월세 낼 돈이면 경매로 집 산다

월세 낼 돈이면 경매로 집 산다
안영태 지음 / 한국경제신문 / 2015년 7월

이 책이 끌린 것은 사실 책 제목처럼 나도 한때 짧게 나마 생각 한 적이 있었기 때문이다. 그래서 인터넷으로 검색도 해보고 서점가서 경매 관련된 부동산 책을 살펴보았지만, 나한테는 무리라고 생각을 하고 접어 버렸다. 많은 지식과 많은 경험 그리고 어느 정도의 목돈이 있어야 하고 무엇보다도 중요한것은 용기와 대담성 그리고 배짱이 있어야 한다는 것이다. 경매에 낙찰이 되었다고 해도 순조롭게 흘러가는 경우가 거의 없기에 사람들과 부딪치는 일을 각오하고 행동에 나서야 한다는 것이 나한테는 엄청난 부담으로 느껴졌기 때문이다. 가득이나 소심하고 언변이 좋지 못한 나이고 무엇보다도 아직도 우리나라 현실은 여자를 무시하는 것이 있기 때문이다.

* 아파트 분양 p90 ~
- 아파트 분양 체결하기 전에는 내가 "갑", 아파트 분양 체결 후 중도금 대출 받는 순간 "을"로 전락
- 아파트 체결 후 사정이 생기거나 아파트가 마음에 안들어 계약 해지를 원하는 경우 시공사 동의     없이는 불가능 (변호사, 로펌을 끼고 소송해도 승소할 확률 "0"이다. 손해만 볼 뿐)
- 아파트 분양 받으면 "하자 체크" (큰 것부터 자잘한 것 까지 모두)
- 건설사에 "내용증명" 보내 "하자 보수" 해달라고 할 것
- 입주하고 분양 받은 아파트를 곧바로 임대 해주지 말고, 아파트 물량이 적어 질 때까지 기다려 임대 계약을 맺어야 손해 안 봄! (임대할 생각이 있는 경우)

* 은행 대출 p44~
- 은행에서 대출을 해줄 때 아파트 담보가액의 70%까지 대출 가능하다고 해도 실지로는 60% 정도 밖에 대출이 안된다. (방빼기라는 소액 임대차 보증금 때문에)
ex) 방 두 개인 3억짜리 경우 70%인 2억 일천까지 대출이 가능하지만, 그 금액에 방 개수를 뺀 (3,200만원)을 뺀 1억 7,800만원만 대출 해준다.
- 서울 보증보험 MCI (주택임대차 보호법에서 보장하는 최우선변제 금액을 대신 보증해주는 보험)에 가입하면 70% 전부 대출을 받을 수 있다.
- 대출을 받을 때 직장인이고, 무주택자라면 금리가 더 저렴 해진다.
- 은행에 대출을 고정금리를 받았는데 나중에 이자율이 올랐다면 우대금리 적용을 받지 않았는지 반드시 확인

* 상가 P92~
- 상가에 투자 할 경우 중소형 평수의 아파트나 국민임대아파트 주변의 상가가 좋다 (소비패턴)
- 상가에 투자 할 때는 상가 분양가보다 현재 임대료 시세를 통해 매매 시세를 따져 봐야 한다.
- 자동차가 빨리 다리는 상가 주변은 피해야 한다. 광고 효과가 떨어지고, 유동 인구가 적어 수익률이 낮기 때문이다 ( 중소형 아파트 주변이라고 해도)
- 인근 상가의 임대료 및 공실 현황 파악해야 한다.
- 상가를 입찰 하기 전 그 상가 관리비 미납부 여부를 확인해야 한다.
- 내가 원하는 상가가 낙찰이 되었으면 관리사무소에 연락해 미납금이 있을 경우 내용증명을 발송해서 미납 관리비에 대해 협의 해야 한다.
- 상가 안에 전 소유자의 짐이 남아있다면 관리사무소에 연락해 전 소유자와 연락을 해서 짐을 모두 치워 줄 것을 말해야 한다. ( 함부로 치우면 법에 걸린다)
- 관리사무소에서 직접 치워도 된다고 연락을 해도 치우지 말고, 우선 관리사무소가 책임 진다는 확약서를 받은 다음에 치워야 한다.
- 상가를 임대 할 때 임차인을 잘 골라야 한다. (잘못 고르면 월세가 밀린다.)
- 허위 유치권자가 있을 경우 그것을 부정하는 증거를 챙겨 놓아야 한다. (P136 다섯가지가 적혀 있다.)

* 작은 땅을 우습게 보지 말아야 한다. P157~
- 작은 땅이라고 해도 반드시 내가 가진 땅에 관심을 보일 사람이 있는지, 감정가보다 두세배  높은 가격에 살 사람이 있는지, 수익이 생길 거라는 확신이 들 때 그 땅을 입찰 해 볼 것 (개발 가능성과, 주변에 소유하고 있는 땅 주인이 내가 가지고 있는 땅을 필요할 거라는 생각이 확신이 들 때)

* 근생빌라 탈을 쓴 다세대 주택 조심해라 P188
- 시세보다 조금 더 싸게 사려다가 배보다 배꼽이 커 질 수 있다. (구청에 적발되면)

* 낙찰 받은 물건 중에 배당금을 받아야하는 사람이 있을 경우 P 71~ 72 , P92~95
- 배당배제 신청 할 경우 보증금을 입금한 통장 거래내역서, 월세를 입금한 내역서, 공과금 내역서, 관리비 내역서를 미리 제출하는 것이 좋다. 그리고 배당을 받을 때 낙찰자에게 명도 확인서, 인감 증명서 받을 것
- 단, 낙찰자 입장에서는 배당 기일 전에 이사를 가면 소정의 이사비용와 명도 확인서, 인감증명서를 주나, 배당 당일 오전에 이사를 할 경우 소정의 이사비용은 제외하고 명도 확인서, 인감증명서 준다. (그래봤자 상당직 적은 이사비용 20만원 정도 받을 수 있다. )
- 주택임대차보호법의 적용 범위 설명 (대항력, 우선변제권, 최우선변제권) 참고 할 것

이 책의 저자 안영태씨는 오직 나의 집을 마련해야 한다는 절실함 때문에 대학을 포기하고 경매 관련 부동산에 뛰어 들었다고 한다. 원룸, 고시원, 기숙사 생활을 하고 월급을 받으면 거의 소비하지 않고 98%로 적금을 부어 경매 할 목돈을 마련했다고 한다. 그렇다고 저자가 평평탕탕하게 흘러간 것도 아니다. 사기도 당하기도 하고, 낙찰되어 그 집에 거주하고 있는 분하고 대화가 엇갈리기도 하고, 임차인과 내용증명 발송으로 까지 넘어가기도 하고, 허위 유치권자 때문에 서류 준비 등 골치 아픈 일이 빈번히 발생했다는 글을 읽을 때마다 난 역시 이 분야는 아니라는 확신이 들었다.

어쨌든 간에 이 책은 설명이 어느 정도 잘 되어있다. 내가 왜 어느 정도라고 표현을 했냐면, 나한테는 조금 이해하기 힘든 단어도 있었고, 복잡하기도 했기 때문이다. 하지만, 이 분야에 약간이라도 공부하신 분이 있다면 이 책을 마음에 들어 할 것이다. 저자가 입찰한 물건 사진도 있고, 자신이 보낸 내용증명 양식과 보충 설명도 잘 되어 있기 때문이다. 아예 초보자인 나도 책의 반 이상은 이해 할 수가 있었다.

투자하기 전에 투자의 책임을 감당할 수 있게 자신의 그릇을 키우는 것이 먼저다. 본인이 투자 할 준비가 되어 있지 않다면 급하게 자칭 전문가의 말을 믿고 투자했다가는 체할 수가 있다. P200~203)