달천 정민우의 왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술

왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 - 2,000만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우 (최신 개정판)
정민우 지음 / 비즈니스북스 / 2026년 1월

경매를 한 번 공부해 볼까 하는 생각은 여러 번 했었다. 부동산 하락장이 올 때마다 경매를 알았다면 지금 실행해 보기 딱 좋을 텐데 하고 생각한 적도 많았는데 매번 시간이 없다 시기를 놓쳐 버리고 말았다. 그래서 경매는 나랑은 거리가 멀다고 생각했다. 부동산의 여러 섹션, 아파트, 토지, 오피스텔, 재건축/리모델링, 재개발, 건물, 상가, 경매 중 건물, 상가, 경매에 대한 경험이 없어 이 세 분야에 대해 이론으로라도 이해를 하고 가능하다면 실전 경험도 쌓아 보려고 한다. 

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지금 시장에서 경매가 유리한 부분은 무엇일까? 다주택 양도세를 벼르고 있는 정부라 다주택을 가져가는데 상당히 부담이 많긴 하지만 토허제 구역에 실거주 의무와 자금조달 계획서를 면제받는 메리트가 있다. 높은  중개 수수료도 없으니 금상첨화다. 

지금은 부동산 상승기다. 그러면 이때 경매를 하는 것이 맞을까?

달천 정민우 작가는 "내수 경기가 좋지 않을수록 경매 매물이 더 많이 나온다."라고 말한다. 즉 26년도는 수출은 잘 되고, 주가와 부동산은 상승하지만 내수가 여전히 좋지 않아 자영업자들과 실업자들이 늘고 있어 경매가 쏟아지고 있다는 것이다. 특히 자영업자들의 상황이 좋지 않아 상가 등의 수익형 부동산 매물이 증가하고 있다고 한다. 경매 물건이 는다는 게 좋은 일은 아니지만 이 또한 누군가에게는 기회가 된다. 

다세대 주택 보유자의 경우, 아파트는 어려운 부분이 있겠지만 임대 사업자를 활용하거나 지식산업센터 사무실 경매를 이용해 월 수익률을 높이는 방법을 생각해 보면 되겠다 싶었다. 

작가는 3천만 원으로 4억 넘는 지식산업센터에 입찰해 낙찰(대출 약 85%, 레버리지 수익률 20%) 받았다고 하니 가지고 있는 종잣돈이 작다고 해서 고민 말고 시작해 보는 것도 좋겠다. 

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하지만 초보라면 유의해야 하는 사항이 있다.

1. 누구나 아는 호재에 휘둘리지 않는다

2. 초보라면 아무리 싸도 상가는 쳐다보지 않는다.

3. 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다 

그리고 경매 절차에서는 다음과 같은 부분을 유의해서 준비해야 한다

1. 입찰 전에는 손품뿐 아니라 발품을 팔아 입지를 확인하고 입찰가를 정한다. 

2. 낙찰 후 사건 열람을 통해 대출을 알아보고 명도를 준비한다. 

꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류

경매를 하기 위해 세 가지 서류만 잘 확인해도 충분하다고 한다. 

1. 감정평가서

감정 평가서의 경우 입찰 기간 6개월 전에서 1년 전 작성된 것들이 많기 때문에 상승기, 하락기에 따라 손해가 날 수 있다. 그러므로 그 시기에 맞는 정확한 시세를 확인해야 한다. 시골 농가, 주택 등은 우사, 창고, 옥탑방, 간이 화장실 등이 포함되어 있지 않다면 소유가 넘어오지 않으니 유의해야 한다. 

2. 현황조사서

거짓말을 하는 임차인도 있으므로 사실 여부를 확인해야 한다.

3. 매각물건 명세서

가장 신뢰할 수 있는 문서로 최선순위 설정 일자, 배당요구 종기일, 비고란 등을 미리 확인해야 한다. (유료 사이트의 경우 위험 요소가 있는 사건은 빨간색으로 경고해주기도 함) 

초보들이 자주 하는 입찰 실수

1. 입찰 가격 수정을 못한다. 미리 가격을 달리해서 입찰표를 2-3장 준비해 가는 방법도 있다.

2. 수표는 반드시 전날 또는 당일 집 근처 은행에서 준비하자

3. 신분증은 꼭 챙겨야 한다. 

4. 입찰보증금(최저 매각 금액의 10%)이 부족하면 무효가 되니 정확하게 넣어야 한다. 

5. 개별 매각 사건의 물건번호를 반드시 기재해야 한다. 

6. 입찰가에 0을 더 쓰거나, 물건번호를 잘못 기재하거나, 잔금을 내지 못한 경우 입찰보증금을 돌려받지 못하니 유의한다. 

모든 경매는 법원 경매 정보 사이트에서 확인이 가능하고 유료 경매 사이트인 스피드옥션, 지지옥션, 부동산 태인 등을 통해 확인할 수 있다. 

권리 분석이 제일 중요한데, (근) 저당, (가) 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구 한 전세권의 5단어를 찾는 것에서 시작한다. 말소기준권리 아래 권리는 모두 삭제되니 말소기준 권리 위해 있는 어떤 채권이든 패스하면 된다. 소유자가 살고 있다면 권리 분석은 거기서 끝이나 임차인이 살고 있다면 대항력이 있다 없다로 본다. 대항력이 있다면(전입신고일이 빠르면) 보증금을 전액 받거나 받지 못하는 경우가 있다. 받지 못하는 경우에만 임차인이 받지 못하는 보증금을 낙찰자와 인수한다. 매각물건명세서 비고란에서 '인수'조건이 기재되어 있고 이를 처리할 수 없다면 입찰하지 않아야 한다. 

지식산업센터

현재 가장 관심이 가는 곳은 지식산업센터 경매이다. 

1. 구로. 가산디지털단지 권역

2. 성수 권역

3. 영등포 권역

4. 강서 권역

5. 송파, 문정 권역

이 중 2-5번은 임대목적 취득이 가능하다. 26년 1월 기준 서울 지식산업센터 분양가는 최저 2천만 원에서 최대 3천5백만 원대 (당산역 1차, 2차 skv 1타워)였다고 한다. 현재 수도권 전체에 1200여 개의 지식산업센터가 있고 그나마 서울 역세권 공실이 낮은 편이다. 

현재 경기권의 수억 원대 분양한 부동산은 수천만원대에 낙찰되기도 한단다. 서울 소재의 경우 분양가의 70-85% 정도로 매각되기 때문에 종잣돈 5천만 원 내외에서 투자할 수 있다. 

여러 가지 팁

달천 정민우 작가가 책에서 알려주는 팁들이 있었다.

1. 아파트나 오피스텔의 경우 관리사무소, 사무실 등은 연락처가 있으므로 미납된 관리비를 물어보며 경매 관련 문의 전화를 몇 통 받았는지 확인하며 분위기를 확인할 수 있다. 

2. 청소는 기본이다. 돈 쓰는 걸 아까워하지 말고 업체를 쓰자. 신발장에 방향제도 넣어두고 모델하우스에서 쓰는 슬리퍼 등을 비치해두면 임차인을 구하기 쉽다. 

투자에는 늘 리스크가 따른다. 경매도 마찬가지겠지만 목표치를 조금 낮추고 적정한 목표 수치를 설정하면 충분히 달성 가능하리라 보인다. 행동하지 않으면 아무것도 이뤄지지 않기에, 경매도 한 번 올해 도전해 보는 것으로! 

경매에 아직 도전해 보지 않았지만 관심이 많은 저 같은 경매 초보자들에게 추천드립니다. 

<출판사에서 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 서평입니다.>

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