서평_ 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다.

똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 시작은 미약했으나 끝은 창대한 부동산 경매
김기환 지음 / 한국경제신문i / 2020년 5월

부동산을 배운 사람들에게 경매는 아주 중요해 보인다. 경매는 내 돈을 지키면서 돈을 버는 유일한 방법 중 하나이기 때문인데, 저자의 이 책은 자신이 겪었던 경매에 대한 이야기(조폭형님들과의 동침)  임차인과 임대인에 대한 자신의 생각과 지식, 건물의 취득에 대한 내용 뿐 아니라. 스토리텔링을 넣어 한층 더 재미있게 꾸몄다.

대개 경매는 나이가 지긋한 사람들이 공부하고 투자하는 종목이라 생각하기 쉬운데, 작가는 그와 다르게 젊다. 일찍이 경매로 돈을 벌어봤기 때문일까. 물건을 확인하고 임장하며, 자료를 얻고 투자대비 이득을 보이는 물건인지를 확실하게 확인했던 투자 성향에 (물론 손해본 건물도 있었다)

경매로 팔리는 집에 원래 살던 주인들. 그러니까 경매로 쫓겨나다 시피한 그들에게 이사갈 공간이 마련되기 까지 넉넉히  기다려주는 임대인이었던 저자의 이야기는 저절로 책 속의 저자사진을 보게 만들었다.   젊은데, 다른 이들의 사정을 헤아려주는 이들은 많지 않다. 지갑의 사정도 여의치 않고, 일단 젊을 수록 생활의 여유가 없는 경우가 많다는 생각을 하고 있으니까..  (경매로 붙여진 집은 기존에 살던 임차인들이 옮길 집을 새로 알아보고 이사를 가야 한다. 이런 상황에 임차인들이 몇 개월간  고의적으로 회피하는 경우 집을 경매로 낙찰받은 임대인들은 대출이자와 명도에 따른 여러가지 사항에 피해를 보게 된다. (따라서 강제집행도 가능하다고 한다.)  이 사례에서, 결국 임차인의 사정을 배려하고 이해했던 저자는 더 좋은 가격으로 건물을 되팔 수 있었다고 한다.

경매를 알아두면 당연히 이득이다. 경매에 따른 갑작스런 상황을 빨리 파악해 처리할 수 있으며, 공탁료에 따른 일들로 법의 보호를 받을 수도 있다.  (무엇이든 알아두어서 나쁜 것은 하나도 없다.) 강아지사업을 하다 손해를 보고 경매고수인 저자의 지인에 의해 경매를 시작하게 된다. 그렇게 경매로 큰 성과를 낸 저자는 경매를 공부하고 투자하기를 권한다. 중간중간 에세이 같은 느낌의 글들은 수월하게 읽혀 경매지식과 용어만 주구장창 늘어놓는(?) 책과는 다른 차별성을 보인다. 경매지식은 소중한 나의 임대차보증금을 지킬 수 있도록 최대한 도와주며, 그 밖에 경매로 넘어간 건물을 구입하는 방법 혹은  재경매로, 최저입찰가로 구입해 물건을 되파는 것에 대해서도 알려준다. 촘촘하다기 보다는 저자의 경험에 따른 이해도를 높이는 데 초점이 맞춰진 책이라. 경매의 테두리를 쉽게 알기 위해서는 이 책이 적당해 보였다. 

경매에 대해 관심은 있지만, 실제 행동으로 옮길 수 없는 것은 경매에 대한 지식 뿐만 아니라 많은 돈이 필요할 것이라는 생각 때문이다. 책에서는 최소 1500만원을 투자해 2억 이상의 이득을 본 경험도 알려준다. 저자의 생생한 글은 그 이야기가 부풀려진 글이 아니라는 사실을 알려주는데, 저자는 일단 부동산의 지인들이 많고, 금융관련 업종에 있는 친구들, 스스로가 돈을 가까이, 더 많이 손에 쥐기 위해 노력한다. 책의 날개 안쪽의 내용을 읽어보면 알겠지만, 저자가 소유한 건물은 10건물 이상이다.   젊은 나이에 건물을 소유한다는 것. 금수저 은수저가 아닌 평범한 사람 중에 하나인 저자가, 건물을 경매하고 최대한의 효과를 낸 사실을 기록한 이 책은 경매의 내용 뿐 아니라. 여러가지 스토리들을 넣어 훨씬 재미있게 읽혔다. 

경매에 대해 관심이 많지 않았던 나 조차도 이런 방법이 있다면 행동으로 옮겨봐도 좋지 않을까 라는 생각을 했기 때문이다.  기본적인 경매 지식이 있는 분들에게는 깊은 내용이 많지 않아 아쉬울 수는 있으나 경매 초보 혹은 경매에 대한 사례와 상식을 알고 싶다면 적정한 책이다. 

*경매를 아는 임차인은 집을 구할 때 경매로 넘어갈 것인지 예상한 뒤  보증금을 온전히 찾을 수 있는 집을 골라 계약한다. ( 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 보증금을 손해보더라도 부동산 중개업소에서 물어주는 것이 아니다.

** 기존 상가와 달리 아파트 상가는 아파트에서 관리하는 것이 아닌 아파트 상가 자체에서 관리해 관리비가 저렴한 장점이 있다.(물론 이는 전체가 그렇다는 것이 아니라 평균적인 상황을 이야기 한다.)

!!) 임대인이 고의로 월세를 받지 않는 경우, 임차인은 월시를 법원에 공탁함으로써 임차료 연체로 인한 명도소송을 피할 수 있다. 즉, 임대인 대신 법원에 월세를 내는 것이다. 또 월세를  3기분 이상 연체하면, 명도소송을 걸 수 있다. 

대항력=> 집 건물주가 세입자가 임대기간이 남아있는데, 건물을 팔 경우 계약기간 만료까지이 건물에서 점유할 수 있는 권리. 

말소기준등기=>> 선순위 임차인과 후순위 임차인을 나누는 기준이 된다. 

목돈인 보증금을 넣고 있는데, 건물이 경매로 넘어갈 경우, 보증금은 회수 할 수 없다.

**건물은 최초 감정 후 잦은 유찰이 되면, 건물 감정가는 많이 내려간다. (최저입찰가) 또한 아무도 물건을 사지 않으면, 강제적으로 가격을 저감시킨다. 이런 경매가 붙은 집들만 찾아다니며 사는 사람도 있다. 나머지 금액으로 다른 투자를 한다. 집도 몇 채 씩 가지고 있는 경우가 있다.

*강제집행 시 혹시 전에 살던 사람이 다시 올 수도 있으므로, 기존 열쇠를 파기하고, 새로운 열쇠로 바꾼다.