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2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월
평점 : 
빠송, 드루카피, 옥탑방보보스, 은짱, 레오, 서울 자가 대기업 김부장 등 부동산이나 재테크에 관심있는 1인이라면 누구나 한 번쯤 인터넷이든 유튜브 등 SNS에서 들어본 인플루언서다.
그런 그들이 뭉쳤다. 그것도 23명이나 모여서 머리를 맞대고 정리한 2024년도 우리나라 부동산 시장의 전망을 알려준다고 한다. 2024년을 이제 15일 남짓 남겨둔 시점에서 내년도 재테크를 어떻게 해야 할지, 특히 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 눈길이 가지 않을 수 없다.
이 책은 빠숑 김학렬, 부룡 신현강, 트루카피, 송희구, 아임해피 정지영, 잘사는흥부 정현석, 김제경 소장, 옥탑방보보스, 박유림, 장삿갓 장소희, 월용이 박지민, 앨리스허, 훨훨, 은짱, 빌사남, 토미, 시루, 홍소장, 플랙, 레오, 제니시스박, 이장원 세무사, 김로사 등 23인의, 재테크 분야 전문가들이 모여서 쓴 책이다.
아무래도 한 사람이 아닌 여러 명, 그것도 23명이나 되는 전문가들이 모여서 집필한 책이라 그런지 책의 내용에 대해 더욱 신뢰가 간다.
이 책은 크게 4개의 파트로 구성되어 있다.
파트1 ‘2024년에도 부동산 밖에 없다’에서는 빠숑, 부룡, 트루카피, 송희구 4명의 전문가가 어떻게 하면 2024년도에도 부동산 투자로 돈을 벌 수 있는지 그 가능성을 보여준다.
파트2 ‘격변의 시장에서 오는 투자 기회를 잡아라’에서는 급격히 변할 것으로 예상되는 내년도 부동산 시장에서 어떻게 하면 투자 기회를 포착할 수 있는지, 그리고 내년도 부동산 투자 대상이 어떤 지를 설명한다.
파트3 ‘흔들리지 않는 자신만의 투자 전략을 세워라’에서는 내년도 청약시장의 전망, 그리고 경매와 임장이나 빌딩투자, 그리고 건물리모델링 방법 등 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 내용들을 정리하고 있다.
파트4 ‘달라질 미래를 위한 부동산 핵심 공부법’에서는 부동산 투자를 위해 알고 있어야 하는 개념인 투자가치 분석이나 DSR, 경매대출, 그리고 절세나 상속 등에 관한 내용을 다룬다.
도입부에서도 밝히고 있지만, 2019년에서 2021년까지 우리나라 부동산 시장은 저금리와 시중의 유동성 증가, 즉 늘어난 통화량으로 인해 과거 어느 때보다 상당히 가파른 상승장을 이어갔다.
하지만 2022년이 되어 엔데믹과 금리가 오르자 다시 냉각기에 들어갔는데, 2024년은 계속된 고금리 기조가 이어질지 아니면 지난 2년 간 이어온 부동산 빙하기에도 봄이 올 지 똑 부러지게 전망하기 어렵다.
<지방시대의 부활>
지방 부동산 투자시 눈여겨봐야 할 부분은 빠숑이 소개한 정부의 ‘기회발전특구 조성’ 사업이다. 아무래도 우리나라는 수도권에 쏠림 현상이 과도하니 각종 인센티브를 제공하거나 규제를 완화하는 등 정책적으로 지방을 육성책을 내놓을 수밖에 없다.
정부는 7개 국가첨단전략산업 특화단지를 지정하였는데, 이 외에도 8곳의 국가첨단전략산업 특성화대학을 선정하였다고 한다. 적지 않은 정부지원금과 개발이 예상되는 만큼 눈여겨봐야 할 지역이라 할 수 있다.
무엇보다 빠숑은 총 562조가 투자될 예정인 첨단 반도체 벨트인 용인시와 평택시라고 한다. 아무래도 우리나라가 반도체 강국인 만큼 통 큰 투자와 상당한 개발로 인한 경제적 낙수효과가 기대된다.
<갭투자>
다음으로 눈길을 끄는 주제는 갭투자에 관한 내용이다. 한때 아파트 매매가와 전세가 간의 가격차이가 크지 않았을 때 유행했던 투자기법이다.
지금은 그렇지 않지만, 과거에 지방의 일부 지역에서 매매가와 전세가 비율이 높아 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능했다. 물론 전세가율이 높다고 갭투자하기 좋은 것은 아니라고 한다. 그 이유는 매매가 상승이 낮으면 결국 갭투자로 넣은 투자금 회수가 안되기 때문이다.
이 책이 좋았던 점은 전세 갭투자에 관한 분석을 과거 데이터를 토대로 설명하여 독자들에게 갭투자의 장단점을 명확히 짚어주어서였다.
책 속에서 왜 2024년이 부동산 투자의 적기인지를 설명하는 부분이 무척 와닿았다. 이미 서울과 경기 핵심지역의 공급량은 수요량에 미치지 못한다. 한마디로 시장은 이미 초과수요 상태다.
그런데 건축자재와 인건비 등의 상승으로 공사비가 계속 올라가고 있어서 재개발이나 재건축이 최근에 계속 지연되고 있다고 하니 당분간 신규 공급(신축)이 없을 것이므로 인기 지역의 가격 상승은 불가피해 보인다.
저자(송희구)는 콕 찍어서 어디에다가 투자해야 할 지를 독자들에게 알려준다. 물론 투자여부에 대한 최종 결정은 독자의 몫이니 해당 내용을 참고하여 투자를 실행하면 돈을 벌 수도 있지 않을까?
<갈아타기>
집이 이미 있는 사람은 더 좋은 입지나 살기 좋은 동네로 이사하기를 갈구한다. 소위 ‘갈아타기’를 희망하는데, 이 책에서도 ‘갈아타기’에 대한 내용을 다룬다.
내 주변에도 15억 정도 하는 자가를 팔고 강남 3구에서 꽤나 대단지로 알려진 송파 OO아파트로 갈아타기를 갈망하는 친구가 있다.
옮기려는 아파트의 시세가 재작년까지만 해도 20억 이상 거래가 체결되었으나 최근 많이 떨어져 갈아타기를 해볼까 시도하려고 했으나. 문제는 본인이 보유 중인 아파트의 가격 또한 하락하여 ‘갈아타기’가 불가능하다고 호소하였다.
그럼 이 친구의 경우 ‘갈아타기’는 불가능한걸까? 이에 대해 저자 중 1인인 잘사는흥부는 올바른 생각이 아니라고 한다. 저자는 자신이 낮게 판 금액보다 더 싸게 살 수 있다면 그것이야말로 훌륭한 갈아타기라고 말한다.
책에서 소개하는 사례는 용산 한남뉴타운 3구역에 입성한 사례를 소개한다. 송여사라는 분이 실투자금 14억에 한남뉴타운 3구역 물건으로 갈아탔는데, 해당 물건이 감정평가액이 15억이라 이주비 대출 15억을 받을 수 있었다고 한다.
<재개발/재건축 투자>
저자는 재개발이나 재건축 투자를 하는데 있어서 3가지 기준을 모두 충족되어야 정비사업이 진행될 수 있으니 반드시 잊으면 안된다고 말한다. 그 3가지 기준을 소개하면 다음과 같다.
사업성 - 현재 용적률이 낮을수록 미래에 받을 용적률이 높을수록 사업성이 좋다
입지 - 개인적으로는 아마 부동산에서 가장 중요한 요소가 아닌가 생각한다. 서울 강남의 부동산을 생각해보면 쉽게 답이 나온다.
분담금 납부능력 - 재개발이나 재건축을 추진하면 아무래도 추가 분담금이 생긴다. 심지어 1:1 재건축을 하는 경우 추가분담금이 수억원에 달한다.
<지식산업센터>
불과 2~3년 전만 해도 지식산업센터에 투자하여 (대개 신규 분양을 받았다) 적지 않은 돈을 번 사례가 많았다. 낮은 분양가로 인한 시세차익과 월세수익까지 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 한마디로 ‘꿀’ 투자였다. 어떻게 그럴 수 있었을까?
지식산업센터는 대출 레버리지를 최대 90%까지 활용할 수 있어서 소액투자가 가능했다고 한다. 그래서 분양권도 프리미엄이 ‘억’ 단위로 붙으면서 분양시장이 뜨거웠다.
그렇다면 아직도 지식산업센터가 투자할만한 가치가 있을까? 지금은 오히려 그 반대다. 금리가 오르자 아파트는 물론 오피스텔이나 상가, 지식산업센터 등 모든 부동산이 하락 추세다.
2024년에는 어떨까? 저자 중 1인인 박유림 소장은 지식산업센터는 기준금리가 내년에 하락함에 따라 수익률 또한 증가할 것이라고 전망한다. 무엇보다 지식산업센터의 신규 분양 공급이 줄어들고 있어서 저금리 시대가 오면 앞으로 좋은 투자 대상이 될 수도 있다고 말한다.
<서울에서 임장 가봐야 할 지역>
서울의 면적은 605km2이 넘는다. 인구 또한 지금은 조금 줄었지만 950만명에 달한다. 무엇보다 서울은 대한민국에서 가장 부동산 시가총액이 높은 곳이다. 강남의 아파트 가격은 뉴욕 맨해튼의 고급 아파트 가격에 비해 결코 낮지 않다.
서울에 내 집 마련, 혹은 갈아타기를 생각하는 사람이라면 저자 중 1인인 훨훨님의 임장 추전지가 궁금하지 않을 수 없다.
송파와 강서, 강동구, 그리고 은평구 등 서울에서도 유망한 지역을 꼽아서 알려주는데, 지도뿐만 아니라 콕 집어 어느 단지인지까지도 알려준다.
<리모델링>
꼬마빌딩은 적지 않은 투자자들의 로망이다. 하지만 꼬마빌딩이라고 다 많은 월세를 받는 것은 아니다.
하지만 저자 중 1인인 빌사남님은 빌딩개발사례를 통해 어떻게 하면 수익성이 높은 알짜배기 빌딩으로 꼬마빌딩을 탈바꿈할 수 있는지를 보여준다.
무엇보다 금리가 높아져서 대출을 끼고 있는 빌딩의 경우 이자가 부담스러울 수 밖에 없다. 2024년에도 상반기까지는 고금리 기조가 지속될 것으로 보여 당분간은 투자나 빌딩 매매가 활발히 이루어지지는 않을 것이라고 전망한다.
하지만, 저자도 말하지만 위기 속에 기회가 있는 법. 고금리와 공실을 버티지 못하고 급매가 나오는 빌딩들이 간간히 있다. 따라서 현금을 보유한 투자자에게는 오히려 좋은 기회가 될 것이라고 말한다.
이 외에도 일반인에게는 다소 생소할 수 있는 보상투자나 영종도의 투자가치 분석, 갱매에서 낙찰을 받고나서의 받는 경락대출, 부동산 상속세 등 다양한 주제에 대해서 이 책에서 다룬다.
23명의 부동산 전문가, 부동산 분야 인플루언서가 다양한 주제로 2024년 부동산에 대한 전망과 투자 기회를 소개해서 그런걸까? 다양한 주제를 다루기 때문이라 그런지 책의 두께 또한 두껍다.
하지만 사공이 많으면 배가 산으로 간다는 속담이 있지 않은가?
부동산이라는 방대한 주제에 대해 한정된 지면에서 너무 많은 저자들이 다양한 주제를 폭넓게 다루려다 보니 오히려 깊이는 덜한 느낌이 들었다.
특정 분야에 대한 내용을 알고 싶어하는 독자보다는 내년도 부동산 전반에 대한 트렌드나 전망이 궁금한 독자라면 충분히 이 책을 읽고 만족해 할 것 같다.
<출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 서평입니다>
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