누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법

누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법 - 10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된
구만수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

이 책은 저자가 10년간 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된 부동산 초보자들이 가장 궁금해하는 질문의 핵심만 모아 놓은 것이다. 어려운 경제 용어부터 부동산 투자 방법까지 상세히 설명하는 책으로 저자는 구만수 부동산TV 채널을 운영 중이다. 세상 그 누구도 실패 없이 성공하는 사람은 없다. 저자 역시 자신의 손실 경험담을 바탕으로 부동산 공부를 했고 몸으로 직접 전국을 다니며 입지 분석 등 왜 부동산 시장이 지역별로 움직이는지 디커플링의 원인에 대한 연구를 통해 자신만의 차별화를 만들어 낸다.

총 다섯 파트로 구성했다. 첫 파트는 처음 초보자가 부동산 공부를 하기 위해 무엇부터 시작해야 할지 낱낱이 전달한다. 부동산 공부는 특별하게 빨리하는 방법이 존재하지 않고, 다양한 책을 통해 부동산의 역사, 인플레이션 등 기본 정책에 대한 배경지식을 쌓는다. 그다음부터 임장을 통해 입지 우위를 판단하는 눈을 높이고 비교 판단 능력을 키우는 실전 감각을 갖추는 것이 중요하다.

두 번째 파트는 초보자가 아파트 투자에서 오해하기 쉬운 상식들이 상당하다. 팔랑귀로부터 해방시켜 줄 제대로 된 상식을 담고 있다. 우리가 흔히 알고 있는 학세권, 역세권 뿐 아닌 욕세권 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 욕세권은 일반적으로 신축 분양 아파트에 많이 나타나는 현상인데 입지가 좋다면 욕세권 아파트도 실망시키지 않는다는 것이다. 현금의 가치는 지속해서 떨어지니 실물 자산에 투자하라는 말은 오해다. 입지 좋은 물건 한 개, 많아도 두 개만 남겨두고 나머지는 현금화 시켜 실물 자산과 현금성 자산을 적정 비율로 보유하는 포지션이 가장 합리적이다.

아파트 가격이 비싸도 입지 좋은 곳으로 사람들은 가고자 한다는 것은 불변의 진리다. 결국 이러한 입지 좋은 곳은 잠재적 대기 수요가 많다는 것이니 부동산 가격을 탄탄하게 받쳐줄 수밖에 없다. 인구가 줄어든다고 서울 집값도 반드시 떨어질 것이라는 폭락론자들은 저리 가라. 설령 인구가 줄어든다 할지라도 단기적으로 지방에 영향을 줄 것이며 서울에 미치는 영향은 향후 50년 후의 걱정이라고 한다. 그만큼 서울 도심에 대한 사람들의 욕구는 살아있다. 잠실이라는 입지 좋은 곳이 언급되기도 한다.

세 번째 파트에는 지난 60년간의 역사적 사례를 통해서 아파트 가격이 오르고 내리는 원인을 분석했으며 시장을 보는 방법이나 시장의 흐름을 통해 통찰력을 키우는 방법이 담겨있다. 아파트 가격이 상승할 때는 항상 외국에서 돈을 벌어와서든, 정부에서 국민들에게 아파트 구매하라고 은행에 돈을 빌려주라고 하거나 전세 보증금을 싸게 대출해 주라고 하든, 시중의 유동성 공급이 풍부해야 실물 자산 중 하나인 아파트 가격이 오른다. 반대로 아파트 가격 하락할 때는 시중에 현금이 부족한 시기이다. 현금이 시중에 풀리거나 사라지는 것에 대한 흐름을 보는 눈은 성공한 투자가가 될 기본적인 지식을 갖추는 것이다. 한마디로 통화량의 팽창과 축소에 따라 아파트 가격은 움직인다는 사실~!

네 번째 파트에서는 초보자일수록 투자할 부동산을 선별하는 감각이 중요하다. 정확한 분석을 통해 부동산 투자를 해야 하는 이유와 하지 말아야 할 이유를 설명하고, 아파트 투자 시 꼭 검토해야 하는 요인들에 대해 설명한다. 반드시 수익 구조부터 공부해야 하는 분양형, 생활형 숙박시설부터 양도소득세 전혀 걱정 안 해도 되는 다세대주택, 대박과 쪽박 사이에 있는 꼬마빌딩과 상가 투자 등 내용이 구체적이라 실질적으로 도움이 된다. 초보 투자자들에게는 하방경직성이 높은 아파트 투자가 가장 안정적이라는 결론이 나오는데, 아파트 투자에 대한 공부가 충분히 되어 좋은 입지를 선택하는 것이 확률적으로 승률이 높다.

다섯 번째 파트는 부자가 되고 싶다면 반드시 알아야 하는 것들이 있다. 화폐와 돈을 구분할 줄 알아야 하고 신용화폐 시스템과 통화량의 관계, 집값은 두 배가 오르는데 내 월급은 오르지 않는 이유, 부자가 되기 위해서는 지식보다는 지혜가 필요하다는 조언까지 구체적으로 설명한다. 부동산에 관심 있는 독자들이라면 이미 알고 있는 내용도 있겠지만, 많은 사람들이 놓치는 궁금증에 대한 답변이 가득 담겨있어 꼭 읽어보면 좋을 것 같다.