지역별 부동산 투자 비법이 담긴 『대한민국 아파트는 절대 배신하지 않는다』

대한민국 아파트는 절대 배신하지 않는다 - 부동산 투자 전문가가 들려주는 현실적인 조언과 해법
장용석 지음 / 나비의활주로 / 2021년 8월

[출판사로부터 도서 협찬을 받아 작성한 후기입니다.]

저자는 고려대학교 정책대학원

국토계획경제학과 졸업,

유튜브 장대장TV 운영.

이 책은 '부동산 불패 시대'임을 역설하며

부동산 '트렌드'를 읽는 방법을 소개한다.

그동안 내가 고른 집은,

내 일터로 가는 교통이 편리한 곳 중에서

주택담보대출의 규모를 감당할 수 있는 집이었다.

이제는 거기에 아이 학교라는

무시할 수 없는(!) 조건이 더해졌다.

'학군'을 고르는 것은

부모의 교육관과 맞물려 있는 것이라

집집마다 그 기준이 다를 것이다.

학군만 보고 이사한다고도 하지 않는가.

올해 이사를 준비하면서는

집은 조용한 곳이어야 했다.

소음같은 방해 없이

내가 정한 일정대로 살 수 있는 곳!

지금의 집으로 이사하면서

그런 곳이길 바랐고,

처음 집을 고를 때 고려하지 않았던

부분까지도 이제보니 또한 좋아서

꽤 만족스럽다.

이 책에서 얻고 싶었던 것은

이사를 준비하며 궁금했던 점들을

일목요연하게 정리하는 것이었다.

정책과 세금에 관해서는

요즘 시시각각 변화하는 부분이 있어서

지속적으로 업데이트해야겠지만,

부동산 투자를 하는 가장 기초적인 지식,

고수들의 방법을 엿볼 수 있어서 도움이 되었다.

특히, 마지막 파트에

실전 상담 사례가 실려있는데

매도 시기나 매수 여부를 분석하는 흐름을

따라가면서 매도, 매수 시 고려해야할 점들을

확인할 수 있었다.

부동산 투자가 처음이라면

그 트렌드를 읽어 볼 수 있는 책이다.

***

44) 특히 부동산 시장은 한번 얼어붙이면 매수자가 움직이지 않기 때문에 최고점을 잡으려다 가격이 하락하면 거래 자체가 쉽지 않다는 맹점도 있다. 따라서 어느 정도 매매가가 상승했다면 더 좋은 매물로 갈아타는 것이 수익 창출 면에서 좋다.

또 한 가지 알아두어야 할 점은 매매가가 막 오르는 시기에는 최저점이라고 할 만한 지점이 없다는 것이다. 많은 사람들이 매매가가 오르기 시작하면 이미 늦었다고 생각하지만 사실 그때라도 사는 것이 이익이다. 그리고 매수한 후에는 이 정도면 많이 올랐다고 생각되면 더 오르기를 기다리는 것이 아니라 매도해야 한다. 그래야 최대한의 수익을 보전할 수 있다.

물론 더 비싼 값에 팔 수 있었다는 아쉬움이 남을 수는 있다. 하지만 조금 더 값이 오르기를 기다리는 것은 초보의 전략이다. 고수들은 어느 정도 수익을 실현했다 싶으면 처분하고 더 좋은 투자처를 물색한다. 이것이 부동산 초보와 고수의 차이점이다.

그렇다면 고수들이 찾는 더 좋은 투자처는 어디일까? 고수들은 주로 서울시 재건축, 재개발의 흐름에 주목한다. 즉, 시장을 리드하는 재건축, 재개발 지역의 매매 건수와 거래 가격이 좋은 투자처를 분별하는 척도다.

좀 더 구체적으로 설명하면 투자자들이 가장 많이 몰리는 곳은 강남권 재건축이다. 그다음이 목동권, 이어 노원구 재건축 아파트 순이며, 강북권은 한남 뉴타운, 성수 전략정비구역, 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운이 있다. 경기권은 서울 접근성이 좋은 역세권의 재건축, 재개발 지역부터 투자자가 몰리며, 이어 신축 아파트와 구축 아파트 등으로 풍선효과가 이어진다. 이들 재건축, 재개발 지역은 전체 부동산 시장의 흐름을 주도한다. 따라서 재건축, 재개발 지역의 매매 건수 및 가격 상승률은 부동산의 전체 흐름을 볼 수 있는 가장 중요한 척도이며, 이 흐름을 볼 줄 알아야 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

45) 개발 이슈, 교통 호재 지역에 주목하라

매매가 상승에 가장 큰 영향을 미치는 요인 중 하나로 개발 이슈와 교통 호재를 들 수 있다. 특히 더블 역세권 또는 트리플 역세권이 될 경우 집값이 큰 폭으로 상승하는데 교통 호재로 인한 집값 상승은 다른 요인들이 다소 불리하더라도 크게 영향을 받지 않는 경향이 있다.

예를 들면 다른 지역에 비해 거주 환경의 쾌적성이 다소 떨어지더라도 교통 호재로 매매가가 상승하는 경우가 있는데, 이런 지역은 어느 정도 가격이 올랐다고 해도 처분하기보다는 보유하는 쪽이 유리하다. 교통이 좋다는 것은 곧 개발 이슈가 생길 가능성이 높다는 뜻이기 때문이다.

특히 초보일수록 개발 이슈와 교통 호재가 강한 매물 위주로 보는 것이 안전하다. 향후 지가를 끌어올릴 수 있는 여력이 강한 만큼 혹시 모를 가격 하락의 위험을 현저하게 줄일 수 있다.