[서평]‘월급으로 당신의 부동산을 가져라‘

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법
시루 지음 / 다온북스 / 2017년 7월

300만 원으로 시작하는 마법의 소액 투자법

이 책의 Keyword : 소액, 지분, 토지, 아파트, 경매, 공급물량, GO ZIP

Before
'비정상을 정상으로', '나라를 나라답게'. 이런 구호가 사람들의 마음을 울리고 있다. 이건 왜? 윤택해진 오늘날의 삶 속에도 불구하고, 여전히 응어리진 마음 한 구석. 모든 사람들이 행복해져야 할 세상에 어느 한 쪽만의 일방적인 질주 때문에 상대적으로 겪는 고통들이 있다.
월급으로 부동산을 가질 수 있다는 이 책의 제목은 지극히 정상적이다. 당연히 열심히 땀 흘려 받은 월급으로 가족들과 함께 행복을 키워나갈 수 있는 '보금자리'인 집을 가져야 하지 않겠는가? 그러나 현실은 갈수록 녹록치 않다는 것. 이 책을 통해 소시민들도 자신의 월급만으로 부동산 꿈을 일구어 갈 수 있기를 기대해 본다.

Reading
우선 추천사를 쓰신 분들 중에 익숙한 분들이 많다. 사실 이 분들의 낯이 익을 정도가 되어야 하지만, 뭐 그 정도로 열심히 부동산 투자를 해 본 적이 없기에 당연하다. 그렇지만 올해 들어와서 열심히 책도 읽고, 모임에도 몇 차례 나가다 보니 실제 대면한 분도 몇 분 계시긴 하다. 대부분 젊은 투자자들이다. 전업으로 하시는 분도 있지만, 직장인 투자자들도 많이 계시는 걸로 알고 있다.
그리고 젊은 투자자들 중에는 주식 투자 기법과 같은 챠트와 통계를 활용한 분들의 등장이 눈에 띈다. 각종 지표를 관련 전문 기관 사이트에서 발굴하여 나름의 관점으로 가공해내는 새로운 투자 경향들을 종종 볼 수가 있다. 이 책의 저자 역시 그러하다. '고집'이란 프로그램은 '집으로 간다.'는 의미와 더불어 자신의 꿋꿋한 의지를 나타내는 '固執'은 아닐까?

1장 월급만 가지고는 살 수 없다

"왜 부동산이어야 하는가?"라는 질문에 다른 이유를 대지 않고, "돈이 필요하기 때문이다."라고 저자는 자문자답하고 있다. 당장 눈앞에 없는 목돈이 아닌 소액으로 투자해야 하는 근거로 '행복의 상대성'과 '성공 확률'을 제시하고 있다. 그리고 소액 투자의 구체적 방법으로 경매를 통한 지분과 지상권 토지 투자법을 이야기한다. 지분과 지상권 토지는 그 물건을 다시 되사야 하는 상대방(공유자와 건물주)이 있기에 단기 투자가 가능하다는 것이다.  

저자는 이에 대해 쉽게 말하지만, 지분이나 지상권 그리고 경매까지 초보 투자자들이 공부해야 할 것이 3종 세트로 구성되어 있다. 즉 초보 투자자가 접근하기에는 쉽지 않다는 생각이다.

<해피트리 기본 구조>
일단 처음 10개월 동안 매월 하나씩 낙찰을 받는다. 이 중에서 순서에 의해 처음 3개는 18개월 후에 그 다음 4개는 8개월, 마지막 3개는 3개월 안에 해결이 된다.

솔직히 저자의 '해피트리'에 대한 설명이 좀 어렵다. 내가 전형적인 문과 출신이라 그런가 보다. 한편으론 이전에 김원철 '부동산 투자의 정석'에서 본 '전세 레버리지' 투자 방법과 비슷한 것도 같다. 이 책의 저자 역시 아파트의 소액 투자에도 이 방법이 유효하다고 한다.
부동산 투자가 유효한 이유로 다음과 같이 세 가지를 들고 있다.
1) 오르는 아파트는 항상 있다. - 수요와 공급, 금리 정책과 연관하여 아파트 선정 
2) 우리나라는 아직도 인구밀도가 높다. - 인구 유입과 도로 건설을 기준으로 토지 선정
3) 싸게 사는 방법이 있다. - 경매, 공매, 급매를 통한 단기간 이익 실현
그 중에 2번과 3번의 방법은 토지 소액 투자와 관련되어 있다고 한다. 특히 저자는 지분 토지 경매에 방점을 두고 있다.

10권의 책보다 2번의 강의가 낫고,
2번의 강의보다 1번의 경험이 좋다.

새로운 분야을 알아가는 데는 기본기, 성장기, 실천기를 거쳐야 한단다. 기본기는 독서(관련도서 20권)로, 성장기는 강의로, 실천기는 실전 경험을 함으로써 투자자로서 성숙해 간다는 이야기다. 저자의 논리에 따르면 가볍게 가볍게 경험을 쌓아가는 게 훨씬 낫다라는 것이다. (이 대목에서 왠지 나 스스로를 질책해 본다. 준비 없이 구입한 맹지와 손절매 못하고 있는 아파트, 중도금을 일시 납부한 분양권 등등. )
또한 저자는 자신의 소액 토지 경매 실천 사례를 들어 "잠깐의 열정보다 지속적인 관심이 중요하다."고 이야기한다.

2장 투자의 고정관념을 버리자

그는 일관되게 경매를 이용한 소액 토지 투자를 주장한다. 앞에서도 언급한 바와 같이 지상권과 지분과 관련된 물건 투자는 매수자가 대기하고 있기에 매력적이라고 한다. 지상권 관련 Tip으로  비닐하우스는 법정지상권이 성립되지 않기에 비닐하우스의 주인에게 땅을 되팔기가 쉽다고 한다. 그래서 단기투자가 가능하는 이야기다. 엑셀과 인터넷을 잘 다루는 직장인들에게 아파트 소액 투자는 접근이 쉽다고 한다. 주중에는 인터넷을 이용한 손품으로 , 주말에는 발품으로 얼마든지 현장 확인을 할 수 있기 때문이란다.

법정지상권은 깊게 들어가면 난해하다. 지분경매보다 훨씬 어렵다.
누가 봐도 성립하지 않는 것이나 다른 사람은 생각하지 않는 것들 위주로 하면 된다.

월급 이외의 추가 수입을 '파이프라인'이라고 한단다. 이 파이프라인의 핵심은 우선 1개를 만드는 것이라 한다. 친숙한 아파트를 첫 투자 대상으로 삼는다. 아파트는 인구통계를 활용한 수요 공급 분석을 통해매수와 매도 시기를 정확히 예측할 수 있기 때문이라고 한다. 매수 시기에는 전세값을, 매도 시기에는 입주량을 확인하는 게 아파트 투자의 요체다. 아파트 투자의 변수 중에서 주목해야 할 것은 정책, 금리, 수요와 공급이라고 한다. 금리가 하락하고 정부가 완화 정책은 내놓는 시기는 적극적인 투자 신호로 받아들여야 한다는 것이다. 세금과 대출은 완화 정책의 중심이며, 특히 양도소득세 면제와 저점 매수 시기는  불가분의 관계라는 것이다.
부동산 포털 사이트의 분양 정보를 활용하면 30개월 이후의 공급물량 예측이 가능하다. 문제는 수요 예측이다.

1. 10년 단위의 주택 수요 - 국토연구원 보고서
2. 특정 도시의 수요
가. 세대수 : 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)
나. 멸실주택 수 : 국가통계포털(kosis.kr)
3. 특정 도시의 수요 예측 : 행정자치부(www.moi.go.kr)-주민등록 인구통계
수요=인구수 × 0.005 (두 번째 방법과 결과값이 비슷하다.)
※ 참고로 책에 나온 사이트(rcps.egov.go.kr)은 현재 폐쇄 중이다.

 

아파트 가격은 심리(단기), 중기(공급), 장기(입지)와 관련된다. 전세 레버리지 투자는 중기에 해당하므로, 공급이 가장 중요한 '변수'가 된다고 한다. 그리고 저자는 아파트 투자의 비결은 매매지수, 전세지수, 인구수, 세대수, 입주물량, 미분양을 살피는 것이라고 덧붙이고 있다.
저자의 설명을 그대로 요약해 본다.

매매가 상승률보다 전세가 상승률이 3배 이상 되면 관심 지역으로 두어야 한다.
인구 증가보다는 세대수 증가가 더 중요하다.
입주 물량은 가장 중요한 변수다. 이 입주 물량에 의해 상승과 하락이 이루어진다.

입주물량만이 여러 지표 중, 유일하게 미래 예측이 가능한 선행지표다.

지분으로 경매 나온 물건을 낙찰받은 후, 공유물분할청구를 거쳐 전체를 경매에 붙일 수도 있다.

지분 경매가 좋은 이유 1) 수익이 예상 가능하다 2) 안전하다 3) 처분이 비교적 쉽다
형식적 경매 : 공유물 분할을 위한 협의가 되지 않을 경우, 공유물을 경매 처분하여 지분 비율에 따라 매각대금을 배당한다. 토지는 현물분할도 가능하다.

목표는 스마트하게
Specific 명화하고,
Measurable 측정 가능하며,
Attainable 실현 가능하고,
Relevant, Realistic 현실적이며,
Time-bound 완료시한이 있어야 한다.

목표는 1년 단위로 명확하게 세우고, 아파트와 토지 투자를 그 목표를 실현하자는 게 저자의 제안이다.

3장 흐름을 파악하면 투자가 쉬워진다

부동산 투자에는 2가지 방법이 있다고 한다. 첫째는 '저점'에 사서, '고점'에 파는 것이고 둘째는 '저가'에 사서 '고가'에 파는 것이다.  첫째는 '10년 주기설'을 활용하고, 둘째는 경매나 공매를 이용하는 것이 좋다고 한다. 저자에 따르면 '바람'도 느끼고, '파도'도 볼 줄 아는 투자를 하려면 이 둘을 다 염두에 두어야 한다고 한다. 즉 흐름과 물건 분석을 동시에 해야 효과적인 투자가 된다는 이야기다. 경매를 통한 취득은 '나무'를 보는 것이기에, 성공적인 투자를 위해서는 '숲'을 볼 줄 아는 혜안도 동시에 있어야 한다는 것을 자신의 투자 사례를 통해 보여준다.

공유자 우선매수권 행사의 2가지 방법
- 입찰 당일 신청 : 가장 일반적인 방법
- 서면 제출 : 우선매수신고 후 다음 기일에만 우선매수권이 유효

에버 노트 등을 활용한 복기가 중요하며, 자신의 복기노트를 통해 시계열 확인과 입주 물량 체크의 중요성에 대해 강조하고 있다.

부동산 사이클
1) 매매가와 전세가 모두 상승기 : 실수요, 공급<수요
2) 매매가 상승, 전세가 보합 : 투자수요, 공급<수요
3) 매매가와 전세가 모두 하락 : 공급>수요
4) 매매가 하락, 전세가 상승 : 에너지 축적 후 재상승 준비

이러한 사이클에서 주목해야 할 지점이 전세가율이 60%를 넘어갈 때라고 한다. 전세가율이 높은 지방보다는 수도권에서는 이 시기가 취득하기에 좋은 시기라는 것이다. 한편 갭이 벌어지는 시기에는 재건축과 재개발이 움직이기 시작한다고 한다. 다른 책에서도 투자의 마지막 시기에 움직이는 것이 '재건축과 재개발'이라는 것을 본 기억이 난다. 투자를 위한 재개발은 입지보다는 속도이며, 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 투자하는 것이 안정적이라는 것이 저자의 견해다.

경매와 경기는 밀접한 관련을 가지고 있는데, 공급 폭탄의 경우에는 경매에 큰 장이 서는 신호로 볼 수 있다고 한다. 경매와 관련해서 상승기 초기에는 신건을 공략하는 것이 좋고, 대출이 많이 나오는 장점을 살릴 수 있으며, 특수물건의 탈을 쓴 일반 물건을 공략하여 싼 값으로 전국에 씨를 뿌릴 때 유리하다고 한다.
지분 경매는 상승기와 하락기 모두에 유용한 방법이라고 한다. 공유자와의 협의 방법은 낙찰자 지분을 공유자가 인수하는 것, 그 반대로 낙찰자가 인수하는 것, 모든 지분을 제3자에게 매각하는 것 등 3가지라고 한다. 자연스럽게 협의가 되지 않으면 법원에 공유물 분할을 신청한다. 이에 따라 법원은 현물분할, 가액배상, 형식적 경매 중 하나로 진행하게 된다. 현물분할은 최소 분할면적 이하로는 분할이 되지 않는다. 가액배상은 상대방의 지분을 공유자가 인수하는 것인데, 80% 정도가 이 방법을 해결이 된다고 한다. 그리고 마지막으로 형식적 경매를 통해 전체를 경매로 매각하여 지분 비율로 나누는 것이다.  

 4장 초보투자자를 위한 아파트 매매 접근법

부동산 관련 사이트 및 앱

부동산 현장과 관련하여 저자는 '우리 동네'와 '관찰'을 키워드로 내세우고 있다. 우리 동네를 중심으로 다른 동네를 관찰하다 보면 투자의 안목이 생긴다는 것이다. 그리고 '관찰'과 관련하여 학군, 교통, 마트를 고려해야 한다고 말한다. 그리고 투자지역 선정을 위해서는 공급, 수요, 미분양 추이, 전세가율(매매/전세 증감률)을 고려해야 한단다. 책에서 제공하는 '고집'과 KB부동산의 '시계열자료'를 활용하면 된다고 한다. 매수시기는 향후 공급이 부족하면서, 매매가 상승에 비해 전세가 상승이 가파른 시점을 찾으면 된다고 한다. 구체적으로 아파트를 선정할 때는 조인스랜드(joinsland.joins.com)의 테마 검색, 네이버 부동산, KB과거시세 조회를 참고한단다.
장기간 공급이 부족했으며, 향후 2년 동안도 공급이 부족하고, 매매가 대비 전세가격이 급등한 지역은 매수의 대상이다. 하지만 매도 시기는 판단하기가 어렵다고 한다. 그래서 매수할 때는 매도 시기의 주변 입주 물량까지 고려해야 한다고 한다.
지방 투자의 장점은 투자금이 적게 들고 전세가율과 월세수익률이 높다는 데 있단다. 그러므로 수도권이든 지방이든 매매가와 전세가가 붙어 있으며 향후 공급물량과 미분양물량이 적은 곳이면 투자 대상이 될 수 있다는 것이다.
※ 부동산 상승기에는 경매보다는 일반 매매가 더 낫다.

아파트 계약 시 문자 및 내용증명.hwp

 

5장 300만 원으로 시작하는 마법의 소액 투자법

이 장의 내용은 지분 경매를 토지 구입에 대한 사례들로 구성되어 있다. 토지와 지상 건물의 소유자가 처음부터 다른 경우에는 지상권이 성립되지 않는 경우에는 철거를 해야 한다. 이런 경우에는 건물 소유자와 협상을 하기가 쉽다고 한다. ☞농지취득자격증명서 발급과 토지 양도세 절세 방법(212쪽)
토지는 일반적으로 장기 투자 상품으로 본다. 그런데 저자는 토지 역시 장단기 투자가 모두 가능하다고 한다. 저자의 투자 사례를 활용하여 이러한 방식의 토지 투자를 실행해 보고 싶다.
☞ 토지 단기 투자의 틈새 물건-농업진흥지역. 토지 장기 투자의 나침반-국토종합계획과 도시기본계획(223쪽)
공유물분할이나 지상권 관련 물건은 셀프 소송이 가능하나, 위장임차인 관련 명도소송은 전문가의 도움을 받아야 한다. 낙찰가와 인수금액을 합쳐 시세를 넘지 않기만 하면 선순위 임차인이나 위장임차인이 있는 물건도 수익이 가능하므로 적극적으로 낙찰을 받아도 된다고 한다.

6장 먼저 준비하는 노후연금 셀프 설계법

농지연금을 이용한 토지 투자법은 일전에 다른 책에서 자세히 본 적이 있다. 저자는 아직 젊은 나이임에도 불구하고 토지를 이용한 연금투자법을 잘 알고 있는 걸 보니 신기하다. 공시지가가 시세보다 높은 토지가 농지연금 투자에는 아주 적합하다고 한다. 기본적인 자료는 농지연금포털(www.fplove.or.kr)과 한국농어촌공사(www.ekr.or.kr)를 통해 알아볼 수 있다고 하니 참고하면 좋을 것이다.
주택연금은 최후의 보루와 같으므로 가능하면 가입하지 않는 게 좋지만, 가입해야 한다면 주택 가격이 가장 비쌀 때가 적기라고 한다. 매입 방법은 지분이나 하자 있는 물건을 낙찰받는 방법이 가장 저렴하게 구입하는 것이라고 추천하고 있다.
마지막으로 저자가 추천하는 토지 투자 상품은 점포 겸용 단독주택이다. 이것은 청약을 통해 분양받는 것이 가장 좋은 방법이라고 한다.

After
저자가 자주 쓰는 '환장'이라는 말은 나에게 향수를 불러일으킨다. 동시에 92년도에 처음으로 분양받아 남보다 일찍 '내집마련'의 경험을 가지고 있음에도 불구하고, 형편 없는 투자 실력을 지니고 있음이 부끄럽기만 하다. 'knowhow'만큼, 'knowwhere'도 중요하다는 생각을 얼핏 해 본다. 92년 당시에 내가 저자처럼 전국적인 마인드를 가지고 있었다면, 아마도 과천이나 서울을 택했을 것이다. 만약이라는 가정은 역사나 개인 모두에게 불필요한 것이라는 걸 알지만, 못내 아쉬움을 떨칠 수가 없다.
나이가 들수록 예리함이 떨어진다. 익숙한 것에 만족하려는 경향은 농후해지고, 은근히 인정받으려는 마음에 흔들리기도 한다. 부동산 투자의 세계에 대해 잘은 모르지만, 이 속에도 동료애와 자존감 사이에 많은 사람들이 전문성을 키워가는 줄로 안다. 부디 이 책의 저자는 필명처럼 시루 속에서 콩나물을 키우듯 웃자람 없이 꿋꿋이 성장하여 많은 사람들에게 가르침을 주는 재능기부의 실천자가 되었으면 하는 바람이다.
이젠 그만 책을 덮고, '고집'으로 새로운 투자 세계로 입문해 보련다.

투자 격언
인간의 천성은 비슷하나 습관의 차이가 큰 차이를 만든다.(공자)
목표가 없는 사람은 목표가 있는 사람을 위해 평생 일해야 하는 종신형에 처해져 있다.(브라이언 트레이시)
오랫동안 꿈을 그리던 사람은 마침내 그 꿈을 닮아간다(앙드레 말로)
곤경에 빠지는 건 뭔가를 몰라서가 아니다. 뭔가를 확실히 안다는 착각 때문이다. 영화 <빅 쇼트 中에서>
파도를 만드는 건 바람이거늘. 영화 <관상 中에서>
쇠 하나를 두들겨 말굽으로 만들면 10달러이고, 못을 만들면 3,250달러이고, 이것을 시계의 부속품으로 만들면 250만 달러의 가치가 된다. <바보빅터 中에서>
자수성가한 사람이  숨김없이 진실을 털어놓는다면, 그것은 아마도 "나는 내 게으름, 무지와 싸우며 한 계단 한 계단을 힘겹게 올라 정상에 이르렀다."일 것이다. (제임스 톰)

** 참고 사이트
재개발 재건축
하우징 헤럴드(http://www.housingherald.co.kr/), 아유경제(http://www.areyou.co.kr)