절차나 권리분석, 명도, 사후처리 등의 경매의 여러 분야에서 초보자들이 많이 묻는 질문에 대해 답변을 다는 방식으로 이 장은 구성되어 있다.

각 주제마다 20~30여개의 질문들에 대해 저자가 답변하는 형식을 취하고 있는데, 워낙 질문이 많다보니 왠만한 초보자가 궁금해하는 내용들은 거의 다 담은 듯 하다.

끝으로 마지막에는 부록으로 주택 및 상가임대차보호법을 수록하고 이에 대해 저자가 설명을 달고 있다. 설명은 중간중간에 있고, 주로 법조항이 나열되어 있다.

저자는 부동산 공부는 선택이 아닌 필수라고 강조한다. 경매를 당하지 않기 위해서라도 경매를 배워야 한다고 말한다.

누구나 내 집 마련의 꿈을 가지고 있다. 하지만 요즘 같이 부동산 가격이 천정부지가 높은 줄 모르고 치솟는 상황에서 내 집 마련의 꿈은 언감생심이 아닐 수 없다.

하지만 뜻이 있으면 길이 있다고 하지 않는가? 바로 법원에서 제공하는 경매라는 툴을 잘 이용하면 된다. 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있고 대출 규제도 조금 덜 받으면서 집을 살 수 있다.

이 책은 경매 상식에서부터 권리 분석이나 실전 노하우, 특히 경린이라면 반드시 유의해야 할 점들까지 상세히 다루고 있어서 매우 유용한 것 같다.