PART 01. 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자
근로소득 이외에 돈을 벌어들이는
자산시스템을 구축해야 한다.
특히, 부동산 경매는 감정가 산정 시기와
경매 입찰 시기의 차이로 인해
실제 시세 대비 낮은 가격에
부동산을 매입할 수 있는 기회가 생긴다.
확실한 임장활동을 통해
해당 물건을 합리적인 금액으로
낙찰받는다면 큰 수익을 거둘 수 있다.
PART 02. 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다
경매물건은 가급적
지하철역 도보 10분 이내 역세권으로
제한하는 것이 좋다.
또한 본인이 거주하는 지역을 중심으로
물건을 찾으면 입지분석에
소요되는 시간을 줄일 수 있다.
KB, 네이버부동산, 국토교통부의
온라인 정보를 이용해서
시세를 파악하면 좋다.
저당권, 근저당권,
압류권, 가압류권,
담보가등기, 경매개시결정등기 등의
등기사항 중 말소기준등기(권리) 이후의 권리는
소멸되며, 말소기준등기보다 앞서는 권리는
소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다.
인수되는 권리 중 유의해야할 것으로는
대항력을 가진 임차인이 있다.
주택을 점유(이사)하고,
주민등록 이전(전입신고) 및
임대차 계약서에 확정일자를 받은
임차인에게는 우선변제권이 생긴다.
3가지 요건(이사+전입신고+확정일자 )가
완료된 임차인의 우선변제권은
해당 부동산에 대한 다른 권리들과
동등하게 성립시기순으로
권리를 다툴 수 있다.
즉, 후순위 권리보다 3가지 요소의
완결일자가 앞선 상태에서
배당종기일 이전에 배당요구를 한 경우에는
임차보증금을 돌려 받을 수 있다.
('우선'변제권이라고는 하지만,
사실상 선순위 권리를 추월하여 우선적으로
배당받지는 못 함)
이사 및 전입신고만 완료되고
확정일자를 받지 않은 임차인은,
배당요구는 하지 못 하지만,
부동산 소유자에 대해 대항력이 발생
(임차권리 주장 가능)하기 때문에
경매 낙찰자가 그 권리를 인수하게 된다.
반대로 말소기준권리보다 늦게 전입신고한 경우,
대항력이 없다.
이처럼 대항요건(이사 및 전입신고)은 갖추었으나
대항력이 성립하지 않을 경우에는
소액임차인보호 한도 내에서만
보상을 받을 수 있다.(최우선변제권)
PART 03. 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라
정확한 수익률 계산을 위해서는
취득세, 명도비용, 인테리어비용,
대출이자, 양도소득세 등 관련비용을
꼼꼼하게 따져서
정확한 수익을 계산해야 한다.
*좋은 아파트의 조건
① 모든 편의시설의 중간에 위치한 동
② 초등학교 도보 10분 이내
③ 준공 10년 이내
④ 도보 10분 이내 역세권
⑤ 최소 500세대 이상
PART 04. 법과 제도, 기본만 알면 쉽다
등기부등본 보는 법,
주택임대차보호법 및 최우선변제금,
분양가상한제, 임의경매와 강제경매의 차이,
특수물건(유치권)
PART 05. 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라
인테리어 방법, 개인 vs 사업자,
양도소득세 절감 방법, 임장방법,
갭투자 vs 경매투자