부동산 격차의 시대, 성공방정식이 바뀌고 있다

부동산 격차의 시대, 성공방정식이 바뀌고 있다
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2026년 1월

부동산 시장의 판도가 완전히 바뀌었음을 경고하는 책, <부동산 격차의 시대, 성공방정식이 바뀌고 있다>를 읽고 난 후기를 남겨보려 합니다.

이 책을 읽으며 인상 깊었던 점은 저자가 거시적인 흐름을 읽어내는 통찰과 '(꼬마) 빌딩'이라는 실물 자산으로 일반인이 바라보지 못하는 시야를 제공했다는 점에서 의미 있었습니다.

부동산 투자에서 "과거의 성공 방정식에서 벗어나라"라고 외치는 이 책의 핵심 메시지와 제가 느꼈던 감정과 생각 중심으로 서평을 정리해 봤습니다.

빌딩 시장에도 '양극화'가 시작됐다

저자는 현재를 '부동산 격차의 시대'라고 정의합니다. 주택 시장에서 지방 아파트를 팔고 서울의 강남이나 '마용성' 같은 상급지로 갈아타는 현상이 빌딩 시장에서도 똑같이 재현되고 있다는 것입니다.

과거 유동성이 넘치던 시기에는 무엇을 사도 올랐지만, 이제는 다릅니다. 자산은 상위 1%의 우량 입지로 쏠리고 있으며 그렇지 않은 곳은 제자리걸음이거나 하락하고 있습니다. 부동산에 관심 있는 대부분의 사람이라면 그렇게 생각합니다. 중요한 것은 "내 자산이 올랐는가?"가 아니라 "시장 평균보다 얼마나 더 올랐는가?"를 따져봐야 하는 시점입니다.

우리가 몰랐던 '교통 호재' GTX의 배신

저자가 가진 시야 중 가장 빛나는 대목은 바로 GTX와 지하철 연장에 대한 해석이었습니다. 통상적으로 교통 호재는 집값을 올리는 치트키로 통하지만, 상가나 건물 투자에서는 오히려 악재가 될 수 있다는 사실을 알게 됐습니다.

첫 번째로 교통이 개선되고, 시간이 짧아지면 수도권 외곽 주민들이 지역 상권을 이용하는 대신 서울 강남으로 이동해 소비를 하게 됩니다. 거주 편의성은 높아지지만 지역 상권은 쇠퇴하는 역설이 발생합니다.

두 번째로 체류 시간이 줄어듭니다. 과거 수원 삼성전자 출장자들은 교통이 불편해 지역에서 숙박과 회식을 했습니다. 지금은 수원에 숙소를 잡기보다 강남에 숙소를 잡고 놀고 분당선으로 아침에 수원으로 출근합니다.

위 2가지 사례는 "교통이 좋아지면 상권도 살겠지"라는 막연한 기대가 얼마나 위험한지 깨닫게 해주는 대목이었습니다.

공실은 왜 생기는가?

자영업자 폐업이 100만 명에 육박하는 시대로 접어들었습니다. 저자는 이것이 단순한 불경기가 아니라 '플랫폼 경제'가 만든 구조적 변화라고 진단합니다.

사람들이 쿠팡에서 생필품을 사고 배달 앱으로 음식을 시키면서, 물리적인 점포의 필요성이 급격히 줄어들었습니다. 프랜차이즈 본사 입장에서도 매장을 늘릴 필요가 없어지니 이는 필연적으로 건물의 공실로 이어집니다. 시대의 흐름을 읽지 못하고 과거의 감각으로 임차인을 구하려 한다면 실패할 수밖에 없는 이유입니다.

변화에 적응하는 자만이 살아남는다

책을 덮으며 "내 생각만이 옳다"라는 확신을 내려놓아야 한다"라는 저자의 당부가 깊이 와닿았습니다. 베이비부머 세대에서 다음 세대로 넘어가는 부의 이전 과정에서 세금 리스크를 대비하고, 바뀐 금리와 자영업 환경에 적응하는 유연한 사고가 필요합니다.

단순히 "어디를 사라"는 조언보다, 시장을 바라보는 '눈'을 바꿔주는 책을 찾고 계신다면 이 책을 추천합니다. 격차의 시대, 남들과 다른 뷰(View)를 장착하고 싶은 투자자들에게 훌륭한 나침반이 되어줄 것입니다.

본 서평은 출판사로부터 책을 지원받았으나,

솔직한 생각을 담아 작성했습니다.