평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까? - 젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결
서울행복지킴이 외 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

부동산 투자에 대해 가지고 있는 생각들은 다 다르다. 10인의 건물 재테크 성공 사례는 핵심만 간단히   그들의 이야기가 짤막하게 포함되어 있어 설명이 길어 지면을 할애하는 단점을 줄인 책이다. 책을 읽다 보면 작가가 하는 말 중 나에게 대입시키기 좋은 부분을 발견하게 되는데, 공동 작가 10인의 글은 나의 현재 상황에 맞춘 부분만을 찾아 읽어볼 수 있어서 더 좋다. 실용서적이나 경제 서적에는 공동작가가 모여 한 주제를 다룬 글이 특히나 더 유용한 듯 보인다. (더불어 책 속의 책 [ 하락장에도 상승장에도 소자본으로 건물주되는 실전 꿀팁]은 책의 가치를 더더욱 높여준다.)

아파트 분양과 미분양 물건은 "서울행복지킴이"작가의 주제이기도 하다. 다가구 주택인 층간소음과 주차문제로 아파트를 알아보던 중 처음으로 자신의 집을 장만한 계기가 윗집의 층간 소음 트러블 때문이었다고 하니, 어려움에서 유를 창조한 게 아닌가 싶다. 

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우리 나라 사람들이 새것을 좋아하고, 자가 보급률도 50%정도 밖에 되지 않았으며, 또한 전세제도로 인해 언제든 매수자로 전환될 사람들이 많다는 것, 게다가 주변 시세보다 저렴한 '분양가 상한제'가 적용되었다는 점도 본 아파트를 매수하게 된 주된 이유였다.

2006년 4000만원으로 다가구주택 전세를 살기 시작해 2010년 성동구 7억원 아파트 현재 20억 시세를 갖기 까지의 <내 돈없이 투자할 수 있는 수익형 부동산>의 이익과 방법에 대해 설명하는 공동저자 '서울행복지킴이' 작가의 글을 시작으로 공동저자 '정설'과 '라이언79'는 점, 선, 면을 통해 규모에 따른 부동산 투자방법을 설명하고, 청약의 중요성을 설명하는 '빅토리아'와 '고고고'작가의 글이 이어진다. 

대부분의 작가들이 공통적으로 하는 방법에는 상가 투자가 빠지지 않았다. 이는 대출의 규제가 심하지 않아 대출이 80%가능하다는 점을 투자시작으로 두기 때문이었다. 

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자기 돈이 10억원이 있다면, 50억 건물도 살 수 있다. 84 m2 서울 아파트 15억원 이상은 대출이 1도 되지 않는다. (2022년 10월 기준) 그리고 다주택자가 되면 종부세 합산까지되어 세금 압박도 크다. 하지만 자기 자본 15억원을 가지고 있다면 이론적으로 75억원 건물도 살 수 있다는 결과가 나온다. 

아파트를 가지고 있을 시에는 그 담보물을 가지고 추가 대출이 가능하니 수익형 부동산으로 주택보다 대출이 많이 받을 수 있다는 것이다. 실제 작가 "서울행복지킴이" 는 시가 20억원의 자가를 11억원에 전세로 두고, 월세를 선택했으며, 집을 활용한 돈을 건물 투자로 사용했고, 작가 "라이언79"는 부동산 신탁등기를 활용한다. 

*부동산신탁등기 " 신탁자(수탁자)를 끼고 담보대출을 진행하는 경우 수탁자는 등기권리자가 되고, 위탁자는 등기 의무자가 된다. 

특히 "라이언 79" 작가의 글은 생소한 부분들이 좀 있어서 읽는데 더 집중했던 것 같다.  모든 글에는 자기가 가진 현금자본이 필요한데 그 최소하한선은 5억 이상으로 보고 있다. 물론 서울권 건물이 아니라면 5억이상이 아니어도 무방하지만, 상가주택 투자의 경우, 5억 이상의 자기자본이 있을 때 대출을 끼고 더 우량의 많은 건물을 임장할 수 있으며, 추후 더 큰 수익성을 얻을 수 있다는 결론이 나왔다. 

"빅토리아"작가의 글은 자신이 매수했던 건물의 "누수"를 늦게 발견해(6개월 이후) 건물 매도인이 수리해야하는 부분을 나눠 지불했다는 것과 청약을 시작으로 부동산 투자를 시작했다고 한다. 더불어 "정부지원의 보금자리론"을 활용, 70%의 대출과 개인신용대출로 17평을 3억원대 후반에 구매한 이야기를 들려준다. 

"정설"작가의 실제 성공사례를 접할 때, 지도의 축적을 달리해 출력한 후, 왜 이곳에 투자했는지 며칠씩 분석했다는 것과 특히 상가건물을 사는 자신만의 방법을 공유한 글은 참고하기 좋은 부분이다. 부동산의 입지와 상권 분석은 매수하려면 당연한 부분이기에 "정설"작가의 축적과 주거지역에 대한 종 상향 부분은 표와 함께 확인해보면 좋을 것 같다. 

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석계역 부근에는 2종일반지역을 3종일반지역으로, 3종일반지역을 준주거지역으로 종 상향시키려는 계획이 2023년 말 정도에 발표될 예정이다. 종상향이 되면 100평 토지 위에 건축 연면적  200평까지 가능했던 것이 250평까지 지을 수 있는 것이다. 땅의 가치가 올라가는 것이다. 

부동산을 공부할 때 "경매"부분은 놓칠 수 없는 데, 정설작가는 이런 건물의 가치를 알고 싸게 사기위해 반드시 필요한 경매공부의 중요성을 강조하기도 한다. 

부동산을 투자할 때 법인과 개인으로 나눠 법인투자를 했을 때의 장점을 설명하고, 상가투자를 처음 투자시작으로 정해야 하는 이유들이 꾸준히 설명되고 있다. (실제 10인 작가의 대부분은 상가투자를 주 목적으로 설명한다.)

불과 3/1 가량을 읽었음에도 A4용지 3장의 메모가 필요했던 만큼, 책이 주는 정보와 가치는 상당했다. 평범했던 그들이 30대에 건물주가 될 수 있었던 이유는 무엇일까, 그들이 성공했다면 그 이유는 무엇일까? 어떤 경제서적이든 마찬가지지만, 읽고 끝내는 것이 아닌 행동에 옮겨야 하는 것은 그 첫번째 답이 될 것같다. 

* 이 글은 출판사로부터 도서를 지원받아 주관적인 견해에 의해 작성한 글입니다.