[49] 부동산 토지와 건물
B는 주택과 그 대지를 샀다. 주택은 민법에서 말하는
건물에 해당하는 것으로서, 그 터가 되는 땅, 즉 대지와는
별도의 독립한 물건으로취급된다. 다른 나라에서는
대부분의 경우 건물은 토지의 일부분으로보고 이를
별개의 물건으로 하지 않는데, 우리나라에서는 둘을
각각으로 본다. 따라서 B는 2개의 물건을 산 셈이 된다.
건물은 토지에 붙박혀서 세워지는 것이 일반이므로 토지가 없으면 존재할 수가 없다. 물론 장래에 공중에 집을 짓는
것이 가능해지면 그때는 어떨지 모르겠으나 현재로서는
토지는 건물이 존립하기 위한 필수적인 조건이라고 할 수
있다. 그런데 건물을 토지와는 독립한 물건으로 취급하게
되면, 여러 가지 복잡한 문제가 발생한다. - P68
예를 들면 남이 소유하는 땅 위에 집을 지은 경우에도
그 집의 소유권은 집을 지은 사람이 가지게 되고,
이는 토지의 소유권과는 별개이다. 이는 그 건물소유자가
토지의 사용에 대하여 토지소유자의 승낙을 얻었든
얻지 않았든 마찬가지이다. 그리고 이 경우 건물의
존립을 유지하려면 건물소유자는 대지를 사용할 권리가
있어야 한다. 그런데 건물소유자가 대지소유자와의
사이에 대지사용에 관한 계약을 체결하면 일단 문제가
없지만, 건물과 대지가 각각 다른 사람에게 귀속될
것이면서그와 같은 계약의 체결을 교섭할 기회가
아예 마련되어 있지 않는 경우도 있는데(예를 들면 건물만 경매에 붙여진 경우) 이러한 경우는 어떻게처리할 것인가?
그러한 경우의 일부에 대하여는 민법 제366조, 제305조에서 규율하고 있으나, 그것으로 충분하다고 하기는 어렵다.
또 만일 건물소유자가 대지사용의 승낙을 얻은 경우에
그가 자신의 건물을 제3자에게 임대하였다고 하면,
이 건물임차인은 토지를 사용할 권리가 있는가?
건물을 임대하는 것은 곧 그 대지도 임차인에게 사용하도록 하는것이 되기 때문에, 건물임대에 토지소유자의 동의
(민법 제629조 제1항,제610조 제 2 항 참조)를 얻어야
하지 않을까? - P68
건물이 토지와는 별개의 물건이라는 것은 민법을 공부함에 있어서항상 염두에 두고 잊어서는 안 될 중요한 점이다.
그런데 민법에서 건물과 토지가 별개의 물건이라고 정면으로 정하는 규정은 없다. 민법 제99조 제 1항은 "토지 및
그 정착물은 부동산이다"라고 정하고, 건물이토지의
정착물임은 물론인데, 그것이 반드시 그 정착물이 토지와는 별개의 물건임을 정한 것이라고는 하기 어렵다.
그러면 위와 같이 말하는근거는 무엇인가? 그것은 민법의
여러 규정들이 이를 전제로 하고 있기때문이다.
예를 들면 민법 제279조는 지상권이라고 하는 물권을
정의하면서, "지상권자는 타인의 토지에 건물 ㆍㆍ을
소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다"고
정하고 있다. 이 규정은 토지와는 별개로 건물에 대한
소유권이 성립함을 말하는 것이 아니겠는가?
이러한 취지는 예를 들면 전세권에 관한 제304조에서도
그대로 나타나고 있다. 또 제366조는 "저당물의 경매로
인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우
ㆍㆍ"라고 정하는데, 이 규정도 역시 토지와 건물이
별개의 물건이라는 것을 전제로 하여서만 이해될 수
있는 것이다.
그리고 민법의 규정은 아니지만 부동산등기법이 건물에
대하여 토지와는 별도의 등기부를 두는 것(제14조 제 1항
등)도 이를 뒷받침한다. - P69
[50] 등기부와 등기
등기란 미리 마련되어 있는 등기부에 권한 있는 공무원이
일정한 사항을 기록하는 행위 또는 그와 같이 하여
등기부에 이루어진 기록을말한다.
현재 우리나라에서 운용되고 있는 등기부는, 부동산에
대한 부동산등기부 외에도, 선박에 대한 선박등기부,
항공기에 대한 항공기등록부, 자동차에 대한 자동차등록부, 건설기계(종전의 중기)에 대한 건설기계등록부(이들에
대하여는 등록부라는 용어가 쓰여지고 있는데, 그 성질이나 기능은 등기부와 다를 바 없다) 등 여러 가지가 있다.
그러나 일상생활에서 빈번하게 문제되는 것은 아무래도
부동산등기이다. - P69
부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 두 가지가
있다. 따라서 통상 ‘집을 샀다‘고 하면 주택뿐만 아니라
그 대지도 매수한 것이므로, 그 각각에 대하여 별도로
자신 앞으로 소유권이전등기를 하여야한다.
그런데 예를 들면 아파트나 다세대주택과 같이 실질적으로 독립된 객체가 여럿이 모여서 한 동의 건물을 이루고 있는
경우(이른바 집합건물, 이는 무엇보다도「집합건물의
소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 규율되고 있다)에
대하여는, 각 독립부분(이를 구분건물 이라고한다)과
그 대지에 대한 권리를 합하여 하나의 등기로 할 수
있도록만들어서 절차를 간편하게 하였다(부동산등기법
제40조 제 3항, 제61조참조). - P70
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