임차권이란 임대차에 의하여 임차인이 임대차의 목적물을 사용 . 수익할 수 있는 권리를 말한다. 그리고 임대차란
당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을
약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말한다(민 618).
여기에서 목적물을 사용·수익하게 하는 당사자 일방을
임대인이라 하고, 차임을 지급하고 목적물을 사용·수익하는 상대방을 임차인이라 하며, 그리고 사용 · 수익의 목적물을 임차물 또는 임대물이라 한다.
임대차제도는 당사자 사이의 계약만으로 성립하는 점에서 당사자 사이의 전세권설정계약 이외에 전세금의 지급과
전세권설정등기를 요하는 전세제도와 구분된다.
그러나 임대차도 등기가 필수적인 것이 아니라는 것이지
이를 등기할수 없다는 것은 아니다. 임대차계약을 체결하고 임차권설정등기를 한 경우는 이를 등기한 임대차라고 한다. 또한 전세에 있어서도 전세권설정계약을 체결하고
전세금을 지급하고서 전세권설정등기를 하지 않은 경우가 있으며 이를 이른바 채권적전세 또는 미등기전세라고 한다.
그런데 채권적전세는 그 법률관계가 등기하지 않은 임대차와 거의 같다. 따라서 타인의 부동산을 그 대가를 지급하고 빌려쓰는 법률관계는, 이를 ① 물권적전세, ② 등기한 임대차, ③ 등기하지 않은 임대차 및 채권적전세의 3가지로 구분하여 볼 수 있다. 이 중 물권적전세에 대하여는 앞에서 이미
설명한 바 있고, 채권적전세는 등기하지 않은 임대차에
준하는 것으로 보면 된다.
임대차의 목적물인 부동산 중 주택임대차보호법이 적용되는 주택과 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우는 민법상의 임대차에 관한 규정 이외에 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 적용된다.
보증금이란 부동산임대차에서 임대차관계가 종료되어
임차부동산을 반환하는때까지 임차인이 임대차와 관련하여 임대인에게 부담하는 차임이나 임차부동산의 멸실, 훼손에 따른 손해배상 등의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는
제3자가 임대인에게 지급하는 금전을 말한다.
대법원판례는「부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은
임료채무, 목적물의멸실 · 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이
보증금에서 당연히 공제된다고 한다.
보증금은 보증금계약에 의하여 수수되는 것으로 거래의
실제에 있어서는 보증금만 지급하고 차임을 지급하지 않는 경우와 차임을 지급하면서 보증금도 지급하는 경우로
구분해 볼 수 있다. 어느 경우이든 보증금계약은 임대차
계약과는별개의 것으로 민법에 의하여 규율되지 않는
관습상의 것이다. 따라서 보증금의성질과 내용 및 효력
등은 전적으로 해석에 의하여 판단하는 수밖에 없다.
보증금계약은 임대차와 별개의 계약이지만 임대차에
종된 계약으로서 금전의수수를 수반하는 요물계약으로
행하여지는 것이 보통이나 반드시 요물계약으로하여야
하는 것은 아니고 보증금을 교부한다는 채권·채무를
발생시키는 낙성계약으로 할 수도 있다.
보증금계약은 반드시 임대차계약과 동시에 하여야 하는
것은 아니고, 임대차계약 성립 후 별도의 계약으로 할 수도 있다. 다만 보증금계약은 임대차계약의 종된 계약이므로
임대차계약이 유효하게 성립되지 않으면 그 효력이 없다.
또한 보증금계약은 임대차와는 별개의 계약이므로 임차인이아닌 제3자가 보증금계약의 당사자가 될 수도 있다.
보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는
때까지 임대차관계에서발생하는 임차인의 임대인에
대한 모든 채무를 담보한다.
즉 보증금은 ① 연체차임 ㆍ관리비 ② 차임 · 관리비 연체로 인한 임대차계약의 해지와 그에 따른 임대차부동산의 인도 및 연체 차임·관리비의 지급을 구하는 소송비용 ③ 임차인의 고의 또는 과실에 의한 임대차부동산의
멸실·훼손에 따른 손해배상채무등을 담보한다.
또한 임차인이 임대차부동산을 사용·수익하는 동안
그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비 · 수도료 · 전기료 등 용익에관한 채무도 임대차계약에서
달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차
관계의 성질상 보증금에의하여 담보되는 임차인의
채무에 속한다.
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