임차인의 사망과 임차권의 승계
주거용건물임차권은 임차권의 하나이며 채권이다.
따라서 임차권은 일종의 재산권이라는 것은 재론을
요하지 않는다. 그러나 주택임차권은 부동산임차권이면서도 이를 ‘등기‘하면 이후 그 주택의 물권을 취득한 제삼자에
대하여 대항할 수 있고(민법 621조 2항), 등기를 하지
아니하여도 그 주택의 ‘인도‘와 임차인의 ‘주민등록‘(영업용건물임대차는 ‘사업자등록)을 마치면 그 익일부터 위와
같은 효력이 인정된다(주택임대차법 3조 1항, 상가임대차법 3조 1항). 이러한 점은 다른 채권과는 달리 물권적 · 지배권적 성질의 색채가 있는 채권이다(이른바 중간적 성질의
채권). 그러나 주택임차권은 단순한 채권으로서의 추상적인 재산적 가치만이 아니지만, 현실적 · 구체적인주택의 점유가 없으면 그러한 가치는 없는 것이다. 따라서 주택임차권은
임대인에대한 청구권이며 당해 주택에 대한 지배권으로서의 이중적 성질이 있다고 볼 수 있는 것이다. 이러한 점은
영업을 하기 위한 건물임대차의 경우이거나 거주하기 위한건물임대차의 경우는 다를 바가 없다. 그런데 영업용건물임대차는 통상의 권리와동일하므로 임차인 자신의 개인의 권리로 다루어도 어떠한 문제도 생기지 아니한다. 이에 대하여 주택임대차는 임차인과 동거가족의 관계가 문제가 된다.
여기에 거주를 하기 위한 주택임차권의 특색이 존재한다.
그러면 임차인과 동거하고 있는 가족의 거주관계를 어떠한 시각에서 다룰 것인가 하는 문제가 제기된다. 주택임차권도 다른 채권과 같이 임차인만의 개인적 권리라고 한다면 그
가족은 제삼자에 해당하는가. 만약에 그러한 동거가족을
제삼자로본다면 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)에 따라서 임대차계약을 채결할 때적어도 동거가족의 거주에 대하여 임대인의 동의를 얻어야 하며, 결혼(사실상의
혼인포함) 등에 의하여 또는 자녀의 출생으로 가족이
증원된 경우에도 임대인의 동의를얻어야 한다는 이론이
성립한다.
임차권을 승계할 수 있는 자는 임차인과의 사이에 어떠한
신분상의 관계가 있어야 한다. 왜냐하면 동거자가 임차인과 완전한 타인관계에 있는 자라면, 임차권의승계문제는 처음부터 발생하지 않았기 때문이다. 즉, 임차권의 승계문제가
제기된 동기(이유)는 타인의 거주를 보호하기 위한 것이
아니었기 때문이다. 또한 동기사가임차인의 상속인인
경우에도 임차권의 승계문제는 처음부터 발생하지 않았을 것이다. 왜냐하면 상속인은 상속법상 임차인과의 사이에
법률상의 신분관계가 있으므로 당연히 임차권을「상속」
할 수 있기 때문이다. 그러나 동거가족이 임차인과의 사이에 일정한 신분관계가 있지만 민법의 일반상속법 원리에 의해서는 보호를 받지뜻하기 때문에, 비로소 임차권의 승계란
문제가 발생한 것이다. 물론, 임차인과 아드런 신분상의
관계가 없는 동거자의 거주가 보호될 가치가 없다는 것은
아니며,본래의 승계 문제와는 그 성격이 다르기 때문에
별개의 문제로 다루어야 할 것이다.
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