신탁자 또는 수탁자와의 주택임대차계약과 대항력
부동산명의신탁의 경우 부동산실명법 (부동산실권리자
명의등기에 관한 법률) 제4조에 따라, 원칙적으로
물권변동 및 명의신탁약정이 무효가 된다. 다만, 종중,
배우자 등의 특례가 인정(제8조)되며, 구분소유적 공유에
따른 상호명의신탁 신탁법상신탁재산인 사실이 등기된
경우 등은 명의신탁약정 개념에서 배제(제2조)된다.
등기사항증명서(등기부에 신탁법상 신탁등기가 되어
있는 경우, 수탁자가 임대인이 되는 계약이 체결되기도
하고, 신탁자가 임대인이 되는 계약이 체결되기도하는데,
이럴 경우 임차인은 어떠한 점을 유의해야 할까?
일단 신탁원부 또는 신탁계약서를 확인해서, 누가
임대권한이 있는지 확인하는 것이 필요하다.
이와 관련하여, 대법원은 "주택임대차보호법이 적용되는
임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인
사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는
없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여
적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한적법한
임대권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된
경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이
이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사진
주택의 소유자가 아니라고 하더라도주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상,
임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고
할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을
마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의
대항력을 취득하였다.(대법원 95다22283 판결)."는
취지의 판시를 한 사실이 있다.
임대권한이 있었던 명의신탁자와 임대차계약을 체결한
후에, 임대권한을 포함하여 처분권이 명의수탁자에게
이전된 경우는 어떠한가?
대법원은 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상
명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에
의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서
임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 98다49753 판결). "는 취지이다. - P16
종이 종중재산인 주택을 종원에게 명의신탁을 했었고,
명의수탁자인 종원과임대차계약을 체결하였는데,
종중이 신탁해지소송을 통해 승소한 후, 임차인에게
명도소송을 제기할 경우는 어떠한가?
대항력(인도 및 전입신고)을 갖춘 임차인이라면, 종중의
명도소송에 대항할 수 있을 것이다. 명의신탁의 해지는
장래적인 계약파기를 의미하는 것으로 이해되는바,
결국 해지 전에 명의수탁자인 종원에게 임대권한이
있었다고 보이며, 대항력을 갖춘 임차인이라면,
종중에 대항가능하기 때문이다.
결국, 계약기간이 남아 있다면, 계약기간 중이라는 사실을
들어 항변을 할 수 있고, 계약기간이 만료되어 명도의무가
있는 상황이라면, 보증금반환항변이 가능할 것이다.
주택임대차에 대한 전입신고 및 확정일자와 저당권의
우선순위
주택을 임차하고, 이사(인도)를 한 다음에 동사무소에
전입신고를 하고 확정일자를 받게 되는데, 이때 전입신고를 한 다음 날 0시에 제3자에 대한 효력이 생기며, 확정일자에 따른 배당순위도 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날
0시에 발생한다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 동법
제3조의2 제2항 참고). 따라서 임차인이 전입신고와
확정일자를 받은 날에 주택의 소유자이자 임대인이
제3자에게 근저당권을 설정해주면, 임차인이
근저당권자보다 후순위가 되어 피해를 보는 문제가
발생한다.
예를 들어보자. 임차인이 주택임대차계약에 따라 2019년
1월 17일경에 이사한후, 당일 전입신고와 확정일자를
마쳤다면, 임차인의 대항력과 우선변제권(경매에있어
순위에 따른 배당권)은 2019년 1월 18일 0시에 발생한다.
위와 같은 사정에도 불구하고, 임대인이 누군가로부터 돈을 빌리면서 같은 날인 2019년 1월 17일경에 해당 주택에
근저당권을 설정해 주었다면, 그 근저당권자는 근저당권
설정 당일인 2019년 1월 17일에 순위에 따른 배당권이
생겨 결국, 동일한 날짜에 전입신고와 확정일자를 받은
임차인보다 선순위가 되는 문제가 발생한다.
필자는 언론인터뷰(KBS 못참겠다)를 통하여 위 사안과
유사한 사례에 대한 인터뷰를 진행한 사실이 있는데,
금요일에 이사를 왔음에도 이사정리에 정신이 없어
전입신고와 확정일자를 월요일에 받았고, 공교롭게도
해당 주택에 근저당권이 월요일에 설정된 사안이었다.
이 사안에서 세입자가 이사정리를 하면서 바로 전입신고와 확정일자를 받았다면, 선순위가 되었을 것이나, 근저당권
설정일과 동일한 날에 전입신고와 화정일자를 받아,
결국 주택이 경매가 되면서 보증금에 대한 어떠한 보호도
받지 못하는 상황에 이른 것이다.
여기서 우리가 알아두어야 할 점은 전입신고와 확정일자는 이사와 동시에 해야 한다는 점인데, 문제는 이사와 동시에
전입신고와 확정일자를 받더라도, 주택의 소유자이자
임대인이 악의적으로 당일에 제3자에게 근저당권을
설정해 줘 버리면, 이러한 근저당권자에게 배당순위에서
임차인이 밀려 버린다는 것이다.
그렇다면, 임대차계약체결과 함께, 임차인이 전입신고와
확정일자를 받고 대항력이 발생한 후에나 근저당권을
설정할 수 있다는 특약을 넣으면 어떨까? 이러한 특약이
100% 보증금을 확보하는 안전장치가 될까? 이러한 특약을 했더라도, 임대인이 작정하고 당일에 제3자에게 근저당권을 설정해 줘 버리면 보증금회수에 어려움을 겪을 수밖에 없다(민사 및 행사 문제 발생). 결국, 전입신고 및 확정일자
부여당일에 대항력과 우선변제권이 생긴다는 취지의 입
법적 해결이 필요해 보인다.
주택 및 상가보호법상의 임대인지위 승계규정과
임차인의 승계거부
주임법(주택임대차보호법)과 상임법(상가건물 임대차보호법)은 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우 양수인에게
임대인으로서의 지위가 승계되도록 규정하고 있다.
(주임법 제조 상임법 제3조).
이와 관련하여 대법원은 대항력 있는 주택임대차에 있어
임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주임법 제3조
제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의지위가
당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는
경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과
결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의
임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는
것이라는 취지의 판사를한 사실이 있다(대법원 9335616 판결 등). 이러한 판결에 의할 경우, 임차인의 의사와 관련
없이, 임차주택이나 임차상가의 주인이 바뀔 경우에
임대인이 변경되고, 계약종료 후에 받아야 할 보증금도
변경된 임대인, 즉 신소유자에게 받아야 한다.
임대차관계는 기본적으로 신뢰관계를 전제하는데,
임차인의 의사와 관련 없이소유자변경으로 임대인이
바뀌는 것이 적절한 것일까? 이러한 의문에도 불구하고,
주임법과 상임법이 소유자변경에 따른 임대인지위
승계규정을 둔 이유는 대항력을취득한 임차인의 보호
(보증금확보)를 위한 것으로 충분하게 이해할 만한 규정이다.
그렇다면, 임차인이 스스로 신소유자의 임대인지위 승계를 거절할 수는 없을까? 거절할 수 있다. 즉, 대법원은 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게
강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수
있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라
임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수
있다고 보아야하며(대법원 98마100 결정 등), 그와 같은
경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는
소멸하지 않는다고 할 것(대법원 2001다64615 판결 등)
이라는 태도를 취하고 있다.
이와 관련하여 주택에 대한 대항력을 갖춘 임차인에게
임대인이 주택양도사실을 알리지 않은 채, 주택양수인에게 주택을 양도하면서 전세보증금채무인수를 약정한 사안에서, 대전지법 2004가합7716 판결은 "원고들이 이 사건 주택의 양도사실을 알고 곧바로 피고에게 항의하고 피고
소유 부동산을 가압류함으로써 이 사건주택의 양도 및
임대인의 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였고,
이 사건 소장으로 임대차계약을 해지하였으므로,
위 원고들은 피고로부터 소외인에게로 승계되는
임대차관계의 구속을 면하고, 따라서 이 사건 주택의
양도인인 피고의 위 원고들에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다."고 판시하였다.
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