상생임대, 장특공에 대해 잘 배웠습니다.

제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026 - 매년 변하는 부동산 절세 전략 총정리
박민수(제네시스박) 지음 / 경이로움 / 2025년 10월

제네시스박님은 유튜브 처음 시작했을 때부터 그의 채널을 구독했었다. 지금은 똘똘한 1세대 1주택으로 만족하자로 마음을 다독이고 있기에 부동산 투자를 위한 공부는 더 깊게 하고 있진 않다. 부동산을 알기 전에 세금은 당연히 내는 돈이라고 믿었다. 이유는 모든 사람들이 공평하게 내는 돈이라고 생각했기 때문이다. 하지만 조금만 전략을 가지고 접근하면 절세하는 방법으로 1억 낼 세금을 1천만 원으로 줄일 수 있는 방법이 있다는 걸 깨달았다. 특히 비용이 큰 부동산에 있어서는 세금을 아느냐/모르느냐에 따라 절세 금액은 더 커질 수밖에 없었다.

<제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026>라는 책 제목과 어울리게 이재명 정권에 발표된 부동산 정책 중 세금에 미치는 부분을 콕콕 집어가며 이야기하고 있다. 예전처럼 부동산 투자에 열정을 가지고 있었다면 바뀌는 세금 트렌드 모든 부분에 관심을 가지고 읽어봤을 것 같다. 그보다는 나에게 해당되는 내용만 찾아가며 읽기로 했다. 그중에서 관심 있게 읽은 부분은 '전세 퇴거 자금 대출 한도가 1억 원으로 제한'되는 부분이었다. 보도에 따르면 전세 퇴거 자금 대출을 생활 안정자금으로 간주하여 1억 원 한도를 적용받는다는 이야기였다.

그렇지만 상식적으로 이해되지 않는 이야기였다. 대부분의 임대차 계약이 정책 발표 이전에 맺어져 있고, 임대인은 미래에 입주할 때 '전세자금 퇴거 자금 대출'을 받아야 한다. 그뿐만 아니라 다음 임차인이 구해지지 않은 상황에서도 이전 임차인을 계약된 날짜에 나갈 수 있도록 하기 위해서는 '1억'이라는 한도는 말이 안 되는 금액이었다.

검색을 통해 2025년 6월 27일 이전 임대차 계약은 예외 적용된다는 사실을 알게 되었다. 책에서도 그런 부분을 언급해 줬으면 독자들에게 정책 불안을 해소시켜줄 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있었다.

<제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026>은 교과서처럼 A ~ Z까지의 부동산 세금에 대해 이야기하지 않는다. 대부분 실질적인 이야기로서 부동산 투자에서 자주 실수하는 부분에 대한 이야기들이 많았다. 그중 '상생임대차 계약'과 '양도세 비과세, 장기보유특별 공제'는 나에게 직접적으로 관련 있는 부분이라 더 집중해서 읽었다.

우선은 상생임대차 계약이 인정되는 요건부터 자세히 알아둬야 했다.

총 5가지 요건이 있는데 이중 '1번. 주택을 취득한 후 임대차 계약을 맺었는가?'에서 다양한 사례가 있음을 알게 되었고, 특히나 관례 때문에 많은 사람들이 실수하는 부분 많았다. 상생임대차 계약이 성립되었는지 알고 주택 매각 계획을 세웠는데 조건이 성립하지 않았다면 주택 매매시 예상치 못한 양도세 폭탄을 맞기 때문이다.

그중 내게는 "분양 잔금 전에 체결한 임대차계약은 직전 임대차 계약에 해당되지 않는다"가 해당되는 사례였다. 그 외에도 매수자가 매매하며 계약한 임대차 계약들도 케이스별로 상생임대차 계약에 해당되지 않는 경우도 많다. 상생임대차 혜택을 바라는 투자자라면 꼭 한번 읽어둬야 할 내용이라 생각한다.

더불어 이번에 제대로 이해한 세금 중 하나는 장기보유 특별공제에 관해서였다. 장기보유 특별공제는 양도세를 주택 보유/거주 기간에 따라 감면해 주는 제도다. 장기보유특별공제(이하 '장특공')을 설명할 때 '표1 장특공', '표2 장특공'이란 단어를 종종 들었다. 처음엔 첫 번째 표, 두 번째 표라고 생각했고 큰 의미를 가지지 않는다고 생각했다.

흔히 말하는 표1 장특공을 적용받는 사람은 1세대 1주택자가 아닌 (취득 당시) 비조정지역 부동산 소유자를 뜻한다. 그리고 표2 장특공은 1세대 1주택자이며 (취득 당시) 조정 지역 부동산을 소유한 사람에게 적용되는 장특공 감면율이다.

먼저 위와 같이 분류하고 표1, 표2를 보면 이해하기가 쉬웠다. 개인적으로 보유 중인 주택은 조정 대상 지역 (2022년에는 수도권은 대부분 조정 대상 지역이었다.) 아파트이고 나는 1세대 1주택자이다. 따라서 표 2 장특공으로 최대 80%까지 감면받을 수 있다. 여기서 하나 주의할 점은 표2 장특공은 보유만 할 경우 장특공 감면을 받지 못한다는 점이다. 1세대 1주택자라도 거주 없이 보유만 하고 있다면 표2가 아닌 표1 장특공 공제율이 적용된다는 점을 알아둬야 한다. 하지만, 상생 임대주택 요건을 갖췄다면 '2년 거주 요건'을 충족했으므로 표2 공제율을 따를 수 있다. (같은 기간이어도 표2가 표1보다 공제율이 높다.) 또 하나 주의할 점이 있는데 상생임대 요건을 충족하면 '거주 2년의 요건'만 면제해 준 것이다 실제 2년 거주를 인정해 주는 점은 아니라는 사실이다.

마치며,

대한민국의 세금 정책이 빈번하고 큰 폭으로 변화하여 조세 예측률이 낮다는 지적은 국가 재정의 안정성을 넘어 국민 개개인의 경제 계획에도 큰 부담을 안겨준다고 생각한다. 투명성과 효율성이 저해되는 재정 운영, 약화되는 재정의 경기 대응력은 결국 국민의 불안을 가중시키는 요인이 된다.

물론 이러한 정책적 불확실성은 개인이 통제할 수 있는 영역이 아닙니다. 그렇기에 우리는 정책 변화를 매번 감정적으로 따라가며 불안해하기보다는, 변화에 흔들리지 않을 견고한 '나만의 세금 울타리'를 만드는 데 집중해야 한다. 이 울타리야말로 불확실한 조세 환경 속에서 자산을 지키고 예측 가능한 재정 상태를 유지하는 유일한 방패이기 때문이다.

이러한 맥락에서 <제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026>은 단순히 세법 지식을 나열하는 것을 넘어, 개인 재정의 안정성을 확보하는 전략서로서 큰 의미를 주었다고 생각한다.

본 서평은

출판사로부터 책을 지원받았으나,

솔직한 생각을 담아 작성했습니다.