[서평]‘엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿‘

엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿
부엉이날다 지음 / 메가스터디북스 / 2023년 3월

지금은 부동산을 살 때가 아니라

공부할 때입니다!

이 책의 Keyword : 발품, 월세, 빌라, 올수리, 갭투자, 입지, 개발확장성, 재개발, 꼬마빌딩

Before

이 책의 출판 소식을 듣고 감회가 새로워졌다. 드디어 내가 알던 현실 속 인물이 책의 저자가 되어 나타난 것이다. 혹시라도 내가 알고 있는 내용이 책에 담겨 있는지 확인도 해 보고 싶고, 또 그동안 저자의 내공과 해법이 얼마나 깊고 풍부해졌는지도 알고 싶어졌다. 그래서 책이 배송되어 오는 며칠 동안을 설레는 마음으로 기다렸다.

이 책의 저자 '부엉이날다'님을 알게 된 지는 7년이 조금 넘었다. 그 7년의 세월 동안에 많은 변화가 서로에게 있었다는 생각이다. 처음 '부엉이날다'님을 만났을 때만 해도 나는 풋풋한 부린이였다. 그래서 그녀가 알려 준 입지 분석과 물건 검색 방법을 통해 부동산에 대한 지식과 경험을 조금씩 쌓아갈 수 있었다.

우리가 살고 있는 시대는 누가 뭐라 해도 굉장히 치열한 자본주의적 논리가 펼쳐지고 있다. 공동체적 가치관이나 개별적 인격의 완성이 중요하다는 것은 두 말하면 입이 아플 정도로, 당연히 그것은 우리 삶의 기본이 되어야 할 것이다. 그런데 이제는 이러한 기본을 넘어 삶의 수준 자체를 높이기 위한 노력이 필요한 시점이다. 이러한 차원에서 신체적 DNA의 활성화뿐만 아니라 경제적 DNA의 성장 역시 그 중요성이 크게 조명 받고 있다.

이 책은 엄마의 경험과 삶을 고스란히 물려 받은 딸이 어떻게 그것을 자기화하여 발전시켰는지를 소상히 밝힘으로써 부동산 자체에 대한 소양뿐만 아니라 가족의 기능과 역할에 대해서도 알려줄 것으로 기대해 본다.

Reading

저자는 17년차 부동산 투자자로 원래는 웹디자이너와 기획자였다. 뜻하지 않은 가족사로 인해 발품을 기본으로 하는 소액투자 방식을 통해 수익을 꾸준히 올리는 형태의 실속 투자자가 되어야 했다. 블로그를 중심으로 활동하면서 경제적 난관 해결이 필요한 사람들에게 부동산을 통한 여유와 희망이 있는 삶의 길을 열어주고 있다.

저자의 부동산 인사이트는 엄마와 함께한 발품에서부터 비롯되었다.

'묻지마투자' 대신 성실하게 발품을 통해 단계를 밟아가는 원칙을 고수해 왔기에, 부동산 사이클이 변해도 결코 흔들리거나 불안하지 않았다.

이 책은 '엄마의 발품-모녀의 동행 발품-나의 홀로서기 발품-딸을 위한 발품 시크릿 노트' 등 네 번의 발품으로 구성되어 있다.

엄마의 발품 역사는 무려 30년 세월이다.

엄마의 발품 역사는 바로 우리나라 부동산 시장의 역사라고도 해도 결코 과장이 아닐 정도다.

종잣돈을 모으기 위한 간절함으로 내집마련에 성공했지만, 그 안락함은 부동산에 대한 가족의 무지로 금세 산산조각이 났다.

이사갈 집을 찾기 위해 엄마는 그때부터 발품을 팔기 시작했다. 그리고 일종의 갭투자를 경험했다.

"무조건 집값이 비싼 동네에서 살려고 애쓰기보다는 가정의 화목을 가장 우선으로 돌보는 것, 그것이 가장 중요한 교육환경이다."

엄마는 갭투자에 집수리를 통해 주택의 가치를 높이는 방법을 활용했다. 또한 엄마는 신용을 바탕으로 일종의 레버리지 투자까지도 했다. 그러나 이러한 레버리지를 활용한 투자법은 가족의 부도로 오히려 족쇄가 되어 돌아왔다.

그럼에도 엄마의 집수리 경험은 저자에게 낡은 주택에 대한 두려움을 없애 주는 자산이 되었다.

엄마는 구룡마을에서의 경험으로 고촌에서도 지상권 관련 딱지 투자를 했다. 그리고 이 과정에서 만난 토지 고수를 통해 땅을 매수하면서 큰 자산을 마련했다. 지역주택조합 아파트로 고생하면서 재개발 재건축에 대해 그다지 좋지 않은 인식을 갖게 되었다.

빌라로 월세를 받는 대신에 창고 부지를 사서 월세를 받는 방식을 선택했다. 땅에 관심이 많았던 엄마는 개발될 여지가 큰 땅들을 좋아했다. 김포, 대곡, 백석동 등을 높게 평가했다.

"누가 보아도 좋은 땅은 개발제한구역으로 묶여 있고 언젠가는 수용당한다. 따라서 개발제한구역 옆 도시 지역의 땅이나 지분이 있는 주택을 사는 것이 더 나을 수도 있다."

엄마의 가르침

부동산 투자의 기본은 티끌의 시간을 견디는 저축에서부터 시작된다.

머리로 넣은 정보는 시간이 흐르면 잊어버리지만, 내가 직접 발로 걸은 길은 잊히지 않는다.

부동산으로 벌어들인 돈은 다시 부동산에 묻어야 한다.

가족이나 지인과 거래를 하면 인연이 끊어지게 된다.

인부들이 독을 품으면 나의 집에 나쁜 일이 생기므로, 인건비는 절대 깎으면 안 된다.

투자란 남에게 과시하고 잘난 척하기 위해서 하는 게 아니다. 투자는 실속이다!

언제 위기가 올지 모르기 때문에 투자자에게 여유자금은 필수다.

돈은 사람이 벌어주는 것이다. 부동산에서 만난 대부분의 사람은 나보다 전문가다. 누가 나에게 귀인이 될지 모르니 사람에게 후하게 대해라.

투자를 할 때는 사람의 말만 믿어서는 안 되고 서류로 된 증거를 남겨야 해

그린벨트 땅은 건축허가가 안 나기 때문에 로또 같은 것이다.

빌라의 월세를 무시하지 마라.

지금 투자하지 못할지라도 가능한 한 많이 보고 다니면 기회가 반드시 온다.

투자에 건방져지면 신은 그 교만함에 벌을 내린다. 그러니 늘 겸손해야 한다.

투자란 다른 사람들도 벌게 해야 하는 것이다.

집에서 멀리 떨어진 곳에는 투자하지 마라.

갭이 적다는 이유만으로 사서는 안 된다. 하락기에 잘 버티고, 매도하기도 쉬워야 투자에 성공한다.

투자를 결정하기 전에는 중개사무소에 들어가지 마라. 오히려 비싸게 사는 행위가 된다.

사람들이 무시한다고 그 부동산을 절대 무시해서는 안 된다.

부동산에는 항상 사람이 있어야 한다. 개발호재는 그저 가능성일 뿐이다.

좋은 지하철 출구는 개발 확장성이 있는 곳이다. 산, 도로 등으로 막혀 있으면 편의시설이 들어오기가 쉽지 않기에 유동인구도 적다.

부자는 엉덩이에 많은 돈을 깔지 않는다.

개발할 땅이 많아 신축이 들어설 확률이 높은 곳에서는 시세차익을 기대하기 어렵다.

단독주택은 신경쓸 일이 많으모 집에서 먼 곳은 쳐다보지 마라.

재래시장이 활기를 띠고 있으면 입지가 괜찮은 곳이다.

갭투자와 수익형 부동산을 함께 가져가야 한다.

입지는 좋은데 재개발이 아직 추진되지 않은 곳에 투자했다가 재개발 바람이 불 때 팔고 나오는 것이 가장 좋다.

투자금이 적은 것보다는 쉽게 매도하는 것이 더 중요하다.

10년 이상 돈이 묶이더라도 힘들지 않은 자금을 묻어야 한다.

역세권과의 거리는 노인의 걸음으로 생각해야 한다.

부동산 투자의 고수는 많이 사는 사람이 아니라 많이 매도해 본 사람이다.

빌라의 입지 조건은 비싼 아파트, 학교(학원가), 전철역, 재래시장이다.

투자자는 온실보다는 사기꾼이 많은 곳으로 가서 투자의 리스크를 알고 대비하는 법을 배워야 한다.

방의 숫자로 집의 가치가 올라간다.

사람들이 말하는 말하는 정답이 아닌 자신의 해답을 찾아야 성공한다.

땅도 사람과 같아서 적당한 햇볕, 바람, 물이 필요하다.

땅은 내가 밟고 나오는 순간부터 오른다. 그러니 마음에 들었을 때 계약해야 한다.

엄마는 딸에게 물고기를 잡아주는 대신

훌륭한 낚시꾼이 되도록 이끌어 주셨다.

원룸에 월세로 살다가 문득 내집마련이 더 이익이라는 사실을 알고 복층 원룸 오피스텔을 구입하면서 부동산에 입문하게 된다. 그러나 한순간의 자만으로 계약한 남양주 아파트로 마음 고생을 한 이후로는 오피스텔 투자에 전념한다. 당시 사람들은 오피스텔을 무시했지만, 대단지 주거용 오피스텔에 대한 확신이 있었던 것이다. 실거주로 살게 된 투룸 아파트에서 부동산 시장의 사이클을 직접 경험하였으며, 꾸준한 발품을 통한 임장 덕분에 개발 호재가 많았던 평택에 아파트를 매수할 수 있었다.

김포에서도 서울 접근성과 입지가 우수한 지역의 1억 미만 빌라를 매수해서 차익을 보고 매도하는 등의 투자를 해 왔다. 빌라와 오피스텔도 그 지역의 아파트 가격이 오르면 함께 오른다는 사실을 감안한 투자 방식이었다.

3호선 원흥역은 8개의 출구를 갖고 있다. 출구별로 새로운 투자처를 제공해 주었기에 발품으로 입지 분석을 함으로써 오피스텔, 아파트, 지식산업센터 등 다양한 부동산 상품에 접근하는 경험을 쌓았다. 현재 실거주를 아파트보다 39평 오피스텔을 선택한 이유는 최소한의 돈으로 만족스러운 보금자리를 마련할 수 있는 데다가, 여유 자금으로 투자를 계속 진행할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

미사와 인천 등의 오피스텔과 도시형 생활주택 분양 및 투자 경험을 통해 수익형 부동산이 불경기에도 각광을 받는다는 사실을 확인하였다.☞오피스텔의 경우 원룸은 월세 위주의 수익형 부동산에 속하지만, 투룸 이상은 가족 단위의 주거가 가능하므로 차익형 부동산으로 볼 수 있다.

입지가 좋은 낡은 빌라를 저렴하게 사서 올수리를 통한 전세 임대로 플피 투자를 하는 방식을 실행했다. 김포의 고촌과 사우는 관리하기에도 가까운 지역이라 딱 제격이었다. 그런데 오래된 구도심에 위치한 낡은 빌라는 땅의 용도가 전답으로 되어 있는 경우도 많다. ☞등기사항전부증명서,건축물대장, 토지대장을 꼼꼼히 살펴야 한다.

아파트와 달리 빌라는 개별성이 너무도 강하다. 게다가 원룸, 투룸, 쓰리룸에 따른 입지와 수요가 각각 다르기에 발품의 필요성은 더욱 대두된다. ☞재건축 아파트 주변에 있는 쓰리룸 빌라는 이주 수요로 인해 가격 상승의 여지가 있다.

발품이 숲의 상태와 미래가치를 보는 것이라면,

시세 분석은 나무를 고르기 위한 단계이다.

나의 깨달음

술집과 모텔이 주변에 많으면 월세를 비싸게 받을 수 있다.

내 마음이 평온하지 않을 때는 실수할 확률도 높고 사기 당할 확률 또한 높다. 설사 기회를 놓칠지라도 평소보다 더 신중해야 한다.

지금의 땅 투자는 내가 누릴 수 있는 영화가 아니다. 자식과 후대에게 남겨주는 자산이다.

지도를 보고 사람들이 지금 무시하는 곳으로 가라. 그곳에 아직 드러나지 않은 원석이 있다.

부동산 투자란 자신의 마음을 믿고 가야 할 때가 의외로 많다. 생각이 너무 많으면 기회를 놓치게 된다.

새로운 신도시가 구도심의 학군과 인프라를 따라가려면 10년 이상이 걸린다.

재건축 투자란 긴 세월을 버텨야 하므로 필요에 따라서는 실거주할 수 있는 조건이어야 한다.

영구임대가 있는 아파트는 안 오른다는 것은 근거가 없는 속설이다.

마음 졸이는 투자보다 마음 편한 투자를 선택하여 평화롭게 살아야 한다.

지금 당장 투자하지 못할지라도 반드시 길 위로 나가야 한다. 발품은 절대 배신하지 않기 때문이다.

빌라 투자를 꺼리지만 욕심을 내려놓고 우선 1,000만 원만 벌겠다 생각하면 이보다 쉬운 투자는 없다.

부동산은 큰돈을 벌지 못할지라도 첫 번째 조건은 '입지'다.

좋은 입지란 서울 접근성이 좋고 개발 여지가 많은 곳이다.

돈복의 첫째 조건은 내집에서 평안과 만족을 얻는 것이다.

투룸은 가족들이 내집마련으로 구하는 입지에 있어야 한다.

사람들은 눈앞에 보이는 것만을 믿는다. 하지만 투자란 눈앞에 보일 때는 이미 늦은 것이다.

재래시장이나 마트에서의 소비가 활발하지 않은 지역에는 갭투자를 하는 것이 아니다.

빌라는 매도가 어렵기 때문에 특히 입지가 정말 중요하다.

재개발 바람이 불어 조합이 형성된 곳은 이미 값이 오를 만큼 오른 곳이니 사지 않는 곳이 좋다. ☞저자가 장기적인 재개발 투자보다는 빌라를 사서 월세로 수익을 내거나 단기로 차익을 보는 투자 방식을 선호하기 때문이다.

낡은 빌라에 투자할 때는 올수리할 경우 전세를 얼마나 받을 수 있는지 파악하는 것이 중요하다.☞이를 위해서는 전용면적은 조금 작지만 입지와 방의 개수가 비슷한 신축급 빌라의 전세가를 확인한다.

낡은 부동산에 투자할 때 수리 비용을 어설프게 아끼면 앞으로 나갈 돈이 더 많아질 수 있다.

직장인 수요가 많은 곳의 임대 시세는 빌라보다 오피스텔이 높다.

정비기반시설, 특히 도로나 상하수 시설이 확대된다면 개발 계획이 있을 가능성이 높다.

분석보다는 발품을 먼저 해야 한다. 분석은 촉에 확신을 더해 주는 것이다.

재건축·재개발 투자를 꿈꾼다면 지적도와 토지용도를 볼 줄 알아야 한다.

1종에 대단지 낡은 빌라가 있다면 도로를 기부 채납하고 종상향을 하는 게 가능하다.

인터넷 쇼핑이 활발해지면서 도심 접근성이 좋은 곳에 위치한 제조형 지식산업센터의 수요가 늘어난다.

재개발보다 구도심을 살리면서 옆에 들어오는 신도시가 훨씬 살기 좋다.

재개발 호재가 있는 빌라보다는 갭이 작고 수리 후 안정적인 임대수익과 꾸준한 시세 상승이 있는 빌라가 좋다. ☞투자의 목적이 조금씩 종잣돈을 모아 가는 방식을 선호하기 때문이다.

투자 근력을 키우는 데는 빌라 투자만 한 게 없으므로 젊은이들에게 빌라 투자는 매우 중요하다.

지인에게 절대 투자를 권해서는 안 된다.

최종 입지를 결정하는 것은 머리가 아니라 마음이다. 마음이 말하는 소리를 따라 관심 입지를 축소해 나간다.

발품의 순서는 숲(입지)에 대한 확신을 얻고 나무(매물)를 찾으러 가는 것이다.

동네 슈퍼에서 과일과 채소의 상태를 확인함으로써 그 지역 사람들의 성향을 알 수 있다.

강북구에서는 집을 투자 대상으로 보기보다는 진정 살고 싶은 공간인지로 봐야 한다.

집수리를 두려워하지 않으면 싸게 매수할 수 있는 괜찮은 집이 생각보다 많다.

부동산은 사람들의 기대감이 높을 때 잘 팔리기 때문에 적당히 벌고 나올 생각을 해야 돈이 묶이지 않는다.

동선 체크는 아파트와 상가 투자의 기본 요소이다.

호재 관련 투자를 하려면 어떤 대상을 수요로 할 것인지 먼저 결정해야 한다.

'어디가 오를까?'보다 '실거주자들은 무엇을 원할까?'를 생각하라.

넓은 땅을 공동으로 구매한 후 필지를 나누어 등기를 분리하면 땅을 싸게 살 수 있다.

개발 정보를 알고 미리 선점하려면 해당 지역의 지역신문을 챙기는 것이 좋다.

판교와 강남 등 직주근접이 가능한 곳이 좋은 입지이다.

상가가 공실이 된 이유를 분석하면 상가 투자의 큰 공부가 된다.

학원가나 먹자골목, 관공서 앞에 있는 근생상가와 상가주택은 공실이 거의 없다.

부동산 투자의 끝에는 상가나 상가주택, 꼬마빌딩에 정착하게 된다.

법인은 개인보다 유지 비용이 더 들기 대문에 계속적인 매출 발생이 필요하다.

상가 투자는 주택 투자보다 더 긴 호흡으로 품고 가야 한다.

엄마가 가르쳐 주신 발품은 분석이 아니라 사람을 보는 것이다."

공인중개사 자격증 취득은 엄마가 아닌 새로운 멘토들을 만나는 계기가 되어 주었다.

투자금이 많이 들어가는 상가와 오피스 대신 선택한 지식산업센터는 소액투자로 월세를 받을 수 있는 상품이었다.

김포 사우동은 구도심 상권의 중심이면서도 주변의 신도시로 인해 입지가 더욱 좋아지기에 관심을 갖게 되었다.

2018년까지 해 왔던 오피스텔과 낡은 빌라 위주의 투자에서 2019년부터는 아파트 투자에 집중했다.

다주택자 규제를 피해 설립한 법인을 통해 다양한 방식의 투자를 할 수 있게 되었다.

항아리 상권 찾는 방법

1. 아파트숲 면적 대비 상업지 면적을 확인한다.

2. 상업지 외에 상가주택, 근생상가, 단지 내 상가의 규모를 확인한다.

3. 근생상가와 상가주택들도 상업지 범위에 포함해야 한다.

"내 꿈은 미니 재건축으로

꼬마빌딩을 직접 만드는 것이다."

딸을 위한 시크릿 노트

부자가 되려면 투자보다 마음이 먼저 준비되어야 한다.

꾸준히 지도를 보고 자주 발품을 팔아야 한다.

발품으로 먼저 느낌을 키우고 난 후에 분석을 해야 한다.

지금의 호재보다 불편함이 바뀔 가능성에서 미래의 호재를 찾아라.

매수할 때는 오래된 터줏대감 '임대의 여왕' 부동산을, 매도 시에는 새로 오픈한 열정적인 중개사가 좋다.

투자는 똑똑한 사람보다 빠르게 행동하는 사람이 성공한다.

첫 투자는 낡은 빌라 투자로 시작해라.

부동산 투자는 쉽게 많이 버는 것보다 오랫동안 잘 지킬 수 있느냐가 관건이다.

리스크를 대비할 줄 알아야 투자에 성공할 수 있다.

긍정적인 사람을 만나기 위해 노력하고, 자신의 마음을 너그럽게 해야 한다.

매수할 때는 매도 타이밍과 가격을 미리 결정해 두어야 한다.

재건축, 재개발 투자는 적당한 시기에 매수해서 바람이 불 때 팔면 된다.

50세 이후에는 월세를 받아 취미를 즐길 수 있어야 한다.

자산을 지키는 투자는 멈추지 말고 계속해야 한다.

다른 이들이 탐욕스러울 때 두려워하고 다른 이들이 두려워할 때 탐욕스러워져라.(워런 버핏)

투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려 있다.(피터 린치)"

After

지금까지 부동산에 대해 공부하고 경험하면서도 아쉬운 부분이 있다. 정말로 살고 싶은 곳에 전세를 안고 미리 사 두는 갭투자를 해 보지 못했다는 것이다. 적은 수익도 고마운 마음으로 받아들이면서 차근차근 쌓아 올리는 마음을 가져야 하는데, 현실을 도외시하고 너무도 큰 목표를 꿈꾸었던 탓이기도 했다. 그러한 아쉬움을 이 책을 읽으면서 많이 해소할 수 있었다.

또한 책을 읽으면서 부동산 투자라는 것이 거창한 것이 아니라 자기 삶을 바꾸기 위해 소소한 관심과 부단한 노력이라는 것을 확인할 수 있었다. 특히 자본금이 넉넉하지 않은 젊은 투자자나 실수요자라면 자신만의 원칙을 세우고 그것을 철저히 지키고자 노력하는 저자의 투자법을 배우고 실천한다면 자신도 모르는 사이에 훨씬 더 발전된 지점에 가 있을 것이라 확신한다. 누구나 큰 부자가 될 수는 없으며, 또한 그러한 욕망을 꿈꿀 필요도 없다. 자신과 가족이 살아가는 데 있어서 반드시 갖추어야 할 기본 여건과 환경을 마련하기 위해 노력하는 과정 그 자체가 훨씬 소중한 것이다. 우리는 결코 골인 지점만을 바라보면서 인생을 사는 것이 아니다. 살면서 보람과 소망을 실현하는 기쁨과 환희의 순간이 훨씬 더 중요하다. 우리 삶 자체도 그렇고, 부동산을 비롯한 자산 투자도 모두 그러한 차원에서 볼 일이다. 죽을둥살둥 바둥대듯 절박한 모습보다는 넉넉한 준비와 차분한 실행을 통해 게임을 즐기듯 여유로움 속에서 이루어져야 한다고 본다.

책을 읽으면서 엄마와 딸이 얼마나 치열하게 성실하게 살아 왔는지를 마치 눈앞에서 목격하는 듯해서 가슴이 뭉클했다. 역시 내가 알고 있었던 저자의 모습 그대로였다. 물론 삶의 이정이나 투자 스타일이 나하고는 사뭇 다른 부분이 많지만, 열심히 살아온 과정만큼은 많이 배워야겠다는 생각을 해 본다. 그리고 책에 나오는 지역 중에서 평소 관심을 갖지 않았던 일산 주변의 3호선(원흥역)과 경의중앙선(곡산역) 역세권을 자전거를 타고 누비면서 가볍게 임장해 보고 싶다는 생각이 불현듯 떠오른다.