임차권양도금지특약과 보증금반환채권의 양도
시중에서 유통되는 임대차계약서를 확인하면,
"무단 임차권 양도를 금지하고이를 위반하면
"계약해제권"을 부여하는 경우가 대부분이다.
임대차계약서에 위와같이 "무단 임차권 양도 금지"와
"임차권 무단 양도 시 계약해제"를 규정하고 있지
않더라도, 민법 제629조는 "임차권 무단 양도 시,
임대인의 계약해제" 를 규정하고 있어, 계약서에
위 내용이 없더라도, 임차인이 임차권 무단 양도 시
임대인의계약해제권이 인정될 수 있다.
그렇다면, 임차인의 보증금반환채권 양도도 인정되지
않을까? 보증금반환채권의 양도는 인정될 수 있다는
것이 대법원의 입장이다(대법원 2001다2624 판결).
보증금반환채권의 양도는 어떠한 방식으로 이루어질 수
있을까? 보증금반환채권은 지명채권으로 보이므로,
민법상 지명채권양도 방식에 따르면 될 것이다.
민법 제450조가 이를 규정하고 있는데, 임차인이
임대인에게 내용증명우편을 활용하여 보증금반환채권이
제3자에게 양도되었음을 통지하는 방식이 된다.
내용증명우편을 활용하는 이유는 확정일자를 받기 위한
것이고, 확정일자를 받아야 대항력이 발생하기 때문이다.
즉, 확정일자 있는 내용증명우편을 활용해야 보증금반환
채권을 양수한 제3자가보증금반환채권을 차후에 압류한
임차인의 채권자에게 대항할 수 있게 된다.
보증금반환채권만 양도한 것이 아니고, 금지되는
임차권양도와 함께 보증금반환채권까지 양도한
경우에는 어떠한가?
이 경우 보통 임대인은 무단 임차권 양도를 이유로
임차인에게 계약해제를 통보할 것이고,
결국 계약해제를 통해 임대인과 임차인 사이의
임대차계약이 종료될것이다.
그런데 임대차 종료 여부를 떠나 임대인 입장에서
임차권과 보증금채권을양수한 제3자는
무단점유자가 될 것이고, 임대인은 임차인에게
계약해제를 함과동시에 제3자에게 무단점유를
이유로 명도소송을 제기하게 될 것이다.
명도소송을 당한 제3자는 임대인에게 보증금반환청구가
가능할까? 제3자가 임차권 및 보증금반환채권을 양수하고 임차인이 이를 통지한 이상, 임차권양도는 인정되지
않더라도, 보증금채권의 양도는 인정되므로, 임대인과
임차인 사이의 임대차계약의 종료를 전제로
보증금반환청구는 가능하게 된다(대법원 2001다2624
판결).
주택에 대한 일시 전출과 대항력
주택을 임차한 후에 이사(인도)를 하고 전입신고를 마치게 되면 대항요건을 갖추게 되며(대항력 문제는 별론, 주임법
제3조 제1항), 확정일자를 추가로 갖출 경우에 순위에
따른 배당권(이른바 ‘우선변제권‘)이 인정된다(주임법
제3조의2 제2항).
주택 임대차계약을 체결한 후에 이사를 하고 전입신고를
하였는데, 해당 주택이 경매에 부쳐졌고, 전입신고보다
선순위 근저당권이 존재한다면, 대항요건을 갖추었으나,
선순위 근저당권에 대항할 수 없어(대항력 없음),
확정일자를 받지 않았다면 배당도 받지 못하고 쫓겨날
가능성이 높아진다.
따라서 선순위 근저당권이 존재함에도 임대차계약을
체결하는 경우라면, 전입신고를 한 경우라도 확정일자를
받지 않는 실수를 범하지 말아야 한다. 상담을 하다 보면
가끔 확정일자를 받지 않은 분들을 볼 수 있는데, 주의할
일이다.
주택을 임차하였고, 해당 주택에 근저당권 등 선순위
권리자가 없을 경우, 임차인이 이사를 하고 전입신고를
마치게 되면, 확정일자를 부여받았는지 여부와 상관없이
대항력을 보유할 가능성이 높다. 이때의 대항력은 신소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다는 것으로 계약종료일에
신소유자로부터 보증금을 받고 나올 권리를 주장할 수
있다고 생각하면 이해하기 쉽겠다.
그렇다면, 주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후
일시적으로 가족 전체의 주민등록을 변경하였다가 다시 같은 주소지로 전입하였다면, 이미 취득한 대함력이 유지될까?
대법원은 이미 취득한 대항력의 유지를 인정하지 않았다
(대법원2002다20957 판결 등).
즉, 가족 전체가 일시전출을 한 경우에 이는 전체적으로나
종국적으로 주민등록의 이탈로 볼 수 있기 때문에
그 대항력은 그 진출 당시 이미 대항요건의 상실로
소멸된다는 것이다. 따라서 대항력을 갖춘 상태였지만
가족전체가 일시전출을한 사이에 해당 주택에 근저당권이 설정되고, 해당 주택이 경매에 부쳐졌다면, 임차인은
선순위 근저당권에 대항할 수 없다. 새로 전입신고를
한 것을 기준으로 대항력 유무를 판단하기 때문에 해당
임차인은 대항요건은 갖추었으며 근저당권에
대항할 수 없게 되는 것이고, 새로 전입신고를 하면서
확정일자를 갖추었다면, 그순위에 따른 배당만 인정될
것이다.
그렇다면, 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인 자신만
주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겼다면?
이러한 경우는 대항력이 유지된다. 즉 대법원은 임차인이
대항력을 취득한 후 임차인과 그 가족의 일부가 다른 곳으로 이사하면서 그들의 주민등록을 새로운 주택 소재지로
옮겼다 하더라도, 동일 세대에 속하였던가족의 일부가
남아 여전히 당해 주택을 점유하면서 주민등록을
존속시키고 있었다면, 전체적으로 주민등록의 이탈로
볼 수 없다고 해석하고 있다(대법원 98다5968판결).
채권회수 목적의 주택임대차와 대항력 및 우선변제권
채무자이자 주택소유자인 홀에 대한 대여금채권이 있던
채권자 같이, 음의 주에 가압류를 하였고, 가압류 직전에는 소액임차인으로 전입신고를 하여 거주까지 하고 있다.
이 경우 소액임차인 최우선 배당권(이른바 ‘최우선변제권‘)이 채권자갑에게 인정될 것인가? 인정되기 어렵다.
주된 목적이 주택의 사용·수익에 있는것이 아니라,
채권회수를 목적으로 한 것으로 보이기 때문이다.
즉 대법원은 주택임대차보호법의 입법목적은 국민의
주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 소액임차인에게 다른 담보물권자보다
우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 비록 소액이라고
하더라도 그에게는 큰 재산이므로 사회보장적 고려에서
나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바,
그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권을
회수하려는것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한
임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수
없다는 취지이다(대법원2001다14733 배당이의 판결).
관련된 판례로는 "실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을
사용 수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할
당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여
정당하게보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게
되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한
계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한
그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수
있다."는 취지의 판시도 보인다(대법원 2007다23203
배당이의 판결).
이 두 판례 사안은 배당이의 사례이나, 보증금반환청구가
문제가 된 대법원 사례도 살펴보자. 즉, 친인척 간 대여금을 보증금으로 돌린 후 대항력을 취득한 사안에서, 친척이었던 채무자의 부동산이 경매로 낙찰되자, 새 주택소유자인 낙찰자에게 대항력을 근거로 보증금반환청구를 한 사례이다.
대법원은 "이 사건 빌라를 인도받아 주민등록을 마치고
거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한
요건을 형식상 갖추었으나, 여러 이유로 원고가
이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 사건 빌라의
사용·수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는
임차인으로 보호받아 소외 2, 3(원고의 부모)의
소외 1(원고의 삼촌에 대한 대여금채권에 대하여
우선변제를 받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가
하는 의심이 들기에 충분하다."고 판시하면서(대법원 2007다55088 보증금반환 판결), 그 주된 목적이 대항력 있는
임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제를
받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로
원심판결을 파기하였다.
그렇다면, 채권회수 목적의 주택임대차인지 아니면,
주택의 사용 수익을 위한주택임대차인지 여부를 어떻게
판단할까? 위 사안들을 고려할 때에, 임대인과 임차인의
인적관계, 보증금액수의 적정성, 임차인의 실거주 여부,
채권확보를 위한 가압류 여부 등이 그 기준이 될 것이다.
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