토지투자자라면 읽어보세요.. 꼭!!

토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101
김현기 지음 / 두드림미디어 / 2024년 7월

토지든 주택, 건물이든 부동산 투자를 하시는 분들이 모두 읽으시면 좋겠습니다.

사실 부동산 공부를 하다보면 토지의 특성을 알아야 전체적인 흐름을 알 수 있을 것 같더라구요. 그러나 너무 많은 규제들과 어려운 용어에 식겁하게 되는데, 이 책은 그런 내용이 주로이기는 하지만, 중간 중간 알토란 같은 내용이 있어서 좋았습니다. 맹지에 대한 고정관념, 기획 부동산에 대한 새로운 시선, 무엇보다도 토지의 무한가능성을 새롭게 알게해 준 신선한 책이었습니다.

# Part 01. 토지는 잠재력의 화신이다.

- 전 국민 92%가 전 국토 17%에 해당하는 도시지역에 거주합니다. 그중 자연 녹지지역의 가치가 높은 이유는 인구증가로 인하여 주거시실이 필요함에 따라 일반주거지역으로 용도변경 가능성이 있기 때문입니다.

- 지목의 의미(지목의 강점)를 제대로 관철하라고 하면서 28개의 지목을 잘 설명해 줍니다.

- 토지이용계획확인원보다는 지적도를 가지고 현장에 가는 것이 더 나은데, 그 이유는 땅은 미완성물이기에 현장 모습과 토지이용계획확인원의 모습과는 딴판이기 때문입니다.

- 택지와 대지의 과거는 무조건 맹지다. 맹지가 곧 완성도 높은 부동산의 재료인 셈이니까요.

- 초역세권이 좋은 것만은 아니다. 역의 규모와 역을 사용하는 인구수가 중요함을 강조합니다.

# part 02. 토지는 희소가치가 생명이다.

-도시기본계획을 미래가치의 표상이라고 여길 때, 도시관리계획은 현재가치의 표현이라고 볼 수 있다고 합니다. 주의할 점은 도시기본계획과 도시관리계획은 해당 지자체의 시장이나 군수의 개발공약과 반드시 일치하지 않으며. 즉 투자의 참고자료에 불과함을 강조합니다.

- 경제고수(대기업)가 맹지에 돈을 던지는 이유를 설명하면서 토지 투자자라면 반드시 맹지를 공부해야 한다고 강조합니다.

- 기획부동산회사는 미완성물인 맹지를 취급하는 곳이며, 대기업이 기획 부동산 회사의 롤모델이라고 하여 신선한 충격을 주었습니다. 기획부동산회사는 사기꾼이라고 생각했었거든요. 또한 반드시 지자체에 들러 '세무공무원과 도시계획 공무원'을 활용하라고 합니다. 그들이 토지에 대해서는 전문가이니까요.

- 땅답사는 '땅 자체와 전체'를 보는 게 아니라 '땅 주변'을 둘러보는 것이다... 그래서 지인 중에 토지를 보려면 산을 올라가 봐라했던 이유가 이것이었군요...

- 하수는 규제를 공포의 대상으로 여기지만, 고수는 규제 공간을 새로운 가치를 모색할 수 있는 기회의 공간으로 여긴다.. 같은 것을 보아도 위기로 느끼는 사람이 있는가 하면, 그것을 기회로 보는 사람이 있다는 것은 어떤 분야이든 마찬가지이군요.

- 땅 투자자는 장기규제의 규제수위를 정밀하게 진단하여야 하고, 단기규제정책은 규제기간이 토지이용계획확인원에 자세히 나와 있으니 투자에 걸림돌이 되지 않습니다.

# part 03. 토지는 변수를 먹고 사는 재화다.

- 임야를 구입할 때는 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야, 개발허가가 어려운 급경사 임야, 보전가치가 높은 나무 등이 많은 임야, 암반 등이 많고 공사시 재해 발생이 우려되는 임야는 피해야 한다고 합니다.

- 잘된 토지 투자란 제대로 규제 공부를 한 상태에서 발현하는 법, 규제를 두려움의 대상, 공포의 대상으로 여기지 않기를 강조합니다.

# part 04. 토지는 모든 지상물의 원자재다.

- 토지 투자전에는 용도지역분포도보다는 지목 분포도를 중요하게 보아야 합니다. 지목 분포도 하나로 현장감을 감지할 수 있고, 대지가 또 다른 대지를 낳고, 도로가 도로를 부르기 때문입니다.

- 그린벨트는 해제 및 완화의 대상이지만, 자연녹지지역은 용도변경의 대상이다. 즉 개발과 규제는 인구에 예민하기 때문입니다. 인구가 증가하면 녹지지역이 주거공간으로 바뀌어 용도변경현상이 일어나고, 주거시설의 필요성이 커지기 때문입니다.

# part 05. 토지는 공실률이 없다.(토지는 절대로 늙지 않는다)

- 개발예정지가 맹지이므로, 그 맹지의 입지상태, 도로환경, 도로의 연계성등을 주목할 것을 강조합니다. 개발예정지역은 남발수준이며, 머리로 움직이는 것이 개발예정지역이라면 다리로 움직이는 것이 개발진행지역이라고 합니다.

- 대지와 맹지 사이를 정밀한 시각으로 보고 그 차이점을 알아보아야 한다고 강조합니다.

- 반복적인 임장활동이 필요한 이유는 확실한 발견(매번 새로운 형식의 지역 랜드마크를 발견가능하며, 변하지 않는 곳은 투자가치가 낮거나 없음을 말함)을 위한 것임을 강조합니다. 투자는 기획의 과정이라는 표현을 합니다.

- 토지 투자자가 반드시 기획 부동산 회사의 속살을 알아야 하는 것은 기획 부동산 회사 그린벨트, 맹지, 지분거래와 관련 있는 집단이기 때문입니다. 기획 부동산의 부정적인 모습을 깰 것을 강조하네요.

-맹지는 "변신이 가능한 맹지"와 "평생 병신으로 살아 가야 하는 맹지"로 나뉜다고 말하면서, 규제와 관련된 땅을 공부하여야 한다고 합니다.

- 토지 투자는 1. 타이밍 2. 트렌드 3. 입지와 공간 4. 비교분석 능력을 갖춘다면 이기는 투자가 된다고 한다. 어디 토지만 그러겠습니까...

본 도서는 경매, 공매, 매매 그 거래형태가 무엇이 되는 정독하신다면 좋은 책이라고 생각이 듭니다. 

출판​

출판사에서 지원을 받아 솔직하게 작성한 후기입니다.