나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다

나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다 - 신흥 슈퍼리치들이 선택한 부의 레벨업
황준석 지음 / 한국경제신문 / 2021년 9월

들어가며

한 때, 조물주 위에 건물주라는 말이

유행한 적이 있다.

기본적으로 건물주가 좋다는 뜻도 있지만,

그만큼 되기가 어렵다는 뜻도

내포돼 있으리라..

유명 연예인들이

수십~수백억 짜리 빌딩을 샀다거나,

시세차익으로 얼마를 벌었다거나 하는

이야기를 종종 뉴스로 접할 때마다

넘사벽 다른 세상의 일들로만 여겼었다.

일반 월급쟁이가 건물을 갖는 것이

현실적으로 가능한 일일까를

생각해 보면,

회의적인 경우가 많았다.

그런데 한 편으론

생각처럼 큰 돈 없이도 건물주가 될 수 있다는

사람들의 이야기를 종종 접하고 나서는

조금씩 생각이 바뀌고 있다.

언젠가는 나도 건물주가 되어야지라는

막연한 생각에서 벗어나서

이제 좀 더 구체적으로

목표달성을 위해

노력해 보아야 겠다는 일환으로

건물주되기에 관한 책들을

읽고 있는 셈이다.

이 책 역시 그런 생각의 연장선에 읽었다.

다른 책과 달리 이 책만의 좀 더 특별한 점이 있다면,

일반적인 건물주 얘기가 아니고,

in 강남 건물주에 관한 얘기라서

좀 더 호기심이 갔다.

이 책의 주요 내용

1장. 평범한 내가 꼬마빌딩을 넘볼 수 있을까?

큰돈을 버는 사업가나

많은 재산을 물려받은 사람만이 아니라

평범한 직장인도 건물주가 될 수 있습니다.

분명한 목표를 세우고 공부해 나가면

레버리지를 활용해 얼마든지 가능한 일입니다.

강꼬빌딩을 소유하고 있으면,

월세를 받으면서 시세상승까지 기대할 수 있는데,

왜 파는 걸까요?

◆ 그 좋은 강꼬빌딩을 파는 이유

1. 자녀들에게 재산을 나눠주기 위해

2. 편안한 노후를 보내기 위해

3. 기타: 사별, 질병 등 일신상의 이유

터무니없이 비싼 가격은 없다

가격이 얼마가 됐든

일단 시장에 나온 가격을 인정하는 것이

강꼬빌딩을 처음 접하는 사람이

해야 할 생각입니다.

물론 가격이 높고 낮음은 있을 수 있지만,

터무니없는 가격은 존재하기 어렵습니다.

우선은 시장 가격을 인정하고

나의 안목을 높여가야 합니다.

가격이 비싸다고 치부해버리기 전에

가격을 인정하고 왜 그 가격이 됐는지

이유를 찾아봅니다.

그 과정을 수차례 반복하다 보면,

나만의 가격 판단 기준이 생긱고

그 이후에는 가격의 높고 낮음을

판단할 수 있습니다.

2장. 언제까지 아파트에만 투자할 것인가?

아파트로 재테크를 하는 분들은

자산은 많아도 현금흐름이

충분하지 않을 때가 많습니다.

은퇴 시점에는

거주가 해결되면서

현금흐름이 생기는 부동산이 필요하며,

꼬마빌딩은 이에 가장 적합한 투자 대상입니다.

3장. 강꼬빌딩 한 채 갖기 프로젝트

* 내게 맞는 물건 찾는 방법

1단계: 인터넷으로 관심 지역의 꼬마빌딩과 부동산 중개소를 검색한다.

2단계: 원하는 금액대의 꼬마빌딩을 선정한다.

3단계: 부동산중개소에 전화를 걸어 확인한다.

4단계: 약속을 잡고 중개소에 방문해 꼬마빌딩을 살펴본다.

5단계: 해당 꼬마빌딩의 현황을 안내받고 필요자금을 확인한다.

* 목적을 분명히 하라

강꼬빌딩을 사려는 이유는 크게 둘로 나눌 수 있다.

① 임대

② 본인이 직접 사용(사옥용)

⇒ 하지만, 둘 다 결국 언젠가는 매각하거나,

임대를 주게 될 것이므로

임대를 고려해야 한다.

* 강꼬빌딩 활용방법

① 현재 건물 그대로 사용하기(포괄승계)

② 리모델링하기

③ 신축하기

5% 이상 저렴한 강꼬빌딩은 없다

부동산을 사는 입장에서는

쉽게 저평가라는 단어를 쓰고

그런 부동산을 찾습니다.

하지만 단언컨데 그것은

신기루와 같습니다.

파는 입장에서 단 한 번이라도 생각해 본다면

저평가라는 단어를 쓰지 않게 됩니다.

하지만, 구매하는 사람이 어떤 용도로 쓸지에 따라서

그 가치가 달라지기 때문에

저평가된 물건을 찾는 것은 가능합니다.

리모델링에 특기가 있는 사람이

구옥을 사서 리모델링 후 매도할 계획이 있는 경우,

설계를 효율적으로 할 수 있는 사람이

신축을 위해 강꼬빌딩을 사는 경우,

우량 임차인을 들일 수 있는 상황에서

공실 건물을 사는 경우,

본인의 사업에는 도움이 되는 입지와 여건인데

다른 사람에게는 별 이점이 없는 부동산을

시세에 사는 경우

등등..

즉, 저평가라는 것은 부동산 자체로만 판단했을 때는

존재하기 힘든 개념일 수 있지만,

본인의 능력이 받쳐주었을 때는

충분히 가능합니다.

* 매입하고 난 후의 갈림길: 목표가 무엇입니까

강꼬빌딩을 하나 산 이후

대출을 갚는 것을 목표로 한 사람은

은행 대출을 거의 갚은 상황입니다.

그러나 건물을 하나 더 사겠다는 목표를 가졌던 사람은

현재 3개의 빌딩을 소유하고 있습니다.

4장. 알고 있으면 쓸모 있는 문제 상황

빌딩 매입 후 계획했던 공사비용은

보통 10~30% 정도 더 나오는 경우가

허다합니다.

건축물대장 확인을 통해

위법사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

지분으로 나누어진 건물은

매입하는 과정이 매우 헙난합니다.

* 건물 신축 단계

① 설계

② 건축 허가

③ 명도

④ 철거 후 착공

⑤ 신축 공사 과정

⑥ 세입자 구하기

지인 추천 또는 온라인 검색으로 찾아낸

시공사 대표를 만나서

그 회사가 어떤 건물을 지었는지,

대표는 어떤 사람인지 파악합니다.

대표가 마음에 들어도,

반드시 그 회사가 지은 건물을 직접 찾아가서

봐야 합니다.

눈으로 보는 것 외에도

해당 건물의 소유주를 직접 만나

공사과정 및 준고 이후 하자보수 등에 대한

불편한 점을 물어봐야 합니다.

좀 더 깊게 알아보려면,

세입자와 이야기해 보는 것이

도움이 됩니다.

세입자 관점에서 장단점도

들어 볼 수 있습니다.

같은 건설사에서 지었더라도

건물마다 완성도에서 차이가 납니다.

현장소장의 실력차이 때문입니다.

따라서 시공사 선정을 위해

해당 건설사에서 지은 건물을 방문할 때

반드시 현장소장이 누구였는지도

확인해야 합니다.

5장. 월세와 자산가치 올리는 강꼬빌딩 관리법

* 월세가 연체되지 않게 하는 방법

① 애초에 세입자를 잘 선정해야 한다.

② 사전에 연체되지 않게 관리한다.

③ 연체됐을 때 단호하게 대처한다.

부록: 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황

강꼬빌딩을 소유하기 적합한 곳은

논현동과 역삼동입니다.

논현동과 역삼동은 우선 강꼬빌딩의 수가 많고

인근에 직장과 번화가가 있어

1~2인 가구의 임대 수요도 많습니다.

삼성동과 대치동은

강꼬빌딩의 수가 논현동과 역삼동보다는 적지만

자녀를 키우는 3~4인 가구의

거주 수요가 높은 곳입니다.

청담동, 압구정동, 신사동은

강꼬빌딩이 아예 없거나,

있다고 해도 가격이 너무 높아

처음으로 강꼬빌딩을 갖고 싶은 분들에게

부담스러운 지역입니다.

마치며

이 책을 읽고 나면,

강꼬빌딩(강남 꼬마빌딩)이

누구집 애 이름인 것마냥

문턱이 낮은 것처럼 들리는데,

아직 내 입장에서 볼 때는

현실성이 많이 떨어져 보인다.

예컨데, 이 책을 다 읽고 나서,

네이버 부동산에서

논현동의 강꼬빌딩을 찾아봤더니,

모든 물건을 검색해 본 것은 아니지만,

가장 저렴한 금액대가 대략 39억짜리

다가구 주택(8가구, 지하1층/지상4층)으로

대략적인 매입비용을

계산해 보면 다음과 같다.

매매가: 39억

취득세: 1.365억

중개료: 0.351억

--------------------

매수총액: 40.716억

대출(50%): 19.5억

--------------------

실투: 21.216억

결론부터 말하면,

논현동의 비교적 저렴한 건물 한 채를 매입하기 위해서는

대략 20억원 이상이 필요하다.(대출 50% 가정)

대출을 70% 받게 되면,

대출을 최대치(70%)로 잡아도

13.4억이 필요하다.

해당 건물에서 월세를 정확히 얼마 받고 있는지는 알 수 없으나,

대략적으로 해당 건물의 수익률 3%를 가정해서 역산하면,

월수익은 975만원이다.

하지만 대출을 3.5%의 금리로 최대치(70%)로 받게 되면,

월이자가 796만원이고,

이자를 제외한 월수익은 179만이다.(실투 대비 수익률 1.6%)

물론, 이 시뮬레이션은

시세차익을 감안하지 않은

순현금흐름만을 기준으로 살펴 본 것이다.

그렇다고 하더라도,

강남의 경우 투자수요가 항상 몰리는 곳이라서

수익형 부동산의 수익률이 3%정도로

비교적 낮은 편이기 때문에,

대출금리가 올라가는 최근의 상황을 고려해 볼 때,

공격적인 투자는 어려워 보인다.

공격적인 투자가 가능하려면,

건물의 수익률을 최소 은행이자(3.5%) 이상으로

안정적으로 운영이 가능한 상황이어야 한다.

지금처럼 건물 전체 수익률과 대출 이자율이 비슷한 경우에는

레버리지 효과를 크게 볼 수 없다.

특히, 대출금리가 오히려 건물 수익률보다 높은 경우에는

대출규모가 커질수록 순수익률을 까먹는 결과가 나온다.

(예: 강남지역 평균 수익률 3% < 대출금리 3.5%)

수익률이 더 높은 다른 지역에서 자산규모를 더 키워서

당장의 수익이 적더라도

생활에 지장이 없을 정도가 되어야 한다.

레버리지 효과는

투자대상의 수익률이

조달자금의 비용(대출금리)이

훨씬 높을 때

극대화 된다.

그래서 이 책을 읽은 총평은?

일단, 모든 방법을 동원해서

종잣돈을 모아야 한다.

가족들의 주거가 해결됐다는 전제조건 하에,

추가적으로 10억~20억 정도의

종잣돈이 있어야 한다.

아직은 저 수준에 한참 부족하기 때문에

일단은 좀 더 순자산을 늘리는 방법을

연구해야 한다.

서울 아파트 중위가격이 12억이므로

본인 거주용 아파트 1채를 포함한

순자산 규모가 최소 25억은 되어야지

대출 최대로 받아서(13억)

논현동의 39억짜리 가장 저렴한 빌딩 1채를

살 수 있다는 얘기다.

(27억 대출, 월이자 800, 이자 제외 순이익 175)