서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 feat. 오윤섭의 부동산 투자 인사이트

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월

서울 아파트 마지막 폭등장이 올라타라.

제목에서 부터 궁금증이 생긴다.

서울 아파트 고점에서 사라는 걸까?

막차를 타라는 걸까?

최소한 3기 신도시 입주가 본격화되는 2028년 이전까지 서울 아파트시장은 상승폭이 적지 않을 것이다. 유동성 장세에 2023년전후 금리인상이 본격화될 때까지는 서울 주택시장은 폭득장이 올 가능성이 크다. 폭등장은 역시 전용면적 84타입을 기준으로 시가 15억 원 초과의 고가든, 시가 20억 원 이상의 초고가든, 입주 5년 전후 정비사업 신축이 주도할 것이다.

- p9 서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 중에서 -

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

오윤섭의 부동산 투자 인사이트

2020년대 부동산 상승장 대예측

남은 상승장과 다가올 하락장에 대응하라!

코로나 19 팬더믹 이후 부동산 투자전략

강남 다주택자 1인 1주택으로 세팅한다.

이 책은 2019~2020년 오윤섭의 부자노트에서 작성한 칼럼을 중심으로 수도권 주택시장 상승장 후반기에 도움이 될 부동산 투자 인사이트를 담았습니다.​

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작가 오윤섭

동아일보 부동산 전문 기자 출신으로 20년간 부동산포털 닥터아파트 CEO를 역임.

2018년 부터는 리얼파트너투자전문대표로 강의와 글쓰기에 전념.

국내 부동산 시장에서 '부동산 가치투자' 개념을 최초로 도입해 부동산 투자의 올바른 방향을 제시했다.

제1장 마지막 폭득장에서의 부동산 정책과 시장 전망

P18~19

서울 등 수도권 정비사업 입주물량은 2023년부터 점차 증가하는데, 인허가 실적과 입주물량 시차를 비교하면 흥미롭다. 하락장에 정비사업 규제가 완화되고 상승장에 사섭속도가 빨라지면서 2015~2017년에 사업시행인가 받은 재개발. 재건축 아파트가 2023년부터 본격적으로 입주한다. 최소한 2025년까지 입주물량이 늘어날 것이다. 2025년 이후 수도권 입주물량은 3기 신도시가 주도할 것이다. 2028년부터 신도시 입주물량은 늘어날 것이다.

p99

초고가 아파트를 내 것으로 만드는 방법은 크게 2가지다. 첫번째 방법은 15억원이 넘는 아파트를 전세 끼고 사두는 것이다. 규제 전 LTV40%에서도 전세금의 레버리지 효과가 더 컸다. 십일주는 2022년 이후 다음 정부에 대출규제가 완환될 때 하면 된다. 계층이동의 사다리에 올라타는 마지막 기회라고 생각해야 한다.

p124

조정장에서 남보다 먼저 반등 신호를 알고 싶다면 시장참여자들 중 부동산 개미들의 움직임은 무시하라. 가장 늦게 움직이기 때문이다. 대신 부동산 부자들의 움직임을 추적해야 한다. 트레킹을 해야 한다. 조정장에서, 특히 대출규제가 심할 때가 가장 먼저 움직이는 사람은 결국 현금이든 아파트든 자산을 많이 보유한 부자들이다. 부동산으로 돈을 많이 벌어본 부다들이다. 그래서 한국 주택시장에서 최상위 시장인 압구정 구축을 매수하는 부동산 부자들의 움직임을 예의 주시해야 한다.

제2장 서울 아파트 폭득장에서 매수해도 될까?

p140~141

2016년부터 인허가 실적이, 2017년부터는 착공 실적이 감소하기 시작했다. 착공 실적 감소세는 분양물량 감소를 의미한다. 착공 후 3~4년 지나야 입주물량으로 이어지니 2021년 이후 입주물량이 감소하는 것은 너무나 당연한 것이다. 수도권 공급택지 입주물량 급감과 서울 정비사업 입주물량 급감이 공존하는 시기가 바로 2021년과 2022년이다.

인허가 실적도 앞으로 5년간 공공택지 고갈로 감소세를 유지할 것이다. 공공재개발. 공공재건축으로 사업시행인가를 받는 정비사업이 급증할 것이란 기대는 하지 않는 게 좋다.

p165

2021년은 입주물량 감소와 전월세 공급물량 감소가 충돌하는 해다. 여기에 전세자금대출 규제 및 3기 신도시 대기수요로 반전세. 월세. 수요가 늘어나고 있어 전월세 가격 급등으로 이어질 가능성이 높다.

p171

2023년 이후 본격적으로 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 아파트가 분양된다면 입주는 2025년부터 시작될 것이다. 2025년 이후 매년 3만가구 안팎입주 물량이 쏟아지게 된다. 여기에 반포잠원, 잠실. 방배. 등 강남 3구는 물론 인천. 경기 정비사업 입주물량이 2022년부터 늘어나기 시작한다. 또 2023년 이후 5년 이상 보유해 양도세 면제 등 세제 혜택을 받는 주택임대사업자의 단기임대 물량이 시장에 나올것이다.

제3장 폭득장에 가려지지 말고 시장에서 기회를 잡아라

상승장 후반기 최대 수익을 원하는 투자자에게

투자전략1 : 주택 수를 구조 조정하라.

투자전략2: 대단지 중대형으로 갈아타라.

투자전략3: 최대 수익은 4년 이상 보유해야 나온다.

p252

전국 아파트 시장은 예측 가능한 공급은 갈수록 줄어들고 예측 가능한 수요는 실수요에 투자수요까지 가세하면서 갈수록 늘어나고 있다. 2021년 1~2월은 연중 극성수기다. 전월세는 물론 매매거래가 가장 많은 시기다. 통상 수능이 끝나면 학군 수요가 재편 되면서 거래량이 점차 늘어난다. 이후 3월 초 거래량이 정점에 달한다.

p254

지방 투자를 할 때 가장 먼저 체크하는 공급요인이 입주물량이다. 입주물량이 감소세로 돌아서는 시기에 앞서 선진입, 선선진입을 하는 투자전략이다.

지방은 인구밀도가 낮을수록 생활권 내 입주물량이 1천 가구만 되어도 매매가와 전셋값에 미치는 영향이 컸다. 수도권의 경우 2천 가구가 넘으면 전셋값에 큰 영향을 줬다. 하지만 2020년 들서 규제정책으로 양도세늘 적게 내려면 실거주를 해야 해 전세물량이 급감하고 있다. 입주량은 10% 안팎에 불과하다.

(중략)

2021~2022년 입주물량은 수도권과 지방 모두 감소세이며 과소 구간에 해당한다. 공공택지 고갈로 전국 동시다발로 입주물량이 크게 줄어들고 있다. 이주철거가 한창인 정비사업 입주물량은 수도권의 경우 2023년부터 점차 늘어날 것이다.

p280

부동산으로 순자산 20억 원을 만들기 위해서는 부동산 투자자 스스로 자신에게 맞는 멘토를 찾아야 한다. 멘토는 10년 이상 부동산시장을 들여다본 사람 중에서 찾는 것을 추천한다. 특히 2010~2013년 하락장을 지켜본 사람으로 말이다. 장세에 휘둘리지 않고 소신을 지키는 사람을 찾는 것도 중요하다.

부동산은 공부를 하면 할 수록 어렵다.

이 책을 읽으면서 부동산 공부를 어렵지 않게 했네요.

저같이 부린이도 쉽게 이해할 수 있는 책이라 어렵지 않게 공부하고 공부한 수 있는 책이랍니다.

《서울 아파트 마지막 폭득장에 올라서라》 도서는 정부는 25차례의 부동산 정책을 바꾸었지만 집값을 잡지 못했고, 코로나 19에도 사람들은 초고가로 아파트를 매수하고 급변하는 부동산 시장에서 성공하기 위한 부동산 인사이트를 다 담은 책입니다.

변화하는 정부의 부동산 정책에 대해서도 자세히 알려주어 부린이인 저도 부동산 정책에 대해 비로소 눈을 뜨고 정리가 되었네요.

이 책의 내용이 다 맞는 건 아니지만 부동산 정책이나 부동산의 흐름을 파악할 수 있습니다. 객관적으로 부동산 시장을 바라보는 연습을 하다보면 폭득장이든 하라장이든 기회가 주어지지 않을까요?