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재개발의 여왕
김성진 지음 / 작가의집 / 2026년 2월
평점 :
부동산 관련 기술 저서가 나온다는 것은 이제 이 시장도 성숙기를 지난다고 보면 됩니다.
'재개발-재건축'에 대한 투자 기술을 배우는 측면에서 이런 단행본 도서는 매우 유익합니다.
내가 이 책을 보는 시점에 이 책은 이미 세상에 나와 있으므로 이것으로 공격과 수비는 모두 알려진 전략과 전술에서 경쟁해야 하는 레드오션을 뜻합니다.
예전 '경매 기술'도 '경매 교육'분야가 서서히 달아오를 때 쉽고 재밌는 부분으로 수강생들을 모아서 붐을 일으켰습니다.
다만 지식은 더욱 높아져야 했기에 '공인중개사 공부'까지 해야 안정권에 들 수 있었습니다.
국민자격증이라는 '공인중개사'도 2000년 대 초 사무소 약 2 만개일 때는 정말 돈을 쓸어 담았습니다.
중개수수료만으로도 그랬습니다.
수요보다 공급이 적었기 때문입니다.
현재는 중개사무소가 대략 10만 개입니다.
잃어버린 30년인지 40년인지 일본의 경우와 숫자가 비슷합니다.
우리나라의 인구는 일본의 절반 수준입니다.
일본보다 대한민국이 4배 더 치열한 시장이 바로 '공인중개사 시장'입니다.
'재개발-재건축'에 대한 어려운 지식을 만화와 소설이라는 스토리텔링으로 잘 버무려 나온 책입니다.
이런 책이 나왔다는 건 이 시장이 성숙기를 지나 정체기라는 의미일 수도 있습니다.
현재 '공인중개사 중개 기술'을 알려주거나 가르치겠다는 교육업체들이 엄청나게 많습니다.
그 사람들은 그 좋은 기술을 왜? 나눠줄까요? 물론 돈을 받고 나눠주지만, 이제 시장에서 거둬들인 수익보다 교육으로 얻는 수익이 크기 때문입니다.
이 저서가 세상에 나와 발생할 수 있는 효과는 '재개발-재건축'에 대한 수요를 증대할 수 있습니다.
다만 '이명박 정권 시절 뉴타운 시절'을 겪으면서 '학습효과'가 큽니다.
초반과 중후반에 돈을 버는 사람들이 있었지만 마지막까지 들고 있던 사람들에서 투자 실패가 속출했습니다.
물론 뉴타운 지정이 취소되고 존치되는 구역도 많아졌습니다.
사업성이 없는 것입니다.
가격은 공급이 안정되어야 합니다.
무너져서 나오는 소유자로 인해 가격이 무너지기 때문입니다.
그래서 사람들은 강남을 선호 하는 것입니다.
다른 지역보다 공급이 무너질 가능성이 적기 때문입니다.
이제 '재개발-재건축' 지식은 대중화되고 있다고 보면 됩니다.
이 분야에 관심 있는 분들은 같은 지식으로 무장해서 나온다는 거죠.
국회의원실 조사에 따르면 다주택자의 1~20위가 보통 500채 이상을 소유하고 있습니다.
만약 100위 이상으로 가도 예상으론 100채 이상 가진 다주택자들이 많을 겁니다.
이로 인해 부동산 주택 시장은 매우 왜곡되어 있습니다.
정부의 의지도 매우 강력합니다.
부동산 가격의 상승은 잠시 GDP 상승의 동인이지만 생산성은 제로로 수렴하기에 경제에 전혀 보탬이 되지 않습니다.
일본의 잃어버린 30년, 40년은 그 '부동산 불패 신화'에서 기인합니다.
일본은 저금리로 집을 대출로 사서 이자를 월세처럼 은행에 내는 구조로 소유하고 있습니다.
이게 거의 20년 넘게 흘러가고 있어서 일본인들의 습성을 '이자에 대한 내성'을 만들었습니다.
이제 고금리 시대로 접어들면 일본은 거의 재앙입니다.
투자처를 고려한다면,
주식은 기업을 위해서 꼭 필요합니다.
금은화폐의 근본가치기에 꼭 필요합니다.
코인은 없어도 현실에 어려움은 없습니다.
다주택자로 인해 시장이 왜곡된 주택 부동산 시장은 거품이 매우 깊습니다.
정부 정책으로 보유세를 계속 늘리면 결국 다주택자들은 물건을 던질 수밖에 없습니다.
일본의 예처럼 부동산은 폭락할 겁니다.
이 책의 주인공 김소정은 두 번의 실패를 딛고 성공의 길로 갑니다.
소설적 시련과 성장을 잘 표현하면서 해당 지식을 잘 전달합니다.
그러면서 독자에게 희망을 줍니다.
다만 '이명박 정권의 뉴타운 학습효과'로 인해서 '재개발-재건축' 시행 후 다시 그 자리에 지어진 아파트로 해당 거주자가 돌아오는 경우는 거의 없습니다.
터전을 잃게 됩니다.
노후화된 지역에 사는 사람들은 자산이 적은 사람들입니다.
'재개발-재건축' 시행 완성된 후 들어오는 사람들은 돈이 있는 사람들입니다.
이런 학습효과로 인해서 '재개발-재건축' 추진에 반발하는 사람들의 세력도 상당히 큽니다.
'재개발-재건축'의 선점효과로 좋은 뷰의 호수를 조합원이 먼저 가져가는 장밋빛을 강조하지만, 열매는 건설회사가 먼저 가져갑니다.
그 후 사업성은 그 이후에 변수로 다시 결정됩니다.
첫 번째 실수도 결국 사람이란 변수로 일어납니다.
다양한 이해관계를 갖고 있는 조합 내부에서 자본력에 따라 향방이 갈라지면 찬성과 반대가 터져 나옵니다.
두 번째 실수도 '뉴타운 대란'을 지나 재개발 구역이 해제됐던 사례를 가져온 듯합니다.
바로 '정치와 정책의 산물'이란 것이죠.
앞으로는 정말 힘들어질 겁니다.
그곳에 사는 사람들의 삶의 질과 안녕을 도모하지 못하는 '재개발-재건축'은 좌초하게 되어 있습니다.
특히 '재개발'이 어렵습니다.
기간도 보통 5~10년을 내다보지만 사실 30년 이상 걸릴 수도 있습니다.
그러다 유야무야 되기도 합니다.
이 소설에서 말하는 '전략과 지식이 필요한 게임'이라는 말은 맞습니다.
하나 앞으로 그 전략과 지식으로 헤쳐 나가기가 정말 어려워질 거라는 것이죠.
이제 국민의 지지를 한껏 받고 있는 정부가 '수백 채씩 주택을 소유하고 부동산 주택 시장을 어지럽히는 다주택자들이 더 이상 설 곳을 없애려 하고 있습니다.
이건 매우 바람직합니다.
그로 인해서 분명히 주택 가격은 폭락하리라 봅니다.
상승된 보유세와 정부의 한결같은 목소리와 정책은 '수백 채 가진 다주택자들'을 털어버릴 것입니다.
'재개발-재건축'에 대한 지식은 실전보다 이런 '소설'로 활용하게 될 시대가 다가오고 있습니다.
대한민국이 잘 되려면 미국처럼 '금융자산 투자환경과 분위기'로 바뀌어야 합니다.
부동산에 몰린 돈을 전혀 경제에 도움이 안 됩니다.
노후화된 도시는 부동산 재생(Urban Regeneration)을 통해 쇠퇴한 기존 도시 공간에 새로운 기능(산업, 주거, 문화)을 도입하여 경제적·사회적·물리적으로 부흥시킬 수 있습니다.
전면 철거 방식인 재개발과 달리 기존의 특성을 살리며 자생적 성장 인프라를 확충하고 주민 공동체 활성화와 삶의 질 향상을 목표로 하기에 공동체가 행복합니다.
거의 기적 같은 국장 5,000 주가지수를 지나 7,000을 예상하는 증권사들이 하나 둘 늘고 있습니다.
고갈된다는 '건강보험-국민연금 재원'도 수십 년 뒤로 미뤄졌습니다.
현재의 부정적인 기조만 보고 '건강보험과 국민연금'에 대한 부정적 정보만 전파하는 언론들로 인해서 MZ들은 '국민연금 무용론'에 완전히 감염되었습니다.
똑바른 지식 없이 자본주의 사회를 사는 건 거의 불가능합니다.
이 책을 통해서 '재개발-재건축'의 지식을 쌓아 좀 더 멀리서 미래를 내다보는 혜안을 얻길 바랍니다.
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