대주단이란 무엇인가
이 책에는 여러 차례 ‘대주단‘이라는 용어가 등장한다. 일반적인 사회생활에서는 잘 쓰이지 않는 용어이지만, 아파트 분양 사업에서 대주단의역할은 때로 결정적이다.
특히 덕이지구와 같이 분양 분쟁이 발생하면 최종 키는 시행사도 아니고 대주단이 쥐게 되는 경우가 종종 있다.
조금 더 상세히 알아보자.
1. 대주단의 정의
대주단이란, 하나의 대규모 개발 사업에 자금을 빌려주는 여러 금융기관들의 집합체를 말한다. 즉, 은행 한 곳이 아니라 여러 은행·금융기관이공동으로 돈을 빌려주는 구조이다.
그럼 왜 대주단이 필요한가. 대단지 아파트 분양 사업은 보통 수천 세대를 짓는 사업으로 사업비는 수천억에서 수조 원에 이르고, 공사를 마치고 자금 회수까지 수년이 걸린다. 따라서 단일 은행이 전액을 부담하기엔 위험이 너무 크기에 위험을 나누고 자금을 분산시키기 위해 여러 금융기관이 ‘단체‘로 대출에 참여하게 된다. 이 집단이 바로 대주단이다.
대주단은 보통 대표 대주를 맡는 주관 은행과 공동 대주 은행들로 구성된다. 여기에는 은행은 물론이고, 증권사, 보험사, 저축은행, 상호금융(산협, 새마을금고 등) 등이 참여한다. - P-1
2. 대주단과 PF(Project Financing)
대주단이 마련하는 지금이 바로 PF이다. 어떤 프로젝트를 수행하는 자금을 말한다.
그런데 대부분의 대출은 돈을 빌리는 사람이나 법인의 신용에 따라 결정되지만, 아파트 건설 사업에서 PF 대출은 시행사의 신용이 결정적인 것은 아니고 해당 분양 사업 자체의 수익성을 담보로 대출이 이루어지는 성격을 지닌다. 즉, 아파트 분양이 잘되면 대주단은 원리금을 회수하지만, 분양에 차질이 생기면 대주단이 위험을 떠안는 것이다. 그래서 대주단은 분양·공사·준공 일정에 극도로 민감하게 반응한다.
3. 대주단의 강력한 권한
분양 사업에서 실질적 ‘최종 권력자‘는 종종 시행사도, 시공사도 아니다.
만약 분양 사업이 계획대로 되지 않고 차질을 빚으면 대주단은 자금 집행•중단, 공사비 지급 보류는 물론이고 시행사 교체 요구, 시공사 변경 요구도할 수 있다. 유사시 사업장 관리권을 행사하는 것이다. 그래서 실무적으로는 시행사가 망해도, 대주단이 살아 있으면 분양 사업은 지속된다.
4. 계약자(분양자)와 대주단의 관계
계약자는 분양 계약을 시행사와 체결하지만 계약자의 돈(분양 대금)을 사실상 관리하는 주체는 대주단이다.
계약자는 대주단과 직접 계약 관계도 아니고 문제가 발생했을 때 대주단에 직접 책임을 추궁할 수도 없다.
그만큼 대주단은 권한은 크고, 책임은 없는 구조가 된다.
이 점이 분양 분쟁의 구조적 불평등을 만든다.
5. 시공사가 대주단에 포함되는 경우?
원칙적으로 시공사는 대주단의 ‘일원‘이 아니다. 대주단은 금융기관이 - P-1
・고 시공사는 사업 수행자이기 때문이다.
역할과 이해관계가 다르기 때문에 원칙적으로 분리한다.
그런데 예외가 있다.
시공사가 ‘대주단 성격‘을 띠는 케이스들은 다음과 같다.
1) 시공사가 후순위 대주로 참여하는 경우: 시공사가 공사비 일부를 현금으로 받지 않고 후순위 대출 형태로 전환하는 경우이다. 시공사 역시 이 사업에 받을 돈이 있기 때문에 대주의 하나가 되는 셈이다.
2) 시공사가 지급보증• 책임준공을 제공한 경우:
대주단이 PF 대출을 해 주면서 시공사에게 책임준공 확약, 공사 중단 시 손해배상, 추가자금 투입 의무 등을 요구하는 경우가 가끔 있다.
이 경우 시공사는대주단의 사실상 이해 공동체로 사업 실패 시 금융 리스크를 직접 부담하기에 대주단과 한 배를 탄 구조가 된다.
3) 시공사가 계열 금융사를 통해 참여한 경우:
이는 대형 건설사들이 종종 사용하는 방식인데
예컨대 건설사 계열 증권사·캐피탈사가 PF 대주단에 참여하는 경우이다.
이때 시공사는 우회적으로 대주단의 일원으로서 역할을 할 수가 있다. - P-1
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