新 명품 토지 중개 실무

新 명품 토지 중개 실무 - 공인중개사가 꼭 읽어야 하는 토지 중개 100문 100답!
정연수.김민성 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 2월

新 명품 토지 중개 실무

나이가 들어서도 계속 할 수 있는 직업이 무엇이 있을까 고민중 공인중개사가 좋을거 같아 생각하고 있던 직업이다.
공인중개사를 하면 개인사무실로 출퇴근하는 것이 좋을거 같구 요즘은 재테크수단으로도 인기가 좋은 직업이다. 

​공인중개사가 꼭 읽어야 하는 토지 중개 100문 100답!

공인중개사협회에 따르면 현재 공인중개사 자격증 소지자의 수는 약 40만 6,000명에 추산되며, 실제 영업 중인 개인공인중개사는 10만 개에 이른다고 한다. 한 해에 2만 개가 넘는 중개업소가 개업하지만 이 중 약 1만 개 정도가 매년 페업한다. 
이론을 다 알고 시험에 합격하였지만 실전 실무에서는 많이 다르다고 한다. 실전 중개 업무에서 실수하지 않고 잘 하는 방법을 이 책에서 알려준다.
Part 1 토지 중개, 시작이 9할이다
Part 2 초보 토지 중개사가 알아두면 좋은 것들
Part 3 기본을 알아야 중개가 쉽다
Part 4 농지, 임야 중개 이것은 알고 하자
Part 5 알아두면 후회 없는 토지 중개 실무 노하우 
Part 6 토지 계약, 이것만 알면 일사천리 
Part 7 중개에 막강한 영향을 미치는 도로
Part 8 토지 중개, 적어도 이 정도 건축 상식은 있어야지 
Part 9 토지 중개 시 조심해야 할 몇 가지
Part 10 중개하기 어려운 땅 쉽게 중개하기
Part 11 역세권 토지를 중개할 때 알아야 할 것 
Part 12 세테크를 잘해야 진정한 중개 고수

시험에 합격하고 공인중개사가 되어 사무실을 개업한 후 일을 시작함에 있어서 기본적인 것들부터 알아야할 점, 실무 노하우, 상식, 주의점 등 이 책에서 알려준다.
처음 사무실을 열고 답답한 것들이 많을 듯 하다. 개업하는 것에서 나의 사무실이 있다는 것을 알려야 사람들이 오지 않을까 부동산 홍보하는 방법까지 알려주어 걱정을 덜어 준다.
책은 물음과 답 형식으로 되어 있어서 너무 딱딱한 어려운 용어와 글로 채워진 책이 아니라 정말 알고 싶은 것들을 물어보고 대답을 해주는 식이라 처음 접하는 나에게도 어렵지 않게 접근할 수 있는 것 같다. 

토지가 있어야 중개를 하지? 토지를 구해오는 법
토지를 구하려면 먼저 마을에서 진행되는 행사등 참여해야 한다. 마을의 이장과 유대감 및 친밀도를 쌓아서 토지 중개 함에 있어서 큰도움을 받을 수 있다는 실전에서 경험했던 실무팁들을 이야기 해준다. 

토지 중개를 시작하기 전 들어야 할 노하우
1. 물건이 들어오면 분석작업을 거친다
2. 땅의 물리적 현황을 파악한다
3. 땅의 크기를 고려한다
4. 주변 환경을 살피자
5. 땅을 사는 목적이 무엇인지 파악하라
6. 누구나 흠은 있다
6. 땅의 잔망을 살펴야 한다
제대로 된 토지를 잘 파악하고 땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰도 필요하다. 토지개발 가능성도 중요하다고 이야기 해준다.

용도지구, 용도구역은 무엇인가?
토지이용계획서를 보니 제2종일반주거지역, 일전미관지구 라고 돼있다. 
미관지구는 도시의 양호한 미관을 유지하기 의해 지정괸 용도지구. 건축시 예쁘게 지으란 뜻.
용도지구의 종류와 뜻이 잘 나와 있고 용도구역은 개발의 저지선. 용도구역으로 지정된 곳은 더 이상 개발하지 말라는 의미가 함축된 곳.
이런 용어들이 잘 풀이되어 있고 예시의 자료들도 나와 있다. 공인중개사를 공부하고 있거나 공인중개사가 된 초보공인중개사에게도 많은 도움이 될 듯 하다. 하지만 나와 같은 아무것도 모르는 희망하는직업으로 아직 계획만 세운 사람에게는 조금 어러운 책인 거 같다. 아직 공부를 시작한 것이 아니라 용어들의 설명은 잘 되어 있지만 흰도화지 같은 나에겐 아직 너무 어려운 말들이 많았다. 
그래도 좋았던 것은 질문으로 답해주는 식의 글들을 읽을때는 친절하게 실무에서 경험했던 부분들을 잘 이야기 해주는 점이 좋았다. 

도로를 모르면 토지 중개할 수 없다 (도로의 종류)
질문은 이러하다. 세종에서 중개업을 하고 있고 우리가 아는 고속도로 등은 알겠으나 많은 종류의 도로들을 이해 쉽게 설명해달라.
도시계획시설도로, 도로법상 도로, 농어촌도로정비법, 사도법, 개발행위허가 받은 도로 가 설명되어 있다.
토지이용계획서에 국계법 란에 도로가 표기되어 있는 자료로 잘 설명해준다. 
도로에도 등급이 있다는 것을 알게 되었다.
도로법 제10조 에 나온 도로의 종류와 등급이 설명 되어 있다. 
막다른 골목에서 도로의 너비 에서는 막다른 도로의 사진자료를 통해 쉽게 설명이 되어 있어서 좋았다. 

그리고 토지 중개시 조심해야 할 부분도 나오는데
무조건 확인해야 할 법정지상권 
관습상 법정지상권 원시취득은 등기를 하지 않아도 되지만 승계취득해 관습에 의한 법정지상권을 주장하려면 반드시 등기릉 해야 한다고 집어준다. 
지상몰매수청구권 이다차기간 동안 2기의 연체가 발생한 경우 임대인은 계약해지 할 수 있으므로 임차인은 지상물매수청구를 할 수 없다. 따라서 임대료를 연체하지 않도록 주의하라고 나온다.

땅이 잘 팔리지 않는 이유에 대해서도 여러상황들이 나온다. 땅의 단점들이 나오고 어떻게 하면 팔 수 있는 확률을 높일까에 대한 이야기도 알려주고 있다. 

이론과 실전은 하늘과 땅 차이임을 실감하는 순간 이럴때 도움을 받을 수 있는 책! 
공인중개사 시험이 어렵다는건 알았지만 실무는 더 어럽게 느껴진다. 하지만 배터랑 공인중개사들이 얻은 경험을 바탕으로 이 책을 먼저 접해 보았으니 어렵던 문제들을 도움 받았던 답들로 찾아 간다면 공인중개사로서의 일을 걱정없이 즐겁게 하지 않을까 싶다