대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가

대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가 - 혼돈의 시대, 부동산의 미래
김인만 지음 / 메이트북스 / 2021년 4월

이 책은 부동산과 관련된 사람들이 궁금해하는 부분을 과학적인 통계와 부동산 이론에 기초해 최대한 쉽고 논리적으로 설명하였다. 보통 많은 사람들이 좋아하는 질문인 "어디가 오른다, 내린다" 식의 이분법적인 사고보다 부동산 정책의 메커니즘을 통해 스스로 부동산의 움직임을 파악할 수 있도록 쓰였졌다.

그리고 과거 정권의 부동산 정책, 주택공급, 인구변화, 금리 등 다양한 경제 변수와 전 국민이 1주택씩 가지면 주택문제가 해결이 될지, 다주택 보유자가 집값 상승의 주범인지, 일본의 신도시와 우리나라의 신도시는 어떤 차이가 있는지 등 부동산 이슈에 대해 완벽한 이해를 제공하고 있다.

이런 책의 내용을 파악한다면 현재의 부동산 시장을 더욱 정확하게 분석할 수 있을 것이고, 향후 부동산 시장의 흐름을 예측하는 데 많은 도움이 될 것이다.

그리고, 성공적인 부동산 투자를 위해 아파트의 4가지 가치(내재가치, 미래가치, 시장가치, 현재가치)와 위험관리, 로열동과 로열층, 조망권과 소음, 평면구조와 옵션, 지하철과 고속철도역 등 부동산의 현재가치를 완벽하게 이해할 수 있도록 하였다.

또한 문재인 정부의 핵심 주택공급 계획인 3기 신도시를 비롯한 수도권 알짜 공급물량과 사전청약 기회를 잡을 수 있도록 정보를 제공한다. 마지막으로 '부동산 꿀팁 10가지'를 제시해 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 부동산 기초상식을 다양한 사례를 통해 설명하였다.

그러면 책의 내용 중 하나만 살펴보자. 그것은 많은 사람들이 궁금해하는 "부동산의 매수 시점"에 관한 것이다.

꾸준한 지가 상승과 인플레이션에 따른 화폐가치 하락 때문에 우리나라 부동산이 폭락할 가능성은 낮다. 그럼에도 부동산이 폭락한다면 우리는 어떻게 해야 할까?

과거 IMF 경제위기나 글로벌 금융위기, 2010~2012년 서울 집값 하락 등 집값이 비교적 큰 폭으로 떨어진 적이 있었다. 하지만 6개월에서 2년 반 정도 지난 후 반등을 하면서 결과적으로 더 큰 폭으로 상승했다. 집값 하락이 발생할 수는 있지만 시간이 해결해 주면서 아파트 가격이 더 오른 이유는 무엇일까? 바로 지가 상승과 인플레이션에 따른 화폐가치 하락 때문이다.

시간이 지날수록 감가상각이 되는 콘크리트 덩어리가 아닌, 부동산의 내재가치인 땅의 가치를 볼 수 있어야 진정한 가치투자라 할 수 있다. 꾸준히 인기를 끌고 있는 꼬마빌딩의 가치 역시 땅의 내재가치이며, 오래되었지만 가치가 높은 아파트들은 대부분 좋은 입지에 용적률이 낮고 대지지분이 큰 내재가치가 높은 아파트다.

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그러면 만약 부동산 폭락 가능성이 낮지만 미국이나 중국에서 예상치 못한 상황이 발생하면 폭락할 수도 있다. 만약 폭락하면 우리는 어떻게 해야할까? 겁에 질려서 부동산을 급매로 던져야 할 것인가? 아니면 과감한 투자를 해야 할 것인가?

위험의 실체를 명확히 파악하고 위험관리를 할 수 있다면 위기를 기회로 잡을 수 있다. 만약 부동산 가격이 폭락하는 상황이 발생한다면 두려움에 보유하던 부동산을 급매로 던질 것이 아니라, 오히려 저가 급매물 매수의 기회로 삼는 것이 현명한 투자전략이다.

하지만, 뉴스나 주변 사람들이 "부동산 시대는 끝났다. 더 떨어진다"라고 아우성을 치는 마당에 감히 떨어지는 칼날을 과감히 잡을 수 있는 사람이 몇 명이나 될까? 대부분 투자는 엄두도 내기 어려울 것이다.

이런 떨어지는 칼날과 폭락시기에는 투자기준을 정하고 투자해야 한다.

그것은 현재 기준에서 과거 10년 동안 최저가격 수준까지 떨어지면 인기 지역 위주로 선별 투자하는 것이 좋다. 바닥 상황에서 저가매수 투자의 상황이라면 오를 때 많이 오를 만한 지역, 많은 사람들이 선호하고 알고 있는 지역으로 눈을 돌려야 한다.

예를 들어, 내가 인천에 거주를 하고 있어도 이럴 때는 강남, 용산, 마포 등 서울의 핵심 지역으로 과감하게 들어가야 한다.

p234

이 책을 통해 불안한 현재의 부동산 시장에 근거 있는 논리로 부동산의 미래를 알고 싶은 분과 불안한 투자자와 실거주자의 주택구매에 대한 고민에 많은 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다.