•파밀리에 아파트 단지 계약자들이 서명한 계약서에는 입주 예•정일이 ‘2010년 12월‘로 명시되어 있다. 통상적으로 2010년 12월31일까지 입주 가능하다는 의미다.
또한 계약서에는 예정 입주일로부터 3개월이 도과하면(즉 준공 승인이 나지 않아서 계약자들이 입주할 수 없는 상황이 3개월 지속되면) 약정 해제권이 발생한다고 적혀 있다.
2011년4월 1일 0시가 되면 계약자는 약정 해제권을 갖게 된다. 시행사와의 대결에서 계약자들은 매우 유리한 위치를 점하는 것이다.
4월 1일부터 계약자는 분양 계약을 해제해도 되고 계약을 유지한다 해도 입주가 지연된 기간에 대한 지체 보상금을 요구할 수 있어 어느 쪽이든불리하지 않다.
반면에 시행사나 시공사 입장에서는 최악의 상황일것이다. - P-1
"기획 소송 변호사들의 달콤한 말에 현혹되면 절대로 안 됩니다.
일단 우리는 잔금 30%를 가지고 있으니 이를 무기로 잔금을 거부하면서 손해배상 소송을 진행하면 됩니다.
계약 해제는 나중에 전략적으로 최종 카드로 써먹을 수 있습니다.
입주가 1년 지연된다고 해서 계약 해제 판결을 내리는 경우는 눈을 씻고 봐도 찾아보기 어렵습니다.
판례가 그렇습니다." - P-1
법을 상징하는 여신은 ‘디케‘이다. 그리스 신화에 나오는 디케는 최고의 신인 제우스와 질서의 여신인 테미스 사이에서 출생한 딸이다.
그리스 신화에서 디케가 상징하는 것은 오늘날과 같은 ‘법전‘에 국한되는 것이 아니었다.
여신 디케는 인간 사회의 정의, 도덕적 정당성, 공정한 분배, 불의에 대한 고발과 응징을 상징한다.
즉, "법 이전에 존재하는 정의와
사람이 마땅히 지켜야 할 도덕적 기준"을
관장하는 신이었다.
지금 한국의 서초동 대법원에도 디케 여신상이 놓여 있다.
그런데 15년간 아파트 분양 투쟁을 하면서 내가 느낀 오늘날 한국의 법률 체계는 디케 여신의 미덕과는 한참 거리가 멀다.
파밀리에 단지 법정 투쟁 과정에서 만난 법률의 의미는 다음과 같은 것들이다.
"법은 지켜졌지만 정의는 사라진 상황,
제도는 작동하지만 윤리는 붕괴된 현실,
합법을 외치지만 서민들의 눈물은 사라지지 않는 부 - P-1
당한 구조‘
이제 아파트 분양을 둘러싸고 법이란 것이 어떻게 작동하는지살펴보자. - P-1
500세대 모두를 상대로 개별 소송을 동시에 건 것은 결국 수임료 때문이었다. 앞에서 말했듯이 이창헌 변호사는 관재인 선임 당시 법무법인 ‘율우‘ 소속이었다. 그는 우리가 낸 채권 확인을 해 주지 않고, 3년여 동안 질질 시간만 끄는 동안에 율우를 나와 자신을 대표로하는 법무법인 ‘지헌‘을 새로 만들었고 이 500개 개별 소송의 법무대리를 자기 법인에 맡겼다.
이렇게 되면 이창헌 변호사는 파산관재인 보수와 별도로, 소송 사건 하나씩마다 960만 원의 수임료를 파산재단으로부터 받을 수 있다. 500세대를 계산해 보면 그 수입만 무려48억 원에 달한다.
지난 3년간의 이해할 수 없었던 움직임이 무엇을노린 것이었는지 대번에 파악되었다.
시행사 파산 이전에도 모든 법과 제도가 계약자보다는 시행사나 시공사 그리고 대주단에 유리하게 적용된다는 것을 절감했지만,
파산법 아래에서는 그 수준을 넘어서 아예 법률 전문가 그들만의 리그가 펼쳐진다는 것을 소름 끼치게 깨달았다.
애초에 자기 집을 갖기 위해 계약한 계약자들과 시행사 간의 대립에서 법원이 중립이라는 이름 아래, 그리고 ‘계약은 존중되어야 한다‘는 민법 정신을 내세운 잣대에 의해 계약자는 늘 불리한 처지에서 임해야 했다.
그런데 파산법 영역에 오면 이제 공급자와 소비자 간의 분쟁이라는 엄연한 쌍방 대립 구도도 사라지고,
오직 파산한 회사의 채권 회수가 최고의 목적이 된다.
이 구도에서는 계약자는 분쟁의 주체라는 사실은 사라지고
오직 채권 회수 대상으로 남는다.
이것이
‘깡패법‘ 이라고 불리는 파산법의 본질이다. - P-1
더구나 그 관리를 맡은 파산관재인이라는 존재는 계약자들의 안타까운 현실 따위는 아랑곳하지 않고 채권 회수를 넘어 자기 사익을 불리기 위한 행위를 태연자약하게 벌인다.
관재인이 소송을 하면서 자기 법무법인을 담당 법무 대리인으로 내세운 것은 상식적으로•보면 말도 안 되는 분명한 내부 이해관계 충돌이겠건만, 법을 무기로 휘두르는 전문가들에게는 그런 상식이 통하지 않는다.
어떻게든 대항해 보기 위해 꾸린, 아군이 되어야 할 변호사들은 그저 재판 관행, 승소율만 따지면서 재판에 쉽게 임하려 한다.
패소해도 그들은 아무 책임도 지지 않으며 재판 진행 과정에서 의뢰인에게 조금만 서운한 점이 있으면 무책임하게 손을 떼어 버린다. 정직하고 실력있는 변호사를 임명하기만 하면, 그들이 해박한 법 지식을 동원해 알아서 사건을 장악하고 재판을 승리로 이끌 비장의 카드를꺼내드는 일은 드라마에서나 나오는 것이다. 현실은 전혀 다르다.
소송 당사자가 법적 공방의 전 과정을 완전히 파악하고
재판 준비에 자신의 삶과 영혼을 갈아 넣어야만
변호사들이 간신히 거기에 맞춰 움직인다.
이것이 ‘그들만의 리그‘가 아니고 무엇인가.
이 진흙탕 싸움판 한복판으로 떨어지기 전까지
나는 법이 이 사회의 보루로서 최소한의 상식과 공정함으로 운영된다고 믿었었다.
겪어 보니 그건 완전한 착각이며 무지였다.
디케 여신은 눈을 감았다. - P-1
지체상금이 현실적 보상이 되지 못하는 이유
시행사가 계약서에 명시한 입주 예정일까지 공사를 마치지 못해 계약자들이 입주를 하지 못하게 되면 계약자들은 지체상금을 청구할 수 있다.
그런데 이 지체상금이란 것도 내용을 뜯어보면 계약자들에게 결코 유리한 구조가 아니다.
1. 입주지연 시 계약자가 실제로 입는 손해입주 지연 시 계약자가 겪는 현실 손해는 다음과 같다.
먼저 금전적 손해는 이중 주거 비용, 기존 전·월세 유지 또는 신규 임차 비용, 이사 · 보관비용, 이사 일정 변경에 다른 비용, 중도금 대출 이자 비용 등이 발생한다.
이외에도 여러 현실적 손실이 발생하는데 생활 불안정, 학군. 직장.
통근·자녀 교육 문제, 실거주. 매도. 임대 등 자산 운용 계획이 모두 불확실해지는 데서 오는 기회비용 상실 등도 있다.
그런데 이 모든 손해는 지체상금 산정에 포함되지 않는다.
2. 지체상금은 어떻게 계산되나
분양 계약서에 규정되는 입주 지체상금은 대체로 다음과 같이 계산한다.
*산정 기준: 미납 잔금 연 10~15% 내외 지연 일수
여기서 중요한 점은 지체상금은 분양가 전체가 아니라 ‘잔금‘ 기준이 - P-1
라는 점이다.
예를 들어 분양가 8억 원인 아파트가 계약금 10%, 중도금60%, 잔금 30%로 잔금 2.4억 원인 구조라 할 때 지체상금을 연 10%로가정하면 지체상금은 연간 약 2,400만 원, 월로 계산하면 월 약 200만원 수준에 불과하다.
1항에서 살펴본 계약자의 많은 금전적, 생활적 피해를 고려하면 미미한 금액이어서 계약자는 이 돈을 받아도 실질적인 보상을 체감하지 못한다.
결론적으로 지체상금은 법적으로는 손해배상이지만, 계약자에게는 실질적 보상 기능은 매우 제한적이고
현실적으로는 ‘위로금‘ 수준에 불과하다.
- P-1
뭐 정의감이 대단해서가ㅈ아니고, 내 재산을 지키기 위해서,
한편으로는 대놓고 사기치는 놈들 앞에서
고개 숙이기 싫어서 싸우다 보니까 여기까지 왔네요.
멋모르고 달리는 호랑이 등에 올라타서
내리지도 못하는 상황인데
어쩔 수 없이 끝이 어디인지 가봐야겠군요. - P-1
2008년 4월 시행사의 허위 광고에 속아 분양 사기를 당했다는 사실을 파악
2008년 11월 입주자협의회 회장으로 선출
2011년 3월 시공사의 부실 공사에 항의하여 고양시청 앞에서 촛불시위 개최
2011년 7월 시행사를 상대로 채무 부존재 소송, 잔금상계 소송을 제기
2012년 2월시행사, 입주자협의회의 요구를 수용한 합의서를 작성
◉ 2014년 7월 시행사 파산
2015년 1월 시행사의 세금 미납액을 입주민에게서 받으려는 국세청의 회유와 압박)
2018년 10월 파산관재인이 입주 합의세대 전원에게 잔금 청구 소송을 제기)
2019년 8월분양 계약 해제 확인 청구 소송에서 승소)
2023년 11월 파산관재인, 입주자협의회, 시공사의 최종합의 체결
2024년 4월 15년 만에 아파트 소유권 등기 마무리 - P-1
내 집 마련의 꿈 앞에는어떤 함정이 도사리고 있는가
이것은 선분양제도를 앞세워 시민의 희생을 강요해 온
우리나라 주택 분양 시장의
구조적 모순에 대한 강력한 고발이다 - P-1
단순한 분양 투쟁기가 아닙니다. 아파트 공화국 대한민국에서 평범한 소시민이 가족의 보금자리와 인간의 존엄을 지켜낸 과정을 생생하게 소개하는 위대한 승리의 기록-권용태 / 입주자협의회 운영진입니다.
이 책은 대한민국 부동산 시장의 부끄러운 민낯과 분양 시스템의 치명적인 허점을 생생하고도 가감 없이 담아냈습니다. 언제든 나와 내 가족에게 닥칠 수 있는, 우리 모두의 이야기입니다.-김영환 / 제22대 국회의원
검사로 일하던 시절보다, 국회의원으로 일하던 시절보다 이종수 회장과 함께 투쟁하던 시간이 더욱 값지고 보람찼습니다. 그와 함께 쓴 명예로운 투쟁의 기록을 여러분에게 기쁜 마음으로 공유하고 싶습니다.-박준선/ 제18대 국회의원
Γ5475일, 집으로 가는 먼 길은 드라마 같은 다큐멘터리입니다. 어째선지 이 이야기가 드라마나 영화로 제작될 것 같은 예감이 듭니다. -송수근 / 전 문화체육관광부 제1차관
정의가 살아있음을 몸소 증명한 저자에게 경의를 표하며, 이 책이 한국 사회의 경제 정의를 실현하는 소중한 초석이 되기를 기대합니다.
-이태한/ 전 대통령비서실 사회수석비서관장장
15년의 싸움 끝에 마지막 재판에서 승리하는 장면을 보며 눈물이 핑 돌았다. 이 책은 평범한 사람들이 평생 꿈꾸는 ‘수도권 신축 아파트‘라는 달콤한 상품이 어떻게 거대한 카르텔과 구조적으로 엮이는지, 건설 카르텔이 어떻게 서민의 주머니를 강탈하는지 저나라하게 고발한다.-조정흔/경제정의 실천 시민연합 토지주택위원장 - P-1
코너에 몰린 시행사
잔금 상계 소송, 채무부존재 소송을 제기하기 이전에 우리가 법원에 제기해 놓은 손해배상 소송을 살펴보면 모두 네 가지였다.
첫째, 허위, 사기 분양 홍보에 대한 손해배상 청구 소송-이는 시행사를 대상으로 제출한 가장 원천적인 손해배상 소송이었다. 제2자유로 덕이IC 홍보, 영어마을 실시 등이 모두사기 홍보였고 이로 인한 계약자들의 손해를 배상하라는 소송.
둘째, 지체 보상금 청구 소송-시공이 늦어지면서 입주가 3개월 지연된 데 대한 지체 보상금 청구.
셋째, 시공 하자 손해배상 청구 소송-모델하우스와 다른 자재 사용, 오시공과 미시공에 따른 제반하자를 손해배상하라는 소송.
넷째, 부진정연대 손해배상 청구 소송-고양시청, 대주단은행, 시행사, 시공사 모두 연대하여 계약자를 기망하고 손해를 끼쳤다는 논리로 고양시청을 주 피고로 하여 손해배상을 연대해서 책임지라는 소송이다. - P-1
-이 소송은 연대한 지방정부, 대주단은행 8곳, 시행사 드림리츠, 시공사 신동아건설 가운데 누가 됐든지 간에 한 군데서라도 책임을 져야 한다.
우리가 피고로 명시한 기업 및 기관(자치단체) 모두가 책임을 모면할 수 없으므로, 그들끼리 서로 책임을 따지고 견제할 수밖에 없는 상황을 조성하는 아주 비상한 비책이었다.
이같이 총 네 가지 소송을 진행했지만 비용은 변호사 수임료, 인지대, 송달료 등을 모두 합쳐서 가구당 160만 원에 불과했다.
700가구가 참여한 대규모 소송이었음에도 불구하고 비용이 이렇게 저렴할 수 있었던 것은 각 소송을 따로 나누지 않고 우리가 선임한 변호사들이 동시 진행을 했고, 또 각 소송에 필요한 증거 수집, 대안논리 마련 등을 오랜 시간에 걸쳐 내가 직접 주도함으로써 변호사들의 시간과 비용을 절감했기 때문이다.
같은 시기에 별도로 제기된 분양 계약 해제 기획 소송에는1,000가구가 500만 원씩의 수임료를 납부했던 것과 비교하면 정말 가성비 최고라 하지 않을 수 없다.
처음에 우리를 우습게 보고 ‘할 테면 해보라‘라고 자신만만하던 드림리츠 측은 시간이 갈수록 당황하는 기색이 역력했다.
그들은 잔금 연체이자 카드를 들이미는 순간 우리 회원들이 사분오열되면서 백기를 들 거라고 자신했었다.
그도 그럴 것이 한국에 아파트 분양사업이 시작된 지 70년 동안 잔금 납부를 거부하면서 투쟁한 계약자 - P-1
도 갖게 되기 때문이다.
또 한 장의 벽돌을 쌓다
돌이켜보면 15년여의 아파트 투쟁에서 어떤 회심의 결정적 한 방이 승리를 가져다주지는 않았다.
법과 제도, 자본의 논리 모두에서 열세인 계약자들에게 그런 강력한 핵무기가 주어질 리는 없다.
대신 우리는 시련 속에서도 장기전을 버텨 내고 승리할 수있는 단단한 벽돌을 꾸준히 하나씩 쌓아간 셈이다.
그 첫 번째 벽돌은 시행사를 상대로 ‘중도금 무이자‘를 관철한 것이었다. 회원들에게 ‘우리 한 사람, 한 사람은 개인에 불과하지만 뭉치면 시행사와 시공사를 상대할 만하겠구나‘ 하는 첫 승리감을 안겼다.
두 번째 벽돌은 공사 감시와 입주 거부 투쟁이었다. 부실 공사 현장을 낱낱이 기록하고 공사를 감시하면서 회원들은 각자 자신의 보금자리를 두 눈 똑똑히 실물로 마주하고 제대로 된 집을 갖겠다는 투쟁 각오를 다졌다. 또한 시행사가 일방적으로 정한 입주 마감일을 무시하고 입주 거부 투쟁을 벌임으로써 싸움의 주도권을 우리가 갖겠다는 의지를 높일 수 있었다.
전체 계약 세대의 3분의 2가량이 이 시기를 전후로 백기를 들고 입주하거나 기획 소송으로 노선을 정하면서 끝까지 투쟁하는 집단은 우리 협의회만으로 축소되기는 했지만, 그럼에도 투쟁 결의는 높았다. - P-1
세 번째 벽돌은 역시나 ‘잔금 상계‘ 비책이었다. 이 전략이 없었다면 시행사의 연체이자와 신용 등급 하락 위협에 버틸 수 없었을 것이다. 잔금 상계책은 우리와 시행사를 대등한 위치에 서게 해주었다.
정기적인 투쟁이 가능하게 만든 담보라고 할 수 있다.
네 번째 벽돌은 시행사보다 유리한 조건으로 입주 합의를 끌어낸 일이다. 원했던 것은 아니지만 입주가 지연되면서 우리 회원들은 경제적으로 심리적으로 매우 불안할 수밖에 없었는데, 합의서가 마련됨으로써 머리를 숙이지 않고 당당히 입주해서 편하게 살면서 장기적인 법적 투쟁에 임할 수 있는 토대가 되었다.
다섯 번째 벽돌은 시공사 신동아건설의 하수인 노릇을 하던 ‘임시 회의‘를 무력화시킨 일이었다.
이 일은 아파트 투쟁 본령과는 거리가 있지만, 장차 우리가 살아갈 터전이 상식적이고 공정하게 돌아가도록 하는 정지 작업이기도 했다. 그때까지 먼저 잔금을 다 내고 입주한 주민들은 우리를 색안경을 끼고 보는 경향이 존재했다.
하지만 협의회가 주도하여 주민총회를 열어 아파트 단지를 정상적으로 운영 관리하고, 하자보수 청구의 물꼬를 트면서부터 우리를 보는 시선은 크게 달라졌다.
물론 그로 인해 나는 앞에서 언급한 바와 같이 1년 넘게 고발과 경찰, 검찰 수사에 시달려야 했고 개인 사업은 완전정체에 빠졌으며 건강이 악화되는 뼈아픈 유탄을 맞기도 했다.
여섯 번째 벽돌은 파산 직전의 드림리츠로부터 받아 낸 ‘계약 해제 확인서‘였다. 입주 합의서와 계약 해제 확인서 모두 우리가 진행한 소송에서 대주단이 동원한 막강한 변호사 진용을 무력화시키는 - P-1
강한 파괴력을 지녔다.
이 이후로도 우리가 쌓은 벽돌은 꽤 많다. 나머지 장에서 하나찍 살펴볼 것이다. 어쨌든 이처럼 협의회는 단번에 어떤 획기적인 대승을 거둔 것은 아니지만, 끈질기게 싸워 실사구시적으로 필요한 것들을 하나씩 따내면서 차근차근 벽돌을 쌓아 종국에는 아주 강력한진지를 만들어 갔다.
하지만 정말 뜻대로 되지 않는 일이 하나 있었으니 그것은 바로 이 싸움의 최종 승부를 가릴 법적 공방이었다. 너무도 복잡하고 전문적일 뿐만 아니라, 역시 평범한 시민을 위한 것이 아니라 ‘법 기술자 그들만의 리그‘로 펼쳐진 이 법적 공방에 대해서는 다음 장에서 차근차근 설명하기로 하겠다. - P-1
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