143. 부동산 버블...

부동산 버블 마지막 기회를 잡아라 - 대한민국 부동산이 오르고 내리는 진짜 원리를 밝힌다
조현철 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 2월

143. 부동산 버블 마지막 기회를 잡아라_조현철

어느 부동산 카페에서나 볼 수 있는 글의 제목 같긴 합니다. 그래서 이 책을 읽을까 고민했지만 버블이라는 단어에 대한 저자의 생각을 듣고 싶어 이 책을 읽기 시작했습니다. 기본적으로 이 책은 부동산 투자에 대한 유도(?)를 권하는 주장 쪽에 서 있습니다. 그 점을 먼저 인식하고 이 책을 읽는다면 좀 더 부동산투자에 관한 자신의 중심을 잡을 수 있지 않을까 합니다.

지금이 버블인가? 에 대한 저자의 주장은 책을 읽으면 바로 판단할 수 있습니다. 버블의 초입단계에 들어섰지만 오히려 충분히 수익을 거둘 수 있는 시기이고 다만 언제든지 그 버블에서 내려올 준비가 되어 있어야 투자에 좀 더 수익을 얻을 수 있다고 이야기합니다. 이해는 쉽지만 행동하기 어려운 이야기 같습니다.

또 책 내용중 재귀성 이론에 대한 이야기는 새겨볼 만 합니다. 결국 시장 참여자에 의해 결과가 바뀔 수 있다는 이야기인데 부동산이라는 것이 결국은 이런 재귀성 이론이 가장 잘 발현되는 분야라는 것입니다. 주식시장도 비슷하긴 합니다만 부동산 시장에 이런 이야기를 적용시키는 저자의 생각이 참신해보입니다.

제목에서도 이야기한 버블에 관한 자신의 주장을 뒷받침하기 위해 여러 가지 통계를 제시하는데 참고할 필요가 있습니다. 다만 통계 자체는 문제가 없지만 해석과 변수에 따라 그 결과가 판이하게 달라지므로 그 통계의 출처, 변수, 기준 등을 잘 살피고 저자의 판단을 거기에 대입시켜 보는게 낫다고 생각이 듭니다. 통계는 거짓말하지 않지만 거짓말쟁이들은 통계를 이용한다는 말이 있듯이 말입니다.

저자는 결국 서울의 집값 -특히 강남 서초 -의 상승을 잠재울 수 있는 정책의 카드는 아직 나오지 않았다고 이야기합니다. 신도시 3기 발표는 서울의 강북과 외곽 쪽의 수요를 분산시키는 결과를 가져올 수 있지만 핵심지역인 강남, 서초의 수요자들에게 아무런 영향을 주지 않을 것이라 판단하는 것 같아요. 일면 동의 합니다. 결국 재건축완화를 풀어주지 않는 이상 강남에서 이동할 수 있는 곳은 과천 외에는 없을 것 같다는 생각에도 동의 합니다.

그러나 제 생각은 여기에서 저자와 좀 갈림길이 있습니다. 결국 우선은 서울 강남, 서초 이외의 지역의 집값을 안정화 (안정화라는 의미의 해석은 여러 가지가 있을 수 있겠지만 최근 비정상적인 상승분을 반납하고 다시 돌아가는 부분까지 포함)하고 그 다음에 이 부분이 만족스러울 결과를 가져온다면 그 다음에 강남과 서초에 대한 부동산 정책을 사용하는 것이 낫다고 생각합니다. 솔직히 강남 서초 이외의 집값을 안정화시킨다면(상승률의 완화) 그것만으로도 충분하다고 생각이 듭니다. 강남과 서초는 다른 곳의 부동산 정책과는 다른 방향으로 가야 한다고 생각합니다. 강남과 서초는 오른 만큼 보유세를 통해 투기를 견제하는 것이 맞다고 생각합니다. 저자의 주장처럼 베블런 효과를 막을 수 없지만 그것을 강남 서초의 일부에 국한해서 막는다면 이 사회의 건전성을 더하는 것이라고 할 수 있지 않을까요? 미국식 시장자본주의를 추종하는 우리 사회에서 이 정도의 성과를 거두어 낸다면 어느정도 성공이 아닐까 개인적으로는 생각합니다.

언론과 신문에서 주기적으로 이야기하는 가계부채 상황에 대해 저자는 낙관적인 주장을 펼칩니다. 이유로 사람들이 가계대출과 주택담보대출의 연체율을 근거로 들고 있습니다. 현재의 기준으로 보자면 옳은 판단인 것 같습니다. 그러나 이것은 현재 낮은 기준 금리의 영향이 크지 않을까? 생각해봅니다. 확률은 낮지만 미국에서 기준금리를 3%를 넘어 그 이상으로 올린다면 우리 금리는 더 올라야 할텐데 그 때도 가계대출과 주택담보대출의 연체율이 지금과 같은 안정된 상황을 유지할 수 있을지는 조금 의문이 듭니다. 물론 저자의 의견에 어느 정도 수긍은 하지만 항상 경계를 늦출 수 없는 것이 우리나라의 현실적 경제 상황인 것 같아서요.

또한 저자의 생각과는 달리 정부의 관료시스템을 믿어서는 안된다고 생각합니다. 그들이 공무원의 특성상 수년간 한우물을 파고 일하는 것은 맞지만 선제적인 예견이나 시스템의 개선을 위해 노력하는 부류가 아닙니다. 관료들은 현상 유지 및 문제가 발생하면 이에 대응하는 시스템에 능하지 문제를 파악하고 그것을 먼저 도려내는 예방적인 부분에서는 거의 빵점인 집단이기 때문입니다. 아마도 다시 신용이나 외환 위기가 닥친다면 과거의 방식에 의존하는 등 그리 발전된 모습을 보이지 못할 것이라 생각합니다.

4장에서 ‘한국의 집값은 한국의 경제수준과 소득수준, 인구밀도와 개발 가능한 주변 토지등을 고려하면 싸다’고 이야기합니다. 그리고 그 근거로 주택 품질의 저하라는 새로운 이야기를 합니다. 군사정권 시절 산업화에 자본을 투입한 나머지 다른 분야에 강한 규제를 걸었기 때문에 오늘날의 우리의 주택문화가 만들어졌다는 이야기는 재미있습니다. 아파트라는 문화 그리고 층고, 벽체의 두께 등 우리의 주택 품질에 대한 이야기는 많은 공무원 관료들이나 건설업에 종사하는 분들이라면 반드시 새겨들어야 할 것 같네요.

또 저자는 우리가 흔히 들을 수 있는 PIR 지수에 대해 강한 비판을 날립니다. 의미 없는 지표라고 일갈합니다. 이 지표는 소득대비 주택 가격 비율을 말하는데 흔히 우리가 뉴스에서 ‘몇 년 벌어서 집 한 채 살 수 있다.’라는 기사의 근거라고 할 수 있습니다. PIR 지수가 높다고 하며 샐러리맨의 고달픔을 이야기하는데 자주 인용되기는 하는데 단순한 참고 지수일 뿐이며 오히려 웰빙 지수 등을 고려해보면 우리의 주택 가격은 매우 낮다고 이야기 합니다.

자! 저자의 말처럼 버블의 시작단계에 왔다고 칩시다. 저자를 믿고 버블의 말에 타 위험을 감수하며 수익을 낼지는 스스로에게 달려 있습니다. 이 책을 한 번 읽어볼 필요가 있습니다.