민법은 제186조ㆍ제188조에서 각각 부동산물권과
동산물권에 관하여 성립요건주의를 규정하고 있다.
그 결과 우리 민법에 있어서는 당사자의 의사표시
즉 물권행위뿐만 아니라 등기·인도라는 공시방법까지
갖추어야 비로소 당사자 사이의 관계에서도 물권변동이
일어나게 된다.
물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로
행하여지는가가 문제된다. 이것이 물권행위의 독자성의
문제이다.
주의할 것은, 물권행위의 독자성을 부인한다고 하여
물권행위의 개념 자체, 채권행위를 전제로 하지 않는
물권행위의 존재, 또는 채권행위와는 별도로 물권행위가
행하여질 수 있음을 부정하는 것은 아니라는 점이다.
그리고 독자성을 인정한다고 하여 채권행위와 물권행위가 하나의 행위로 합하여져 행하여질 수 없다고 하는 것도
아니다. 물권행위의 독자성 인정 여부는 물권행위의
시기가 명백한 경우에는 문제되지 않으며, 그 시기가
불분명한 때에 한하여 문제된다.
판례는 계약이 해제된 경우에 변동되었던 물권이 당연히
복귀하는가가 문제된 사안에서, 우리의 법제가 물권행위의 독자성을 인정하고 있지 않다고 한다.
등기(부동산등기)의 의의에는 실체법상의 것과 절차법상의 것이 있다. 실체법상 등기라고 하면 등기관이라고 하는
국가기관이 법이 정한 절차에 따라서 등기부라고 하는
공적 기록에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기록하는
것 또는 그러한 기록 자체를 말한다.
그에 비하여 절차법상의 등기는 부동산에 관한 권리관계뿐만 아니라 부동산의 표시에 관한 기록까지도 포함한다.
등기는 신청이 있었더라도 실제로 등기부에 기록되지
않으면 존재하지 않는 것으로 된다. 등기에 관한 주요한 법령으로는 부동산등기법과 부동산등기규칙이 있다.
본래 등기사무를 담당하는 국가기관은 지방법원이다.
그런데 지방법원의 사무의 일부를 처리하게 하기 위하여
법률에 의하여 지원이 설치될 수 있고, 또 대법원규칙에
의하여 등기소가 설치될 수도 있다. 그 결과 등기사무는
부동산 소재지의지방법원, 그 지원 또는 등기소가
처리하게 된다.
등기사무는 등기소에 근무하는 법원서기관ㆍ등기사무관·
등기주사 또는 등기주사보 중에서 지방법원장이 지정한
자가 처리하며, 이들을 등기관이라고 한다 .
부동산에 대한 과세·징세 등을 위하여 그것의 상황을
명확하게 하는 공적 장부가 대장이다. 대장에는 토지에
관한 것으로서 토지대장과 임야대장이 있고건물에 관한
것으로서 건축물대장이 있다그리고 건축물대장에는
집합건축물 이외의 건축물에 관한 「일반건축물대장」과
집합건축물에 관한 「집합건축물대장」의 둘이 있다.
대장의 소관청은 특별자치시장·시장·군수·구청장이다.
대장과 등기부는 내용에 있어서 일치하고 있어야 제 기능을 발휘할 수 있다. 그리하여 둘을 일치시킬 수 있도록 하는
절차를 두고 있다. 즉 부동산의 물체적 상황에 관하여는
대장의 기재를 기초로 하여 등기를 하게 하고 권리의
변동에 관하여는 등기부의 기재를 기초로 하여 대장을
정리하도록 한다.
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