서평_ 부동산으로 이룬 자유의 꿈

부동산으로 이룬 자유의 꿈 - 잘 키운 아파트 직장 퇴사 안무섭다! 부자꿈
자유몽 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 5월

직장생활로는 월급을 모아 집한채는 커녕 한달 버티기도 힘든 세상이다.

회사를 열심히 다니면서 종잣돈 모아 부동산에 투자하여, 수익을 내어 부를 축적하는게 훨씬 빠른 길이다.

말은 쉽지만, 실제로 부동산으로 성공하려면 어떻게 해야 하는지 가늠이 안되는데, 

부모님의 도움없이 월급과 투자만으로 직장생활 15년만에 약 50억의 자산을 일구었다는 저자의 글이 흥미롭다.

안정적으로 꾸준히 들어오는 돈이 중요하다며, 그럼에도 직장생활을 함께하기를 고집한다.

투자기술, 투자처 선정방법, 개발호재지역등 듣기만 해도 흥미로운 이야기로만 가득한데, 

내용은 생각외로, 눈에 들어오지 않았다.

참고할 만한 내용이라면, 개발호재 지역중에 향후 호재라 불리는 지역이 이동하여 

어디로 위치할 것이라는 점인데, 개발호재 지역이라 칭한 곳은 한번쯤 

따로 공부해볼만 한 곳이라는 생각이 들었다.

부동산에 흥미가 있어, 책을 통해서 적잖게 도움을 받기는 했으나, 

내용이 깔끔하게 서술되지는 않고 약간 두루뭉실한 듯하여 아쉬웠다.

호재 지역및 돈버는 방법에 관한 내용은 참고할 만 하다.

책속 내용을 간략하게 정리했다.

똘똘한 한채 VS 다주택

더큰 집으로 갈아타기 VS 투자용으로 한채 더 구입하기.

전략1)

평수를 키워 가면서 갈아타기

10~20평대 에서 시작해 월급을 모아, 때에따라 대출활용해 30평, 40평,50평대로 키워가는 전략

일시적 1가구 2주택 제도를 활용해 일정기간 2주택을 보유하면서 양도소득세를 전혀 부담하지 않을수 있다.

(2018년 발표한 9.13대책으로 인해 조정지역의 경우 일시적 

1가구 2주택 기간이 3년에서 2년으로 축소되어 이 제도를 활용하는데 일부 제약이 생김)

단점은, 일단 집을 키울때마다 이사를 해야 한다.

                자산 규모가 커질수록 내가 원하지 않아도 어쩔수 없이 크고 좋은 집에 

살아야 하기 때문에 비싼 거주비가 발생한다.

전략2)

실거주 1채 + 투자용 다주택

실거주 1채 고정한후, 투자용으로 집을 더 매수하는 방법

2채,3채,수십채까지 계속 늘릴수도 있다.

실제로 이렇게 투자하는 분들도 있음

장점은, 주거가 안정된다는 것

주택이 많아지면 일부 임대주택을 임대사업등록하거나, 

시세가 떨어진 집을 양도차손으로 반영해 시세차익이 많이 난 집의 양도소득세를 절세하는 등,

여러 투자 및 절세 전략을 펼칠수 있다. 기회와 리스크를 분산시키는 것.

치명적 단점은, 다주택자에게는 규제지역의 아파트를 매도시 양도세 20% 중과 

및 장기보유특별공제 적용 배제가 적용된다.

규제지역을 피해서 비규제지역을 투자한다는 둥, 투자 전략을 짜면 기회는 보인다.

누군가 많은 사람이 모인 자리에서 특정 아파트 단지명을 언급한후, 

일정 시간이 지나면 그 물건은 왜곡되거나 때가 탈수 있는 , 

더이상 대박을 내기 힘들수 있는 물건이 된다는 점을 기억하자.

그럼에도 굳이 여기서 지역을 예로 드는 이유는 투자대상 물건을 분석하고, 

접근하는 방법을 설명하는 예일 뿐이다.

부동산 투자시 중요하다고 강조하는 요소는 교통, 일자리 공급물량 추이다.

교통호재는

GTX A 노선, 신안산선, 월곶-판교선, 대곡-소사-원시선, 인덕원- 동탄선 등을 주목하라.

공급물량 분석을 통한 기회는 수도권에서는 서울, 인천, 용인, 수원 지역 정도로 보인다.

서울은 앞으로 더 오를 것이다.

잠재수요가 방대하고, 공급물량도 끊기게 되며, 개발 호재도 많다.

하지만 공시지가 상승, 그리고 종합부동산세 강화로 고가 주택은 약세를 띌수도 있다.

서울은 지하철이 촘촘하게 박혀 있어 더더욱 각 단지별로 국지적으로 봐야 하기 때문에 투자처를 찾기 어렵다.

1. 경기도 수원시 원천역(예정) 역세권

-> 현재 광교에서 다른 지역보다 비교 우위 아파트인

 광교 아이파크 ( 2018년 10월),중흥S클래스 ( 2019년 5월)의 대규모 입주로 

근처의 매매 및 전세금이 동반 약세다.

투자와 실거주를 동시에 만족시키면서 신축 아파트 거주를 찾는 분들이 관심있게 봐야 하는 지역이다.

2. 경기도 화성시 능동역(예정) 역세권

인덕원- 동탄선의 능동역이 신설되 면, 추후에 동탄역까지 5분, 

삼성역까지는 도어 투 도어 로 30분 이내로 접근 가능하게 된다.

수도권 남부의 비규제지역 저위험고수익으로 안정적인 투자를 원하는 분들에게 권한다.

동탄 제2신도시에 거주를 희망하나, 동탄역 초역세권의 절반 이하면서도 

생활 인프라는 공유해서 거주 편의에도 부족함이 없다.

3. 경기도 시흥시 신천역 역세권

시흥지역 공급 폭탄(은계지구, 장현지구) 에도 불구하고, 

신천역 근처 단지는 소사-원시선이라는 교통 호재로 인해 강보합을 유지하고 있다.

신천역은 환승역은 아니지만, 황금라인( 월곶- 판교선, 대곡- 소사선, GTX B 노선의 중심역이다.)

부천지역 노후 주택 거주자 중 향후 집값 방어 등을 고려한 신축 매수 희망 실거주 수요자 분들에게 추천한다.

또는 경기 서남부 지역의 비규제지역 저위험 고수익으로 안정적인 투자를 원하는 투자자들도 관심을 가질만 하다.

4. 경기도 용인시 기흥역 역세권(북부)

최근 GTX A 노선 호재 반영으로 구성역 및 기흥역 남부 신축단지를 중심으로 많은 상승이 있었으나,

 북부 구축단지 지역으로는 아직 그 온기가 완전히 전달되지 못했다.

향후, 경기 동남부 지역은 일자리가 급격하게 증가할 것이며, 근교에는 용인플랫폼시티,

 기흥 ICT밸리, 동백세브란스병원, SK하이닉스 등에서 근무하게 될 직원들의 수요가 많다.

현재 조정지역으로, 양도소득세 중과세를 고려시 갭 투자용으로 추천은 어렵지만, 

실거주 및 투자를 동시에 희망하는 세대라면 관심 가질만 하다.

월곶- 판교선, 인덕원- 동탄선 / 판교,광명, 시흥, 인덕원, 과천, 용인, 원삼면)

- 판교, 분당, 용인, 기흥, 영통, 동탄, 천안, 세종 까지 테크노밸리 형성

-> 전적으로 동의함

강남구 강남역-> GTX A노선 개통후, 삼성역(중심이 일부 이동)

판교신도시, GTX 성남역의 영향으로 분당 외곽이었던 이매의 상승세가 무섭다.