주택임차인의 입장에서 임대차계약을 체결할 때
주의할 점
주택임차인의 입장에서 주택을 빌릴 때 주의할 점은
크게 봐서 어떤 것이 있을까?
첫째, 직거래 사이트를 통한 계약보다는 개업공인중개사
(중개사)를 통한 계약이 상대적으로 안전하다.
계약서를 작성하는 것은 전문적인 지식 없이 쉽지 않을
뿐만 아니라, 해당 부동산에 복잡한 권리관제가 존재하는
경우 임대인과 임차인이 중개사의 도움 없이 직거래
사이트 등을 통해 계약서를 작성할경우에 임차인이
피해를 볼 가능성이 높다. 중개사를 통하여 임대차계약을
체결할 경우, 법률적 문제즉 손해가 발생하면, 상황에
따라 중개사의 책임을물을 여지가 있고, 중개사가 가입한
공제협회를 통해 일정 정도의 손해전보도 가능하다.
둘째, 중개사를 통해 해당 부동산의 권리관계에 대해
꼼꼼한 설명을 들어야 한다.
은행에 융자가 없는 주택을 빌리는 것이 안전하겠지만,
사실상 융자가 없는 주택이 많지 않다는 점에서 빌릴
주택에 융자가 있어도, 내 보증금을 받을 수 있는지 여부를
판단해 보는 것이 중요하다. 집을담보로 한 은행 융자는
근저당권으로 등기부(등기사항증명서)에 표시되고,
그 등기부에 채권최고액이 적혀 있다. 대체적으로 실제
채무는 채권최고액보다 적은 것이 일반적이다.
보통 은행의 관행은 실채무보다 20% 내지 30% 정도
높게 채권최고액을 결정하고 있다.
예를 들어 집주인이 집을 담보로 은행에서 1억원을
빌렸다면, 그 1억원을 담보하기 위해 은행이 근저당권을
설정받으면서 채권최고액을 1억 2천만원 내지
1억 3천만원으로 잡는다는 것이다. 따라서 별다른 문제가
없는 집을 빌린다면, 이와 같은 개념에 근거하여 실채무를
판단하는 것도 하나의 방법이다. 매매가격이 3억원인
집에 근저당권채권최고액이 1억 3천만원으로 등기부에
기재되어 있다면, 어느 정도의 보증금을주고 임차할 경우
안전하다고 할 수 있을까? 이는 임차한 집이 경매로
넘어갈지도 모른다는 상황을 전제한 것인데,
대체로 매매가격의 60% 내지 70%를 기준으로
계산하는 것이 일반적이다.
예를 들어, 3억원의 60%는 1억 8천만원이 될 것이고,
채권최고액이 1억 3천만원이라면 실채무는 1억원 정도가
된다고 볼 수 있다. 따라서 1억 8천만원에서 실채무 1억원을 뺀 돈인 8천만원 이하가 적정 보증금이라고 볼 수 있다.
집의 매매가격을 기준으로 60% 내지 70%를 보증금확보를 위한 안전 기준으로 하는 이유는 집행비용은 물론이고
유찰이 될 경우 대체로 10%(경우에 따라 20%)씩
경매가격이 떨어지는 점을 고려한 것이다. 다만, 이와 같은
기준도 경제상황에 따라 변동될수 있음을 기억하자.
참고로 경매에 부쳐진 부동산에 대한 감정평가는 실제
가격보다 약간 높게 산정된다고 보는 것이 일반적이다.
셋째, 주택임대차 계약의 경우에 계약금과 잔금지급일이
다른 것이 일반적이기때문에 그 사이에 집에 대한 가압류,
가처분 등이 발생할 경우 즉시 계약해지가가능하다는
특약을 기재해 두는 것이 좋다.
임대차계약을 체결하면서, 계약체결일에 등기부를 확인하고 잔금까지 모두 치른 후에 인도 및 전입신고를 완료하고
입주까지 마칠 수 있다면, 가장 이상적인 임대차계약이
될 것이다. 그러나 현실적으로는 계약일과 중도금 또는
잔금지급일이 1개월 내지 2개월 정도의 기간을 두고
임대차계약이 체결되기 때문에, 계약일과 잔금지급일
사이에 변수가 발생하는 것을 고려하지 않을 수 없다.
대법원은 계약일과 잔금지급일 사이에 해당 부동산에
가압류가 이루어진 경우 원칙적으로 계약해제사유가 되지
않고, 잔금지급을 거절할 사유 정도로 해석하기 때문에
(대법원 92다28518 판결, 대법원 2000다71715 판결 등), 이런 문제를 해소하기 위해서는 계약을 하면서, 잔금지급일 이전에 가압류, 가처분, 근저당권 설정 등 해당 부동산의
권리를 제한하는 사유가 발생할 경우 임차인이 즉시
계약을 해제할 수 있다는 취지의 특약을 넣는다면,
임대차로 인한 위험을 어느 정도 완화시킬 수 있다.
여기에 추가로 위와 같은 권리제한 사유가 발생할 경우
지급한 계약금의 배액을상환청구할 수 있다는 문구까지
넣을 수 있다면 더욱 좋겠지만, 쉽지는 않을 것이다.
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