토지투자자라면 읽어보세요.. 꼭!!

토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101
김현기 지음 / 두드림미디어 / 2024년 7월

토지든 주택, 건물이든 부동산 투자를 하시는 분들이 모두 읽으시면 좋겠습니다.

사실 부동산 공부를 하다보면 토지의 특성을 알아야 전체적인 흐름을 알 수 있을 것 같더라구요. 그러나 너무 많은 규제들과 어려운 용어에 식겁하게 되는데, 이 책은 그런 내용이 주로이기는 하지만, 중간 중간 알토란 같은 내용이 있어서 좋았습니다. 맹지에 대한 고정관념, 기획 부동산에 대한 새로운 시선, 무엇보다도 토지의 무한가능성을 새롭게 알게해 준 신선한 책이었습니다.

# Part 01. 토지는 잠재력의 화신이다.

- 전 국민 92%가 전 국토 17%에 해당하는 도시지역에 거주합니다. 그중 자연 녹지지역의 가치가 높은 이유는 인구증가로 인하여 주거시실이 필요함에 따라 일반주거지역으로 용도변경 가능성이 있기 때문입니다.

- 지목의 의미(지목의 강점)를 제대로 관철하라고 하면서 28개의 지목을 잘 설명해 줍니다.

- 토지이용계획확인원보다는 지적도를 가지고 현장에 가는 것이 더 나은데, 그 이유는 땅은 미완성물이기에 현장 모습과 토지이용계획확인원의 모습과는 딴판이기 때문입니다.

- 택지와 대지의 과거는 무조건 맹지다. 맹지가 곧 완성도 높은 부동산의 재료인 셈이니까요.

- 초역세권이 좋은 것만은 아니다. 역의 규모와 역을 사용하는 인구수가 중요함을 강조합니다.

# part 02. 토지는 희소가치가 생명이다.

-도시기본계획을 미래가치의 표상이라고 여길 때, 도시관리계획은 현재가치의 표현이라고 볼 수 있다고 합니다. 주의할 점은 도시기본계획과 도시관리계획은 해당 지자체의 시장이나 군수의 개발공약과 반드시 일치하지 않으며. 즉 투자의 참고자료에 불과함을 강조합니다.

- 경제고수(대기업)가 맹지에 돈을 던지는 이유를 설명하면서 토지 투자자라면 반드시 맹지를 공부해야 한다고 강조합니다.

- 기획부동산회사는 미완성물인 맹지를 취급하는 곳이며, 대기업이 기획 부동산 회사의 롤모델이라고 하여 신선한 충격을 주었습니다. 기획부동산회사는 사기꾼이라고 생각했었거든요. 또한 반드시 지자체에 들러 '세무공무원과 도시계획 공무원'을 활용하라고 합니다. 그들이 토지에 대해서는 전문가이니까요.

- 땅답사는 '땅 자체와 전체'를 보는 게 아니라 '땅 주변'을 둘러보는 것이다... 그래서 지인 중에 토지를 보려면 산을 올라가 봐라했던 이유가 이것이었군요...

- 하수는 규제를 공포의 대상으로 여기지만, 고수는 규제 공간을 새로운 가치를 모색할 수 있는 기회의 공간으로 여긴다.. 같은 것을 보아도 위기로 느끼는 사람이 있는가 하면, 그것을 기회로 보는 사람이 있다는 것은 어떤 분야이든 마찬가지이군요.

- 땅 투자자는 장기규제의 규제수위를 정밀하게 진단하여야 하고, 단기규제정책은 규제기간이 토지이용계획확인원에 자세히 나와 있으니 투자에 걸림돌이 되지 않습니다.

# part 03. 토지는 변수를 먹고 사는 재화다.

- 임야를 구입할 때는 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야, 개발허가가 어려운 급경사 임야, 보전가치가 높은 나무 등이 많은 임야, 암반 등이 많고 공사시 재해 발생이 우려되는 임야는 피해야 한다고 합니다.

- 잘된 토지 투자란 제대로 규제 공부를 한 상태에서 발현하는 법, 규제를 두려움의 대상, 공포의 대상으로 여기지 않기를 강조합니다.

# part 04. 토지는 모든 지상물의 원자재다.

- 토지 투자전에는 용도지역분포도보다는 지목 분포도를 중요하게 보아야 합니다. 지목 분포도 하나로 현장감을 감지할 수 있고, 대지가 또 다른 대지를 낳고, 도로가 도로를 부르기 때문입니다.

- 그린벨트는 해제 및 완화의 대상이지만, 자연녹지지역은 용도변경의 대상이다. 즉 개발과 규제는 인구에 예민하기 때문입니다. 인구가 증가하면 녹지지역이 주거공간으로 바뀌어 용도변경현상이 일어나고, 주거시설의 필요성이 커지기 때문입니다.

# part 05. 토지는 공실률이 없다.(토지는 절대로 늙지 않는다)

- 개발예정지가 맹지이므로, 그 맹지의 입지상태, 도로환경, 도로의 연계성등을 주목할 것을 강조합니다. 개발예정지역은 남발수준이며, 머리로 움직이는 것이 개발예정지역이라면 다리로 움직이는 것이 개발진행지역이라고 합니다.

- 대지와 맹지 사이를 정밀한 시각으로 보고 그 차이점을 알아보아야 한다고 강조합니다.

- 반복적인 임장활동이 필요한 이유는 확실한 발견(매번 새로운 형식의 지역 랜드마크를 발견가능하며, 변하지 않는 곳은 투자가치가 낮거나 없음을 말함)을 위한 것임을 강조합니다. 투자는 기획의 과정이라는 표현을 합니다.

- 토지 투자자가 반드시 기획 부동산 회사의 속살을 알아야 하는 것은 기획 부동산 회사 그린벨트, 맹지, 지분거래와 관련 있는 집단이기 때문입니다. 기획 부동산의 부정적인 모습을 깰 것을 강조하네요.

-맹지는 "변신이 가능한 맹지"와 "평생 병신으로 살아 가야 하는 맹지"로 나뉜다고 말하면서, 규제와 관련된 땅을 공부하여야 한다고 합니다.

- 토지 투자는 1. 타이밍 2. 트렌드 3. 입지와 공간 4. 비교분석 능력을 갖춘다면 이기는 투자가 된다고 한다. 어디 토지만 그러겠습니까...

본 도서는 경매, 공매, 매매 그 거래형태가 무엇이 되는 정독하신다면 좋은 책이라고 생각이 듭니다. 

출판​

출판사에서 지원을 받아 솔직하게 작성한 후기입니다. 

나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다.

나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다! - 돈 되는 실전 경매 5가지 아이템
정병철(정프로) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 6월

많은 경매책들을 읽어 보았습니다. 그 중에서도 좋은 책이라고 자신있게 권해드릴 수 있습니다

총 5파트로 나누어져있는데, 그 중에서도 Part4 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지는 특히 좋은 파트라고 생각이 듭니다.

## part 1. 부동산! 나무를 볼 것인가? 숲을 볼 것인가?

- 경매공부와 모의 투자 연습

- 아파트와 상가의 관점에서 보는 GTX 개통

- 돈이 지나가는 길 '철도망'에 대한 공부 강조

- 부동산의 가치(미래가치) 공부

## part2. 당신을 부자로 만들어 줄 수 있는 부동산 경매

- 경매와 공매의 차이점과 특히 배분부분 강조(법정기일을 어느 책보다도 자세히 설명하고 있습니다.)

## part3. 경매! 준비부터 명도까지 완전 정복

- 남들이 아무리 좋은 물건이라고 해도 나와 맞지 않으면 그 물건은 좋은 물건이 아니다. (즉 물건을 볼 줄 아는 안목을 키울 것을 강조하고 있습니다. )

- 각종 경매관련 서류를 보는 방법과 등기부등본을 자세히 설명( 특히 재개발과 재건축은 대지지분이 높은 물건이 경매에서 더 가치가 높다고 설명합니다.)

- 임장및 현장 조사에서는 주거용 건물, 상업용 건물, 토지 별로 체크 항목을 알려줍니다.

- 입찰표 작성과 낙찰된 경우 주의 사항을 언급을 하면서 특히 농지의 경우 매각허가결정연기신청할 것을 강조합니다.

- 명도는 심리싸움이므로, 점유자가 임차인(전액배당을 받는 경우, 일부배당을 받는 경우), 소유자가 받는 경우를 나누어서 설명합니다.

## part 4. 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지

- 아파트(주거용) 경매는 '누구나 뛰어들지만 아무나 성공하지 못하는 시장'임을 강조하면서 대항력과 우선변제권에 대해 정말 자세히 설명하고 있습니다. (★★) 필요한 부분을 찾아서 보기 좋게, 깔끔하게 정리가 되어 있습니다.

- 상가 경매 부분에서는 "상권은 살아 있는 생물이라서 이동한다,"고 하면서, 상권분석을 굉장히 강조합니다. 그 위치에 있어서 가는 상가와 일부러 찾아가는 상가, 임차인의 입장에서 생각해야 상가를 볼 줄 아는 안목이 생긴다고 강조합니다. 혜택, 농지연금에 대해 설명합니다.

- 경매의 꽃 임야경매부분에서는 산은 모두 같은 산인줄 알았는데, 그게 아님을 알게 해 준 부분입니다. 절대 사지 말아야할 산지를 특히 눈여겨 보았습니다. 그리고 임야경매에서 제일 문제가 되는 분묘기지권 즉, 묘지 부분에 대한 서술은 특히 신선했습니다. 사실 많은 경매책에서는 판례정도만 언급하는데, 그 해결방법을 알려주시는 부분이더라구요.

- 농지경매부분에서는 농지의 개념, 농업인의 조건과 혜택을 알려줍니다. 

- 그외 지분경매, NPL에 대해서도 설명합니다.

## part5. 출구전랙이 경매 성공을 결정한다.

- 부동산 투자에서 이 부분이 제일 중요하다고 생각이 듭니다. 임대수익과 매각차익, 인테리어공사를 언급합니다.

본 도서는 경매이든, 매매든 그 거래형태와 상관 없이 정독하신다면 좋은 책이라고 생각이 듭니다.

저도 쉽게 찾을 수 있는 책으로 제 옆에 잘 두도록 하겠습니다.

좋은 내용 감사합니다.

출판사에서 책을 지원받아 솔직하게 작성한 후기 입니다.

[서평] 상증에 관심 많은 신분들 신방수세무사님의 상증 세무가이드북을 추천합니다.

상속·증여 세무 가이드북 : 실전편 - 개인·개인사업자·법인 CEO도 꼭 알아야 하는, 개정판
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2023년 9월

올초에 개인적으로 여러가지 일이 있어서 누구보다도 상증(상속과 증여)에 대해 관심이 많았습니다. 업무적으로 취득세에 대해서만 고민을 해 보았지 국세에 해당하는 것은 생각을 깊히 하지 못했는데, 일이 닥치니 그동안 상증에 대해 너무 관심을 두지 않을 것을 후해하던차에 이 책을 만났습니다.

전체적으로 궁금한 부분을 쉽게 찾아 볼 수 있게 편집이 되어 있어서 좋았습니다. 급변하는 세금파도에서 이 책을 기본서로 하여 상증을 정리해 보실 것을 권합니다.

매일 조금씩 읽어 내려가면서 밑줄도 치고, 앞뒤로 왔다갔다 하며 읽었습니다.

나이가 연로하신 부모님이 계시거나 증여를 준비하시는 분들은 이 책을 보시고 두루두루 자신의 상황에 맞춰서 재산을 정리하실 것을 권합니다.

PART 1. 기본편

특수관계자 간에 무상임대를 할 경우 시세를 감안하여 임대료를 정하여야 하며, 특히 공인중개사를 통할 것을 권하면서 증여세 과세에 주의할 것을 강조하셨습니다.

또한 재산분배를 어떻게 하느냐에 따라 세금의 크기가 달라질 수 있으니, 저평가된 자산을 우선 증여할 것을 권하셨죠.

각종 상속분쟁사례들에 대해 그 대응방법도 알려주시는 부분은 특히 좋았습니다.

상속세와 증여세 절세법을 알려주시면서 공제제도와 이를 적극적으로 활용하는 방법 등 여러 사례를 들어 이해하기 쉽게 서술을 하였습니다.

PART 2. 일반인편

상속재산가액이 10억 원(배우자가 없는 경우 5억 원)에 미달하는 경우에는 상속세 신고를 하지 않아도 된다는 사실과 특별한 경우(상속포기에 의해 손자녀가 상속재산을 취득, 사전 증여가 있는 등)에는 적극적으로 상속세 신고를 하여야 한다는 사실을 알게 되었습니다.

또한 상속재산에 대한 양도소득세.. 상속재산을 받는 것은 좋은 일이지만, 이를 양도할 경우 그 절세법도 또한 언급되어 특히 좋았습니다. 동거주택상속공제를 활용하는 절세법(피상속인의 배우자에 대한 절세는 더욱 중요!!!!)... 바로 많은 분들이 궁금해 하시는 부분을 속시원히 알려주셔서 감사합니다.

준비된 증여를 위해 배우자, 직계비속... 등의 증여재산공제액과 특히 미성년자가 있는 가정은 잘 보셨으면 좋겠습니다. 증여부분을 어떻게 셋팅을 하는 것이 현명한지 스스로 계획을 세울 수 있습니다.

PART 3. VVIP(재산가편)

아무래도 이분들은 전담 세무사님들이 계시겠지만, 상속절세법, 증여절세법, 재산분배를 통한 절세전략의 내용이 나옵니다. 몹시 부러워하면서 읽었지만, 일반인편에서 봤던 내용을 중심으로 읽으시면서 지나왔습니다. ㅋㅋㅋ

PART 4. 사업자편

특히 개인사업자들이 가지는 개인적으로 사업적으로 가지는 세무리스크 부분은 자금관리를 철저히, 그리고 일반인과 달리 영업권이라는 것을 별도로 평가하여야 한다는 것을 알게 되었습니다. 차명계좌의 위험성, 사업용 계좌관리, 증빙자료 등등... 많은 부분을 알게 되었습니다.

PART5. 법인편

영리법인의 상속에서 상속추정제도(상속개시일 전 1년내 2억원 이상과 상속개시일 전 2년 이내 5억원 이상인 경우 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 상속추정)는 특히 잊지 말아야 할 내용이었다.

본 책은 각종 사례와 표를 통해 세금이야기를 쉽게 보여주려는 노력이 너무 보였고, 개인적으로 알고 싶었던 내용이 많아서 너무 좋았습니다.

자꾸 변하는 세금은 일정한 주기로 업그레이드를 해야한다는 사실... 다음에도 상증에 관한 신방수 세무사님의 책은 꼭 찾아 보도록 하겠습니다.

잘 읽고, 한 수 배웠습니다.

*** 이 서평은 두드림미디어로부터 책을 무상으로 제공받아, 주관적으로 작성한 개인적인 리뷰입니다.***